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出現在法庭上的胡先生有些著急。
由於普通話說不太好,面對被告房地產公司以及物業公司的一系列問題,胡先生應對起來明顯有點吃力。
因為不滿物業費『突然從3.5元漲到了13元』,金海國際綜合樓的40戶業主將開發商和物業公司告上了法院。12月1日上午,在北京市朝陽區人民法院南磨房法庭,小區的兩名業主潘女士和萬女士與開發商和物業公司對簿公堂,胡先生以證人身份出庭。
此案雖已是第二次開庭,但雙方的辯論依舊『火藥味十足』。
3.5元物業費突然漲至13元,業主表示不滿並拒絕繳納;物業公司卻認為,從同地段類似樓盤的情況來看,增加後的物業費是合理的
胡先生、潘女士和萬女士將物業費暗漲3倍的做法概括為———『利用物業費設置陷阱的「釣魚」式賣房』。
據此案代理律師王立堂介紹,原告與被告開發商之前簽訂的《商品房預售合同》第二十二條『前期物業服務』約定:『物業服務收費價格3.5元/月·平方米』。但到了交房入住時,開發商和物業公司單方制定的《物業服務協議書》第十九條第一款規定,物業服務費用標准為每月每建築平方米13.00元,並用『不簽名、不交錢就不給鑰匙、不得入住』為由逼迫原告在協議上簽字。物業公司按照13元的單價收取了兩名原告各一萬多元的物業費。
對此,被告物業公司以及開發商代理人答辯稱,《商品房預售合同》約定的每月每建築平方米3.5元物業費是『基本物業費』,而《物業服務協議書》規定的每月每建築平方米13元物業費由『基本物業費』、『公共能源費』和『制冷費』三部分構成。其中『基本物業費』每月每建築平方米3.5元、『公共能源費』每月每建築平方米4.5元、『制冷費』每月每建築平方米5元,所以按每月每建築平方米收取原告13元物業費合理、合法。
在法庭上,胡先生說,自己最開始收房時發現了物業費比原來高的問題,便找到物業公司交涉,對方告訴他,必須交足費用纔能收房。隨後,胡先生找到開發商再度交涉,不久,便拿到了鑰匙。但拿到鑰匙之後,胡先生發現水電卡沒有給自己。第三次交涉後,胡先生拿到了水電卡,但又被限制使用,如一次最多買50度電。
據介紹,金海國際綜合樓不少業主都對突然增長的物業費表示了不滿,並拒絕繳納。
被告代理人則強調,從同地段類似樓盤的情況來看,增加後的物業費是合理的。
此外,被告代理人指出,不交錢不收房的觀點站不住腳,因為,根據金海國際綜合樓《業主服務手冊》,交錢與收房是兩套平行的手續。
但原告代理律師認為,被告給原告規定的入住流程是先到客服部簽訂《物業管理服務協議》,再預交一年的物業費,然後纔能到保安部領鑰匙、簽署收樓登記、辦理《入住證》———這難道不是『不簽名、不交錢就不給鑰匙、不得入住』嗎?
