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中央經濟工作會議閉幕,2010年中國經濟發展的基調就此定下,宏觀政策方向也隨之指明。在對會議報告進行解讀時,房地產界專家紛紛表示"沒有利空,就是利好",會議提到的關於房地產市場的信息不多,但都很有分量,增加商品房供給,支持自住需求、改善需求,推進城鎮化都給房地產市場帶來發展機會。但是,由於會議並未對外界關注的7折房貸是否存續、二手房營業稅減免本月到期後能否延續給予明確的答復,業內關於工作會議後市場走勢的討論仍在繼續,此情此景下,開發商、購房者甚至經紀公司將如何選擇?房地產市場又將何去何從呢?
"至少沒有打壓房價"
中央經濟工作會議召開之前,很多業內人士都在猜想,經濟會議中會否點明抑制投資、穩定房價。因為今年以來部分城市房價漲幅偏大,近期國家領導人和部分地方政府官員分別表態房價偏高,提出"抑制投機"。然而,在中央經濟工作會議中,並沒提及相關文字。
"為什麼會這樣?宏觀經濟政策部分,也有出人意料之處:那就是沒有提及'防通脹'。"在上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭看來,此前國務院相關會議曾提出"今年後幾個月,要把正確處理好保持經濟平穩較快發展、調整經濟結構和管理好通脹預期的關系作為宏觀調控的重點"。但在中央經濟工作會議上卻不再提及通脹問題,說明中央並不特別擔心明年的通脹問題。由此推導,中央也未特別擔懮資產價格上漲的問題,包括房價上漲。
"顯而易見,對於房地產市場來說,'沒有利空,就是利好'。至少明年上半年,不必太擔心國家會出臺嚴厲的打壓房價以及投資投機需求的文件。"楊紅旭表示。
北京師范大學不動產研究所副所長黃興文也認為,雖然中央經濟工作會議中關於房地產的信息不多,但都很有分量,比如增加商品房供給,支持自住需求、改善需求,這都是利好。另外中長期講,要推進城鎮化,讓具備條件的農民來城裡落戶,是本質性的變化,原來農民進城基本沒有引導,而現在中小城市放開戶籍,中小城市獲得大發展,肯定給房地產帶來發展機會,擴大了市場空間,也增加了房地產發展動力。
北京大學房地產研究所所長陳國強對此也表示認同。"中央經濟工作會議透露出的政策信息不言而喻,對於鼓勵住房消費,對於居民改善自住型住房也好,政策方向沒有變,特別是宏觀經濟政策的寬松基調沒有變。房地產在宏觀經濟總基調背景下,實際對房地產行業發展是明顯的利好。"陳國強表示,宏觀經濟政策的重點基調在維穩,強調政策的連續性、穩定性,這對房地產行業以及企業是明確的利好政策。"我個人判斷比較正面,或者說比預期更積極。"
"房貸能不給7折利率的就堅決不給"
信貸政策恐怕是直接影響房地產市場走勢的因素之一,據記者了解,盡管政府部門尚未對7折利率存廢與否進行明確的表態,但目前不少銀行已經著手制定明年的房貸發放政策,其中最為關鍵的一點就是嚴格審核首套房貸客戶資質,7折利率或將"名存實亡"。
"能不給7折的,就堅決不給。"一位股份制商業銀行個貸部人士這樣表示。據其介紹,按照銀行明年的房貸計劃,對於首套住房貸款和改善型住房貸款,如果客戶在央行有不良的征信記錄(例如有六次逾期還款記錄),銀行一律不批7折利率。另外,如果外地客戶在北京貸款買房,客戶持有的是外地戶口、未婚且不在國企工作,銀行有權不批准其貸款申請。
與此同時,銀行在明年將嚴格控制新發7折貸款利率的批准比例。"一些銀行規定,7折貸款利率的批准比例必須控制在全部貸款發放量的30%,一些銀行將比例放大到40%。"對此,一位銀行業內人士透露。
市場人士認為,銀行出臺嚴格而苛刻的房貸條件,是為了保證貸款的安全,但同時也是為了追求絕對利潤。
"給客戶打7折,最直觀的理解就是銀行損失30%利潤,導致存貸差變窄,長期來看銀行承受不了這樣的壓力。"對此,一位銀行業人士這樣表示。他同時稱,單從銀行利潤的角度考慮,明年全面收緊7折優惠利率的可能性非常大。
與此同時,記者近日從某股份制商業銀行了解到,從明年開始,該行將進一步提高個人房貸的定價能力,從嚴掌握非改善型二套房優惠利率的發放比例。其中規定,對於140平方米以上的第二套住房,明年起一律按照不得低於央行同期基准利率來執行,住房貸款最低利率為7.1折,最高利率為8.5折。
"二套房貸客戶更重視的是銀行全面而周到的貸後服務,對於利率高低考慮的不會太多。很多人高息也願意貸。"對此,一位銀行個貸部人士這樣向記者表示。他同時稱,由於銀行每年都要對員工個人創造利潤的情況進行考核,因此他們非常希望個人定價限度放寬,因為這樣一來,員工將有充分的空間去營銷二套房貸。
"取消減稅優惠影響也不大"
