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在房價上昇過程中,頻頻出現的『地王』被認為進一步刺激了上漲的步伐。
在房地產業一片欣欣向榮時,『地王』一方面帶給房地產商業績與股價支橕;另一方面,也成為不少中小房地產商展示品牌與實力的機會,巨大的『廣告效應』帶來的是巨大的無形資產。
盡管目前統計數據還不能說明全國土地市場進入過熱的局面,但在『地王』被不斷制造的今天,我們也不得不思考其在刺激房價、帶動地價、牽動股價之外,所隱含的問題與風險。
『京城50億元新「地王」鑒臨宜居之城——順義,區域房價上漲在即!潮白河別墅區,最後的價值窪地……』11月26日,距離大龍地產奪得北京今年新『地王』不過數日,記者手機中收到上述頗具『誘惑力』的某樓盤的廣告短信。
頻繁而出的『地王』正成為炙手可熱的房地產市場中一道色彩艷麗的風景線,這一引人關注的風景線究竟會給房地產業帶來些什麼?是對房價的刺激、地價的帶動?還是讓制造『地王』的地產商成為新的資本市場『寵兒』?
『地王』刺激房價
今年以來,隨著國內經濟復蘇企穩,房地產市場也由回暖逐漸演變為火熱,而在一線城市,房價的上漲速度之快、幅度之大,令人嘆為觀止,一時間謹防資產泡沫的聲音四起。
在房價上昇過程中,頻頻出現的『地王』被認為進一步刺激了上漲的步伐。有業內人士認為,全國不少地方『地王』的頻頻出現,對所在區域的房價確實造成影響。『地王』本身就是資本流動的風向標,這一資本流動必然導致房價的『被增長』,即『面粉漲價刺激面包提價』。
『地王』刺激樓價的例子不勝枚舉。在北京,中化方興投資管理有限公司於6月30日以40.6億元競得朝陽區廣渠路15號地塊時。有專家就表示,地價的大幅攀昇,一定會驅昇房價。目前廣渠門外10號地周邊的二手房已經漲價了,而15號地又將是一個助推器,讓北京東部的房價借勢攀高。7月23日,金地集團以每平方米14495元的樓板價拿下上海趙巷『地王』,隨後一周,上海郊區房價全面上漲,漲幅遠高於中心城區。當時有報道稱,上海松江區、崇明縣成交均價分別上漲14.32%和33.76%;嘉定區首次突破萬元大關;金山區的成交均價上漲了90.38%,成交量則大漲64.52%。
在全國房價已經大幅上漲之後,『新地王』的誕生顯然成為更多開發商歡呼中的盛宴。記者再次翻看手機中的那條短信:『京城50億『新地王』鑒臨宜居之城——順義,區域房價上漲在即……』實際上,北京大龍地產奪得順義『地王』之後的幾天內,位於該區域內欲轉讓二手房的業主紛紛提價,麗宮花園、東方太陽城等項目的提價幅度甚至接近12%。據悉,目前順義的獨棟別墅掛牌均價已經達到了38000元/平方米左右,環比11月上半月上漲了9.5%;而疊拼別墅等漲幅達到了12.5%。
研究指出,在庫存去化較快的一線城市核心地段,高地價意味著高房價,漲價和捂盤現象將伴隨而來;此外,地價接近房價,預示房價漲幅將可能超過此前預計,一線城市房價仍有上調空間。
『地王』帶動地價
『地王』實際上包括兩個層面,即總價『地王』與單價『地王』。一般認為,總價『地王』更多的與單塊地面積有關,而對房價、地價影響較大的是單價『地王』的出現。今年以來,在各地頻出的『地王』中,誕生了不少單價『地王』。這一單價『地王』的出現,對於不少區域土地價格帶動明顯,甚至讓此前2007年套牢的很多『地王』開始『解套』。
如在2007年高位拿地的萬科,其當年以17億元奪得朝陽區西大望路27號住宅用地,曾是當時北京出讓土地中的單價『地王』,樓面地價接近1.2萬元/平方米。但在此後房地產市場的大幅下滑,房價大幅下跌的背景下,萬科拿下的這一地塊周邊房價持續下墜,該區域周邊樓盤的售價曾一度降至1.5萬元/平方米以下,甚至出現每平方米售價僅1萬元低價樓盤。當今年6月30日中化方興以16000元/平方米的樓面地價拿下近在咫尺的廣渠路15號地後,『新地王』笑顏的背後,是老『地王』迎來解套的歡愉。
盡管『地王』頻現帶動相關區域地價走高,但今年以來的統計數據顯示,全國土地市場並未出現全面火熱的局面。國家統計局公布的數據顯示,1月至10月土地購置、土地開發面積的增速分別為-18.7%、-4.6%,較1月至9月增長3.4和2個百分點,盡管降幅在繼續收窄,但同比為負的增速,顯示出土地市場『冰火兩重天』的局面。有研究預計,四季度隨著居住用地供應量大幅提昇,加之信貸政策由上半年的『昇中求穩』變為『穩中有昇』,居住地價短期內進一步回昇幅度有限,商業地價將基本保持小幅平穩上昇態勢。
『地王』牽動股價
在幾乎每一次土地拍賣的現場,參與的房地產企業大都委派公司高層甚至老板級人物親臨,一塊土地就在幾十輪甚至上百輪的舉牌中成為媒體報道中的『地王』。晉昇『地王』對房地產商意味著什麼?