表面上看,業主和物業『公說公有理,婆說婆有理』;事實上,物業糾紛的日漸增多可以說是『一個巴掌拍不響』
就在『釣魚式物業收費』一案開庭的前一天,北京市東城區房管局召開了一場『普法』宣傳座談會。會議的宗旨是———引導物業公司轉變理念,從管理型轉變為服務型,減少和化解物業糾紛,創建和諧社區。
這場研討會的參與方包括東城區法院的部分法官、房管局以及東城區大大小小物業公司的負責人等。會上,針對日漸增多的物業糾紛,物業公司『倒起了苦水』。
一家物業公司的負責人說,過去,大多數物業糾紛靠調解就能夠解決,但現在的業主容易抱團,調解很難,打的官司越來越多。
另一家物業公司的負責人說:『很多業主會以我們管理不到位為由告上法庭,同時拒絕繳納物業費。』
這位負責人所提的問題引起了其他物業公司的『共鳴』。他們紛紛表示,拒絕繳納物業費的『老賴』讓他們很頭疼,『有些人就是不交物業費,半夜敲門都不開』。
一邊是指責,一邊是『大倒苦水』———業主和物業公司似乎是『公說公有理,婆說婆有理』。
而事實上,日漸激烈的物業糾紛正應了一句俗語———『一個巴掌拍不響』。東城區法院民二庭有關負責人向記者介紹了欠費業主的一些抗辯意見:
欠費業主以物業公司不履行合同約定的公示賬目義務進行抗辯,認為物業公司未盡合同義務、違約在先,『不論是小區物業管理公約或者物業管理服務合同,一般都約定了物業公司定期公示收支賬目或向業委會匯報收支情況。但很多物業公司在實際履行中在此方面確實有所欠缺,沒有履行這項合同義務或不夠完善,以致欠費業主以此作為拒交物業費的抗辯』。
以不知曉物業公司主張的物業費項目及收費標准為由抗辯,『物業公司根據國家及本市的規定,在調整收費項目及標准後未及時告知業主,致使物業公司在向業主收費時產生爭議。對於收費及不收費服務項目的明示不夠,也使業主對於物業公司收費的合理性產生懷疑,以此對物業公司服務質量提出異議。』
以小區秩序亂、環境衛生差等進行抗辯,『如垃圾不能及時清運、汽車亂停亂放、汽車在小區內被劃、路面損壞等問題,業主以此主張物業公司怠於履行合同義務,拒絕交納物業費用』。
此外,開發商所建房屋存在質量問題,出租地下室、地下車庫等公用部位的收益不公開問題,都會成為業主不交物業費的理由。
法官建言,減少矛盾和摩擦的方法是,物業公司應當擺正自己的位置。對於廣大業主,物業公司首先是服務者,而不是管理者
『物業管理行業在我國起步較晚,但發展很快。時至今日,我國的物業管理行業已經成為世界上擁有最大管理規模、最快增長速度、最多從業人員的一支隊伍。物業公司的服務水平及與社區居民的關系已成為影響社會穩定的重要因素之一。』東城區法院的法官說。
另有不願透露姓名的業內人士告訴記者,物權法被認為是最具法律專業性的立法之一,但因為其中包含了大量的法學術語,無形中拉大了法律與民眾的距離。在執行物權法近兩年的過程中,因對法條的理解不一而導致法律糾紛不斷出現。今年,最高人民法院兩項司法解釋的出臺贏得了眾多法學學者和業內人士的肯定,但同時,建築物區分所有權糾紛和物業服務糾紛,實在是非常復雜,又關系到千家萬戶的切身利益,兩部司法解釋只是有助於糾紛的解決,還遠遠無法平息紛爭。糾紛的真正解決,還有賴於司法實踐中一個個判例的出現。
這一說法得到了一線法官的認同。
那麼,如何纔能平息業主和物業公司之間的紛爭呢?東城區法院的法官對物業公司的負責人提出了這樣的建議:『物業公司開展物業管理服務工作,其中,管理應為手段,服務應是核心,且服務對象應當是全體業主。據此,物業公司應當擺正自己的位置,注意區分「管理」與「服務」范圍。』
『我們認為,物業公司應當樹立一個觀念,即「管理對內、服務對外」。』法官進一步解釋說,管理應當首先針對物業公司內部進行,如對內部員工的服務意識、服務態度等進行嚴格管理;對物業公司遵守合約或法律法規、嚴格履行合同義務進行管理;同時加強對小區秩序及公用設備設施的管理。對於廣大業主,物業公司首先是服務者,而不是管理者。物業企業應站在業主角度看待問題、解決問題,把業主的事當成自己的事,急業主所急、想業主所想,讓業主真切感受到物業公司在為他們服務,由此減少雙方的矛盾和摩擦。
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