對於"無利空便是利好"的觀點,部分業內人士表示出擔懮。"會議提及了家電及汽車行業在2009年政策的延續,而沒有提及大家最關注的樓市優惠政策是否延續,說明樓市政策出現調整的可能非常大。"21世紀不動產高級分析師孟奇表示,因為市場對樓市政策的不確定,11月全國各地都出現了瘋狂成交的情況,北京僅一個月成交二手房及商品房就突破5萬套,二手房價格首次突破1.3萬元/平方米,上漲幅度超過10%。"如果政策不明確,整個12月還將會處在哄搶期,房價會漲到讓人非常可怕的地步。"孟奇建議,面對市場上對優惠政策是否延續的猜測,政府部門應該盡快明確,目前北京、上海、杭州一些一線城市市中心二手房、新房的存量並不太多,根本經不起哄搶。
記者翻閱一年多以來相關部門出臺的房地產優惠政策時發現,國家去年出臺的關於住房優惠政策的文件共有4份,分別為:財稅[2008]137號、銀發[2008]302號、國辦發[2008]131號和財稅[2008]174號。
其中,財稅[2008]137號(即財政部、國家稅務總局《關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》)、銀發[2008]302號(即中國人民銀行《關於擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》)均為2008年10月22日發出。
財稅[2008]137號則規定:"對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。"該文件最後有"自2008年11月1日起實施"字樣,並沒有截止日期。
銀發[2008]302號文件則規定:"商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基准利率的0.7倍;最低首付款比例調整為20%。"該文件同樣只明確了實施日期:2008年10月27日,也無截止日期。
惟一例外的是,個人轉讓二手住房的營業稅減免政策即將到期。國辦發[2008]131號和財稅[2008]174號都明確規定了,這一優惠政策"到2009年12月31日截止"。
換句話說,從文件本身來看,去年以來關於房地產行業的優惠政策,究竟未來存續與否,也僅限於二手房營業稅減免,其餘7折利率、首付比例降低等政策並沒有截止時間一說。也正因為這樣,二手房營業稅減免政策成為購房者關注的焦點,在許多剛性需求的購房者看來,如果相關部門能夠取消營業稅優惠,房地產投機行為將得到抑制,房價過快上漲的勢頭將受到遏制,果真如此嗎?
"取消營業稅優惠並不一定會對抑制房產價格的上漲起到明顯的作用。房價的上漲並不是二手房交易活躍造成的,恰恰相反,正是二手房市場的活躍對於新房價格的上漲起到了抑制作用。"孟奇告訴記者,以北京為例,今年年初北京朝陽公園地區萬科(000002)的公園5號開盤價在3萬元/平方米左右,而周邊品質類似的棕櫚泉、公園大道的二手房價格僅為2.4萬元/平方米左右,觀湖國際二手房價格更是只有1.8萬元/平方米,周邊二手房價格遠低於新房的價格。即使經過半年多的上漲,目前朝陽公園周邊二手房均價已達3萬元/平方米,但依然遠低於周邊新房。
"從經驗來看,許多小業主提價與否,都會參照周邊商品房的價格,也就是說,只有新房在不斷地上漲,二手房的價格纔會跟漲,而且這個上漲的幅度也不會遠遠低於同地段新房。"孟奇表示,另一方面,二手房價格對開發商的定價有很大的壓力與牽制作用,因為二手房定價權分散,很難形成價格同盟,所以定價更加接近於市場的真實價格。而一旦二手房的交易受到限制,缺少二手房定價的制衡,將使得開發商在定價上更加強勢。
我愛我家副總經理胡景暉也認為,投機投資者購入商品房,主要並不是因為營業稅政策的變化,而是判斷房價仍將上漲纔會購房。假如他判斷房價將下跌,即使政策優惠到不需交一分錢營業稅,也不會購房。相反,由於處於強勢地位,業主普遍將新增的稅費轉嫁到購房人身上,實際上是變相提高了二手房的購買門檻。
對於上述觀點,北京市地稅局的一位負責人在與記者交流時顯得並不贊同。"實際上減稅影響的只是兩年以上、五年以下的'次新房',這部分產品佔整個二手房交易量並不多,因此即便是取消優惠,影響也不會很大,所以這個政策影響的只是購房者的心理層面。"
對此,業內人士表示,既然近期有關高層已經明確表態部分城市房價偏高、投機比重偏大,所以還是會在政策方面進行適度調控的,只是程度不會像2005-2007年的部分政策那麼嚴厲。正是在這一背景下,"131號文"中有明確截止時間的二手房營業稅優惠政策,可能將按時於本月底終止。至於大家關注的"二套房貸政策",中央層面不會再出新文件,但依然鼓勵"居民自住和改善型購房需求",至於具體的松緊度,主要由各家商業銀行把控。
