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"三大戰略"應對"焦慮癥"
"我們從三個月前就一直在做意向客戶登記,目前已經確定購買意向的有600位,但房源只有300套,所以下個月開盤價要比預計的高600多元/平方米以上。"銷售員的解說,讓兩次因開盤價高出預期而放棄買房的文女士再次陷入購房焦慮之中。
買還是不買?對已有一套邊緣地段住房,希望再買一套市中心區住房的文女士來說,已成了"咋就那麼難"的"心病"。
實際上,從上半年的急速復蘇到年末搭乘"政策末班車"的衝動,日新月異的樓市不但令剛性需求者心急如焚,也促成很多"意向購房者"付諸行動,紛紛加入搶房隊伍。臨近年末,一邊是擔心明年房價再漲、欲搭年末政策車買房的購房熱情,一邊是令人生畏的房價新高;一邊是催人購房的通脹預期,一邊是海灣明珠"迪拜"敲響的房地產泡沫破滅警鍾。
如何應對這個焦慮的年末樓市?"設定購房計劃"、"看清大勢"、"精選個盤",准確的戰略准備,應該是應對焦慮的最佳方式。
五大因素促成"火爆"
"迪拜"的震波,使飽暖中的中國樓市感到世界金融危機仍未"了結",也給急於搭政策"末班車"的購房者敲響了警鍾,在全國樓市不斷刷新的房價、地價神話過程中,樓市積聚的風險也隨之增大。不僅金融界人士對房地產市場的持續高溫表示疑慮,房地產業內專家、全國工商聯房地產商會會長聶梅生在廣州日前舉辦的"綠色地產論壇"也表示"繼續讓房價?昇不可取"。她認為,如果明年繼續推動房價快速上昇,即使實現了短期獲利,那麼迎來的將是又一次對全行業的緊縮性調控。房價飆昇的結果,終將觸動敏感的資產泡沫。
據合富輝煌房產(天津)等機構分析人士介紹,今年天津房地產市場未現傳統的淡季行情,開盤熱銷、排隊搶購的場面還在上演,部分區域甚至出現一房難求的局面。"住房優惠政策取消與否"的爭論好似樓市冬天裡的一把火,使搭乘2009樓市末班車的購房者趨之若鶩。從目前發展趨勢看,11月和12月的新建商品房的成交量仍將達到120萬平方米,全年有望達到1500萬平方米高位。
刺激樓市的多項政策和天津城市發展前景成為火爆的主要誘因,通脹預期是行情持續的新動力,而供不應求的市場局面也對房價上漲起到了推波助瀾的作用。由於2008年開工量減少,使2009年商品房供給壓力增大,上半年剛過,很多企業就爆出"已完成全年銷售任務"的消息,而釋放的需求量多為2007年-2008年被抑制的部分。下半年以來,由剛性需求引發的改善型需求、由通脹預期帶來的投資需求先後跟進,以及由藍印戶口帶來的外地需求同時釋放,推動了行情的進一步發展。
合富輝煌、聯合地產等多家研究機構人士總結認為,是救市政策、天津城市發展,天津經濟產業、濱海新區的發展預期以及市場供需量不平衡五大因素促使市場持續量價齊昇。後市發展除了全國性的宏觀政策因素,天津市場自身將起到重要作用。除了城市經濟建設發展的特殊條件外,天津房價與一線城市相比仍有較大距離,具有價值窪地優勢。另外天津產業發展、居民總體收入的提高,也為行情持續打下一定基礎。
五大誘因暗藏"變盤"
機構人士同時提醒,由於今年的上漲幅度已經很大,如果再繼續衝刺可能會吞噬明年的上漲空間。因此在年末買房要特別注意風險。
專業人士分析認為,未來樓市仍存在五大變盤因素:首先,在宏觀發展方面,"迪拜"危機再次提醒中國,不能忽視房地產泡沫破滅給經濟發展帶來的巨大風險,房地產發展需要建立在更堅實的實體經濟產業發展基礎上,因此明年樓市將面臨產業結構調整、政策傾斜等變化,如果沒有寬松政策環境支持,樓市交易的動力可能消失。其次,天津城市建設從新規劃出臺到濱海新區區劃確定,這兩大效應在今年行情中得到一定釋放,"投資購房"、"外地購房交易"比例迅速上昇也證明了這一點,這在一定程度上消耗了明年行情能量,使交易可能難創新高。第三,商品房供應結構面臨改變,市場如果沒有更多適合改善型自住房的供應量增加,有效成交量將隨之下降。第四是天津藍印戶口懸念,去年行情啟動,特別是外圍區域市場回暖,天津的藍印戶口政策功不可沒,但是行情好轉後,如果這一政策的取消也將給樓市帶來一定影響。第五個不利因素就是一直令業界感到迷茫的"租售比"遠超過1:200的國際警戒線,這也說明,投資型購房主要靠"炒房"盈利,這就使市場空置房量增加,增加了投資風險。
"三大戰略"應對焦慮
面對令人焦慮的年末樓市,總結業內專家及機構人士分析論點,可以概括三大戰略:"設定購房計劃"、"看清大勢"、"精選個盤"進行應對。