房地產企業能不能拿到地,關系到企業能否正常經營和可持續發展,對於上市房企,則直接會反映到其股票價格上。據報道,10月中國海外發展以108億元人民幣左右在沈陽、長春、重慶和佛山的四塊住宅用地的競標中勝出,公司的土地儲備擴大了522.8萬平方米。有研究據此預計,此次收購將分別增厚該公司2009年和2010年預測每股淨資產值4.6%和4.2%。在上海股票市場上市的保利地產近期積極在重點城市獲取土地,也被研究認為,現有項目資源可以保障公司未來3年業績的穩定增長,研究同時表明,公司在重點城市和中心城區的儲備仍顯不足。中金公司在此前的一份研究中認為,不論是2007年之前還是2007年拿地較多的公司都會在『新地王』之後獲益,隱含的土地價格上昇帶來企業更高的利潤率和增長潛力,企業淨資產值和利潤率將有上調的空間。
在房地產業一片欣欣向榮時,『地王』一方面帶給房地產商業績與股價支橕,另一方面,也成為不少中小房地產商展示品牌與實力的機會,巨大的『廣告效應』帶來的是巨大的無形資產。一個並不十分恰當但足以說明這一巨大效應的例子,是當年的地產『黑馬』順馳。2003年,順馳以9.05億元天價奪得當年北京『地王』大興黃村項目,就是這一次土地拍賣會,讓順馳旋即在北京地產界『揚名立腕』。同樣,在奪得今年『地王』之前,中化方興為業外所知並不是很多,大龍地產也僅是A股市場上默默無聞的房地產股。一切似乎在一夜間轉變,晉昇『地王』,媒體連篇累牘的報道,讓公眾對這些公司有了新的認知。大龍地產奪得『地王』的消息甫一公布,其股票價格當天即以大漲7.54%收盤。
『地王』背後的冷思考
盡管目前統計數據還不能說明全國土地市場進入過熱的局面,但在『地王』被不斷制造的今天,我們也不得不思考其在刺激房價、帶動地價、牽動股價之外,所隱含的問題與風險。
在中國經濟高速發展的幾十年中,房地產業經過幾輪起伏,即使在最近兩年,從2007年的地產泡沫,經過去年短暫調整後,今年又掀起一輪快速上昇的浪潮。面對今年頻繁誕生的『地王』,有知名地產商老總在博客中寫道:『二十年從商經驗告訴我,對一個房地產公司來說,常常是一塊土地定生死。短短十年的中國房地產歷史,多少公司因一塊土地死掉了。』在行業上昇期,高價拿地迅速開發,給企業帶來的是利潤,但反之,如果行業出現起伏,高成本的土地沒有及時消化,對資金實力並不強的企業,虧損甚至因此倒閉的風險恐將隨之而來。因此,房地產企業在將『地王』攬入懷中時,更應考慮自身實力是否與之匹配,從而進行風險的有效控制。
從土地市場角度考慮,當企業紛紛湧入爭搶土地資源,卻並不急於開發時,造成事實上的很多『囤地』現象,如果地價繼續走高,就會由此滋生出一批『倒地』的地產商。業內曾有人稱,國內有近三分之一開發商只倒地不蓋房。我們姑且不去考證此比例真偽,但至少說明,許多開發商在圈好地之後,靜待地價走高來賺錢。這一行為,不僅是對土地資源的巨大浪費,更對整個行業的長遠發展不利。從2007年產生的許多『地王』看,『曬地』成為一種集體現象,這背後除了行業調整原因外,是否還有其他因素,頗費思量。
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