開發商賣與不賣之間趕緊出貨
"我們了解到的可靠信息,多家銀行內部已在口頭傳達'收緊'信號,如果信貸收緊,房貸利率優惠被取消,勢必會抑制購房需求,需求又會影響到價格。"一地產商昨日告訴記者,近期,部分原定於明年三四月入市的新盤,由於對未來信貸是否收緊有所擔懮,紛紛選擇趁現在銷售速度和價格都處"巔峰"狀態下,趕緊賣房。
其中,原本定於明年3月開盤的金隅長安山麓將提前到本月開盤。原本在本月一棟一棟"慢慢賣"的首城國際也一次性准備推出兩棟樓盤上市銷售,而此前開盤無期的璞?A區、建邦楓景、明悅灣、大悅公寓也商量好似的突然領取了預售許可證,上述樓盤在談及選擇此時入市時也都表示,除了購房人排隊要求趕緊開盤的壓力外,事實上,對明年政策判斷不明朗也是開發商願意提前開盤或加大推盤力度的另一個主要原因。
不但是開發商,購房者也抱有同樣的態度。長安山麓的銷售經理高文告訴記者,在近期他們對已經登記的近千名"准購房者"中,有97.44%是改善型需求的購房者--選擇此時出手,都想在年底前趕上房貸優惠政策的"末班車"。"我們的銷售價格大概在3萬元/平方米左右,上下躍層或者平層大戶型的面積都在200平方米左右,大部分購房者一半房款必須貸款,而現在多家銀行對第二套房實際執行7.1折、第三套房7.2折的利率優惠,如果明年政策調整,優惠沒有了,而是按照1.1倍以上的利率執行,就意味著貸款成本要高出很多,一旦優惠利率取消,肯定有影響。"購房者買與不買之中痛苦徘徊
相比於開發商可以選擇提前開盤應對可能出現的政策調整,購房者此時更多的只能"在痛苦中徘徊"。
"究竟現在該不該買房?房價還會漲嗎?"是近期記者聽到最多的詢問,然而這樣的問題,恐怕沒有一個人能給出明確的結論。"現在許多急於買房的人都存在一個心理誤區,買漲殺跌,房價漲了不敢買,房價跌了更不敢買,跌了還想大跌,根本不考慮自己的需求,這不是一個正常的購買心態。"中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海認為,目前房地產發展還存在不少不確定因素。不過,對於買房者來說,了解整個大環境的趨勢,並對本輪房價上漲的原因做到心中有數,是選擇購房時機的必修課。
而究竟是買還是不買,業內專家表示,短期來看房價很難再繼續走高,因為今年以來銷售旺盛的基礎是購買成本下降,而不是工資上昇,一般的老百姓購買力還是非常有限。因此有專家建議,如果買房不是很著急的話,不妨放平心態再等等,至少不要因為擔心買不到房而急於下單。
而對於有迫切需求的自住型買家來說,專家指出,雖然現在買房在短期內有風險,但從長遠來看,房子還是能保值增值的。因為樓市不管怎麼調整,總是周期性起伏,這對用於自住的房子來說,影響並不大,關鍵在於怎麼選擇。因此購房者不妨多選擇,如果碰到了符合自己要求的房子,並且作為家庭惟一住房的話,現在買房應該也不會吃虧。
中介多元化經營維系利潤
盡管對於二手房營業稅可能取消後的"副作用"有多大,各家經紀公司尚未取得一致的意見,但另謀出路、多元化經營維系利潤卻是此時多數經紀公司的"頭等大事"。
上周,繼21世紀不動產高調宣布旗下門店開始代售海南新盤外灘中心後,我愛我家、中大恆基、鑫尊置地多家京城二手房中介均開始承接外埠新盤代售業務。而同時,來自北京市房地產交易管理網的數據顯示,11月,北京二手住宅網上簽約超過3.1萬套,日均成交1000套以上。此時興起的二手房中介代售外地樓盤熱潮頗耐人尋味。
"之所以這麼做,主要是在上一波樓市低迷的時候,確實打擊不小,一個月不開張的情況都有,現在臨近營業稅取消,怕明年還出現那種情況,營業稅減免與否自己決定不了,多元化經營、尋找多個利潤點總可以自己把握吧。"我愛我家相關負責人坦言,選擇代理新項目,主要是為了防范營業稅取消帶來的利潤下降。
然而,為何經紀公司不選擇本土進行代理,而紛紛選擇外埠呢?
"如今北京新盤開盤,購房人搖號買不到房,不得不想辦法找開發商'遞條子',還用找中介代售嗎?"美聯物業北京市場部總監張大偉說,一些外地項目的代銷"返點"更高;部分中介公司也認為,一旦來年取消政策優惠,二手房交易量很可能會出現大幅下滑。因此,代售外地項目便成了多數中介維系利潤、多元化經營的必然選擇。
一位業內人士對這種方式提出了擔懮:代售外地樓盤,如何帶客戶看房?"跟旅行社類似,中介肯定是湊齊一撥兒走一撥兒。"上述業內人士表示,如果趕上北京人不感興趣的外地樓盤,那麼經紀公司所要面對的,恐怕要比營業稅減免對利潤的打擊更大。
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