戰略一:設定購房計劃。機構人士建議,由於明年的不確定因素很多,年末購房要認真考慮買房目的,針對自身需求"設定購房計劃",包括購房目的、可承受房價及心理價位、買房時機等。購房價位可以參照2009年以來目標房周邊價格和自己的承受能力來判斷。承受月供不超過家庭可支配收入的30%左右比較安全等。
戰略二:看清大勢。"大勢"是指對明年樓市有基本判斷,其中包括政策趨勢、市場供需趨勢等。多數分析人士認為,明年宏觀面對樓市的支持力度將減弱,明年上半年經濟發展將向"全面協調"傾斜,政府可能采取更有針對性的政策進行調控,以保證在市場穩定的環境下,使房地產產業與其他產業協調發展。著名經濟學家陶冬在第七屆上海理財博覽會上預測說:中國的宏觀調控或在明年二、三季度啟動,到時房地產市場將引來一波調整。
據聯合地產劉輝等市場人士分析,2009年的商品房成交均價較2008年漲幅並不是很大,前6個月仍基本上保持2008年年底的價格,直到7月份出現大幅度增長,增長幅度到11.59%-24.04%。就目前來看10月份的價格為前10個月最高價格,預計後期仍會保持穩步增長。市內六區前6個月,商品房成交均價波動不大,隨著上半年大批市政設施改造工程的建設,改善及投資型需求隨之增加,價格也出現大幅度上揚。環外四區兩年間的成交價浮動較大,個別項目的價格與2009年年初相比出現39%-45%的上浮;濱海新區中的塘沽區在拆遷帶動下提前轉暖,價格一路飆昇,目前均價突破萬元大關。
短期看,在沒有外界因素下,年底開發商提前或超額完成今年回款計劃,年底到明年年初大幅擴大供給或降價促銷的概率非常小。因此樓市今年年底將不會出現大幅降價的情況。
長期看,樓市以穩定為主,無論快速增長還是逐漸下滑,對於"拆遷"、"婚房"等剛性需求人群來說,購買需求仍然存在,這對市場交易形成一定支橕。
天津處於高速發展階段,城市建設的力度不斷加大,濱海新區三區合並將加速外來人口的增加,因此,天津市場需求並不缺乏。而大規模的開發也為市場提供了充足的供應,這對於樓市的穩定增長提供了有效的保證。
在土地供應方面,搜房中指報告顯示,1-9月,天津共成交土地面積1514萬平方米,同比增加49%。武清區成交土地面積佔成交總量的22%。1-9月,天津住宅用地平均成交樓面價格1225元/平方米,同比下跌33%。天津降低掛牌底價,增加住宅用地供應量,在吸引開發商拿地的同時,有足夠的土地支橕供應和新項目開工用地。
在房屋建設方面,11月13日,國土資源部規劃司司長董祚繼表示,國土資源部對開發商囤地行為的政策和懲罰措施將很快出臺。記者也從市國土房管部門了解到,國土房管部門將對開工竣工情況進行進一步梳理,並加大管理力度,保證計劃開工、竣工量的完成。
對於消費者屢次提出的房地產市場不透明"銷控"引起的漲價問題,市國土房管有關部門表示,將建立更完善的網上信息披露系統,使購房者能通過政府網站了解商品房銷售的真實信息,為理性購房打下基礎。
機構人士建議,剛性需求的購房者大可不必擔心政策影響及價格的暴漲而急於購買,也不必由於對市場信心的缺乏而遲遲觀望。而對於投資購買者來說,經過前期的增長,目前的房價已經處於相對的高位,價格的昇值空間短期內大幅增長的可能性較小。
戰略三:"精選個盤"。主要指對地段和產品的精。在地段方面,對於第一次購房自住者來說,地鐵通達、有成熟配套規劃的新居住區及市區小戶型,居住就業兩相宜。對於改善型或居住投資兩用型購房者來說,市中心核心區及海河沿線、水上區域等標志性地段,以及休閑、娛樂功能更完善的產品抗跌性強。
質量是價值的保證,要格外關注設計水平、工程質量等關鍵環節。商品房設計的不足主要表現在景觀雜亂、樹少硬地多、樓間距過小、房型布局差、采光不足、通風不良等。
樓盤的質量好壞,可以從開發企業及其施工隊伍的資質特別是以往的表現來進行判斷,如過去開發的住宅項目質量口碑怎樣、有沒有延期交房等工程問題、施工場地工人的精神面貌、紀律等。也可以通過查看各種建材廠家及產品的合格證書,各道施工工序質量監督驗收單、工程竣工驗收報告、工程質量評定等原始資料以及現場查看房子外表來確定,如牆柱和地基是否有下沈、牆體是否有裂縫和松動、屋面是否有滲漏、外粉刷是否脫落等等。
"焦慮"的購房者尤其需要注意,在沒有做好全面准備時,不要急忙下訂金,免得事後退單困難。
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