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業內評論:房地產泡沫已逼近股指6000點時水平
09年年底,不少城市出現恐慌性搶購風潮,出現了開發商不想賣,消費者買不著的情景,據說一套房源少則5人爭購,多則10人排隊,這和今年年初開發商想賣沒人買,消費者想買還想等的情景形成了巨大的反差。
這種情況正常嗎?
當然不正常。
巨大的反差已經說明,導致目前的恐慌性一定不是正常的消費需求,在某種程度上講是一種投資需求,是人們在流動性過剩情景下,對於通脹預期的一種本能反應,確切地講是一種後危機時代富人恐慌在房地產市場的反映。
問題在於,如果房地產僅僅是由投資者構成的話,那麼這種恐慌的危害是有限的,就如股市的泡沫,在市場裡面自生自滅周而復始,一般不會對社會的穩定產生太大的衝擊,而事實上,房地產市場首先是一個消費市場,其次纔是一個資本市場,由投資性恐慌拉高的房價必然對自住需求的消費者形成巨大的生存壓力,讓這些人產生完全失敗的感覺、被社會拋棄的感覺、個人奮斗沒有意義的感覺,這就是為什麼現在那部名叫『蝸居』的電視劇會那麼火爆的原因。換句話說,房地產市場事關人們衣食住行的生存需要,不僅僅是經濟問題,更是社會問題,甚至是政治問題。或許正是基於這種考慮,國務院總理溫家寶本周在南京中歐峰會上還在強調過早『退出』會使成果得而復失,但是在上海的講話中卻第一次極具針對性地指出了抑制房地產市場投機性需求的說法。
溫總理的說法會不會成為下一步房地產政策的前奏呢?
答案是明確的。
政策不僅是股市的生命,同樣是房地產市場的生命。
而目前房地產市場的恐慌正是源於對於政策的不確定性。一是對於房貸七折的優惠,二是對於二手房稅收減免的優惠。不同的政策預期產生不同的市場引導。搶房既是擔心政策優惠的取消,同時也是未來購房需求的透支。
顯而易見的是,當需不需要購房的人都趕在年底之前交易的話,那麼,明年會怎麼樣?
價值規律的作用是不以人們的意志為轉移的,一方面急劇攀昇的房價壓抑了相當的真實需求,另一方面,短期的透支必然導致下一步的購買力不足,會不會出現大起大落?
宏觀調控的意義在於逆向操作,任何政策都應該是雪中送炭的,而不是火上澆油的。金融危機前,房地產的政策以抑制投資和投機為主,出臺的均是限制性條款,從限外令到5年的二手房政策和第二套首貸的比例規定不一而足,而金融危機的到來,形成的是政策和市場的共振,市場低迷之極,資金鏈在從緊的貨幣政策面前面臨全行業斷裂的危險;金融危機後,房地產政策則180°大轉彎,不但對於開發商的資本金要求從35%降到了20%的底限,而且取消了二手房的稅費,甚至對房貸也開出了七折的優惠,加上寬松的貨幣政策產生的流動性,央企頻頻上演『地王』的鬧劇,同樣是形成了市場和政策的共振。在房地產市場交易已經創出8億平方米歷史新高,交易額突破4萬億的情況下,刺激性的優惠政策依然故我,市場怎麼會冷靜呢?
現在一個選擇擺在決策者面前,政策該作何種調整。
水皮建議,停止執行房貸的優惠,保持二手房的減免,恢復房地產政策的正常化。
為什麼?
