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如果說去年的二手房市場是『寒冬』,2009年的二手房市場便是『盛夏』。目前市場正處於2009年二手房市場的第三階段:受相關政策諸多不確定因素的影響,小眾購房人群開始重新陷入迷茫、觀望、等待的狀態之中。但是,這種氣氛並不會長久,預計2010年二手房市場整體形勢仍將是向上的。
城郊二手房潛力巨大
周報:時值年末,又到了年終盤點的時候,以您看來,今年的整體市場走向如何?
曹海濱:概括來說,今年二手房整體市場可以簡要概括為三個階段,第一階段是樓市從冬眠中復蘇,開始進入快速增長期,這一階段市場成交量和成交均價都在驟然提昇;第二階段是今年的八九月份,這一時間段內,樓市進入了暫時的滯漲期。但這種滯漲只是相對而言的,對照同比數據來看,二手房市場與去年同期成交總量相比仍然算得上一個大幅度的跨越,而對於環比數據來說,雖然出現了局部波動,但整體局面還是十分向好的。
從目前的市場現狀分析,現在正處於2009年二手房市場的第三階段,我們可以把它稱之為『政策性擠壓』期,受相關政策諸多不確定因素的影響,小眾購房人群開始重新陷入迷茫、觀望、等待的狀態之中。然而,我個人認為,這種氣氛並不會長久,目前市場上的主流消費產品仍是以70平方米至90平方米兩室、110平方米至130平方米三室為主,中高端收入購房者佔據了相當的比例。
市場是一個特別的載體,它讓客業雙方更好地看清彼此。供需平衡,產品的價格就會較為穩定;供大於需,市場價格可能就會被壓制;當供應速度難以滿足這部分改善型及自住型消費者的需求,就會對價格起到『助推』作用。如果說去年的二手房市場是『寒冬』,今年的二手房市場便是『盛夏』。
周報:您對城市外緣板塊與市中心板塊的未來發展是怎樣看待的?
曹海濱:隨著天津城市經濟水平的不斷發展,一些新興板塊正在不斷崛起,區域發展形勢十分看好。目前,雖然天津城郊地區的中介服務水平還不夠發達,但是市場需求卻在日益加劇,比如中北鎮、濱海新區,都將成為未來二手房交易上昇較快的潛力板塊。
據我們粗略估算,天津市民通過中介機構購買房產的比例僅佔到整體的七成左右,而在一些發達國家,這部分人群比例幾乎達到了100%,我們希望能夠通過售後服務、銀行貸款、房屋評估等方面的精耕細作促使本土的中介市場朝著更加規范的方向發展。
未來置業可關注四大主流板塊
周報:對比持續了將近兩年之久的房地產寒冬,今年的樓市可謂打了一個漂亮的翻身仗。然而,最近又有爭議的聲音傳出,有一部分人認為,明年的樓市走向究竟如何還很難說。而從近期的二手房市場交易來看,雖然總體行情尚屬平穩,但局部仍有微調,您是否從專業的角度給消費者一些置業參考和建議?
曹海濱:個人認為,2010年二手房市場整體形勢仍將是向上的。首先,從市場需求來看,城市改造昇級催生了大規模的拆遷戶,這部分人群的置業目標主要以剛性需求與改善型需求產品為主,投資、炒作型買家僅佔到很小的比例,這就意味著天津樓市泡沫程度相對於其他城市來說十分微小。其次,關於二手房的各項優惠政策已近期限,盡管截至目前為止,尚未有新的政策出臺,但業內人士普遍認為,『收緊』將成為明年樓市的必然趨勢。聰明的消費者不妨算上一本心頭賬,假設以一套100萬元的普通住宅為例,一旦現階段執行的各項優惠政策取消,購房成本將增加10%至15%,如此算來,除非樓市回歸到歷史谷底水平,纔有觀望等待的價值。
具體談到熱點區域,我覺得有四大板塊可能會成為未來置業主流:第一是老城廂,目前該地段內的高端住宅開發較為成熟,有望成為天津率先邁入兩萬元房時代的居住片區;第二是梅江,這一區域近期市場放量明顯,產品種類也相對豐富;第三是華苑,該板塊內的住宅產品房型設計較為合理、面積適中、房齡較新、性價比高,符合大眾消費的主流;第四是衛國道沿線,作為連接市區與濱海新區的城市樞紐帶,它獨特的地理位置、便捷的軌道交通必將引起廣泛關注。
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