因為在加息的預期下,七折房貸實際上已經沒有意義,而且對於銀行來講也不公平,更沒積極性,取消是恢復政策正常的必要。至於二手房的政策則是出於政策穩定的必要。北京市場的搶購風潮,政策因素是一方面,供求關系則是另一方面。放開激活二手房交易實際上是加速流通,擴大了供給,房多了,價也就下來了,而原來的限制性政策表面看是加重了炒房的負擔,但是實際上是加重了存量房的積淀,越來越多的房子不能流通,建再多的房子也不夠。
其實,存量房的即時收益,也就是租售比已經亮起了紅燈,從兩年前的20餘倍現在已經上昇到了60餘倍。房價在漲,房租在降。這說明,一是真實消費需求不支持供不應求的假象,二是投資的泡沫已經逼近股指6000點的水平,上證指數6124點時的市盈率就是71倍。
房地產市場到了該冷靜一下的時候了。
中央高層年內首提抑制投機性購房
作為中體奧林匹克市場營銷部經理,周海山近來因為拿不到地很郁悶。『手裡樓盤都賣光了,公司明年基本沒有項目!』周海山12月2日直言不諱地告訴《華夏時報》。
是供地太少嗎?顯然不是。北京市土地整理儲備中心12月3日數據顯示,京城前11個月土地成交近700億,創下了歷史新高。
《華夏時報》記者調查發現,在開發商推盤未見縮減的情況下,購買力大幅增加是造成樓市盛宴的最主要原因,而其中除了固定的剛性需求和投資性需求,相當比例的購買人群目的意在投機。
樓市瘋狂順理成章。『如果大家都一窩蜂地去買房,樓市就很危險了。』周海山感嘆。
中央當機立斷。國務院總理溫家寶11月29日在上海考察保障性住房工程進展情況時表示,要抑制投機性購房。這是中央高層今年首度公開對樓市中的投機性需求進行表態。
《華夏時報》記者獲悉,住建部11月中旬在系統內部下發了一份關於《進一步規范房地產銷售有關問題的通知》(下稱《通知》)。對比住建部以往的文件,記者發現該《通知》明顯針對開發商捂盤行為,且具體易執行。再加上國土部打擊囤地動作,多點開花,作用點均針對投機性購房。
嚴打樓市投機
『打擊投機無非從三個方面入手:打擊開發商捂盤,限制多套房購買和督促土地盡快開發而不是囤地。』北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少峰告訴記者。
相關部委正在行動。住建部《通知》要求各地在受理開發商申報的項目預售申請時,原則上不得分層、分單位申請,必須按照整個項目申請。對於開發規模較大,實行分期開發、分期交付的項目,纔可以按照分期開發的規模申請預售許可。
《通知》規定房地產開發企業取得《商品房預售許可證》後,應當在規定的時間內銷售商品房。開發企業應一次將取得預售許可的全部房源上網銷售,不得以各種借口分批、分次銷售,嚴禁捂盤惜售、囤積房源,不得進行虛假交易、炒賣房號。
《通知》還規定未取得商品房預售許可證的項目,房地產開發企業不得非法預售商品房,也不得以認購(包括認定、登記、選號等)的名義收取預訂款性質費用等各種方式變相預售商品房。
與此同時,房地產業的另一『頂頭上司』也有新動作。11月20日,國土資源部下發了《關於開展第二次全國土地調查中『批而未用』土地核實工作的通知》,要求全國對『批而未用』土地展開核實。
『查處囤地是為了督促盡快開發,通過增加供給來緩解投機帶來的房價大幅上漲。』北京師范大學房地產研究中心主任董藩分析表示。
效果不被看好
樓市瘋狂下,是否真的能抑制投機?
住建部政策研究中心副主任王玨林表示,目前房價太高、漲幅太快,而且投資性購房的比例過大,尤其是在熱點城市。
仔細揣摩發現,王玨用投資代替來投機,這或許是抑制投機面臨的最大難題。全國工商聯房地產商會全國房地產經理人聯盟秘書長楊樂渝認為:『投機很難界定。』
住建部政策研究中心副主任秦虹告訴記者:『投機就是為賣而買。』不過,董藩表示:『中國人的家庭觀念是能買就不願意去租,這也是造成房價太高的主要原因。租金太低,有人買了房實際上當做實物儲蓄。』
僅以北京為例,據北京市房地產交易管理網數據顯示,11月北京二手房全月成交總量歷史性地首次突破3萬套,其中住宅成交量更是達到了31288套。
打擊投機除了在執行上面臨困難外,政策力度的把握也存在困難。『藥下猛了傷及無辜,下輕了無濟於事。』楊樂渝表示。
這樣的顧慮已有前車之鑒。從2004年開始,投機性需求一直被政府認為是導致高房價的主因,中央為此相繼出臺『國八條』和『國六條』予以調控和抑制,2007年央行和銀監會出臺了限制二套房貸政策。樓市投機有所緩解。『誤傷了改善性需求,使得開發意願不足。』董藩表示。
為應對金融危機,通過促進房地產帶動經濟發展,中央再次放開了對投機的限制,結果引發2009年樓市井噴。數據顯示,1至10月全國房價累計環比上漲16.9%,而一線大城市房地產價格上漲更為迅猛。
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