近來,隨著市場傳出利好政策即將到期,北京的二手房成交水平持續高位,連續4個月成交量超過2萬套,這種超乎尋常的市場熱度,導致二手房價格直線攀昇,月度房價的平均漲幅已超過8%,而部分熱點地區的活躍樓盤,一個月內的交易價格漲幅最高時可達4000元/平方米甚至更多。然而,購房者在貸款時從銀行及評估機構得出的評估價卻遠遠追不上房價的漲速,二手房估價與市場價極度背離,其中的差價相當於購房者在"首付"之外直接交給了售房者。

　　是什麼造成了市場價與評估價的"剪刀差",為什麼一個快得像兔子,另一個卻慢得像烏龜。在專業評估機構眼中,北京部分區域的二手房到底價值幾何？本報記者對此展開了調查。

　　售價天天漲估價數月未變

　　"我這兒的房價一平方米都漲了四五千了,為什麼銀行給我的評估價一平方米卻只漲了400元啊？"最近家住亞運村亞運豪庭的老趙挺郁悶。

　　年初在樓市剛剛回暖的時候,他用閑置的資金以每平方米1.4萬元的價格在某小區投資了一套113平方米的三居室二手房。一年後,眼看著二手房價一天賽著一天的上漲,老趙有些想"出貨"了。

　　"我看這房價漲得有點過了,還不如趁現在高價的時候把房子賣掉,雖然要交點稅,但落袋為安。"然而,就在老趙通過房產中介找到合適的買家,雙方走到了銀行評估貸款這一關時,銀行給出的評估價格卻讓雙方"傻了眼"。

　　"評估的人說我這房子最多一平方米估價1萬元,但這小區的房子最少也賣到1.8萬元了。"老趙告訴記者,年初買房的時候他也曾讓評估機構做過估價,當時給出的評估價格是每平方米9600元,與他實際購房的價格每平方米相差了4000多元,近一年過後,當房價每平方米漲了4000多元的時候,評估價格卻只漲了400元,這讓老趙有些不明白。

　　"其實像老趙遇到的情況挺普遍的,從去年年底起,評估公司對二手房評估價格調整的幅度就開始有些反常。"馮雪青,北京最大個貸機構之一凱盛經略的市場總監,作為替買房人向銀行申請貸款的機構,為了達到幫助買房人申請更多貸款的目的,他們和大多數資金擔保機構一樣,在替二手房的買房人辦理貸款時會比較不同評估公司給出的評估價,選擇其中給出的評估價最高的機構。

　　然而一年來,隨著二手樓市的起伏,凱盛經略卻明顯感受到了評估機構及銀行在估價和放貸方面的松緊不同尋常。

　　"以前我們每個月都會從評估機構拿到不同的評估價,每個樓盤都有相應的價格區間,銀行放貸時不會超出其上限,以前這個價格一個月能調一次就不錯了,但從去年6月開始,先是下調的非常快,直到今年3月份二手房市場持續火爆了一陣之後,纔逐漸上調,到7月以後,突然就不怎麼調了。"馮雪青告訴記者,自去年5月份北京房價開始出現下滑趨勢後,評估機構便率先在遠郊區調低了部分二手房的評估價,沒過多久,北京三環以內二手房的評估價也被大幅度調低,平均下調5%-8%之間。

　　隨後,隨著樓市的持續走低,評估機構也一再調低評估均價,"最凶"的時候,幾乎每三天就下調一次,由於調整頻率過於頻繁,導致當時大部分擔保機構也無法提前為購房者估算出可貸款的額度。當時購房者經常遇到這樣的個案,材料交上去的時候估價約為1萬元/平方米,評估下來的時候就變成了9000元/平方米,到了銀行那兒又被調整為8500元/平方米,時間不過相差一個星期,特別是10年以上的二手房,變化更快。

　　"調下來很快,但調上去卻很慢。"馮雪青回憶說,自去年評估機構大范圍調低估價後,直到今年3月,二手房持續回暖了一段時間後,全市的評估價格纔被慢慢地調了上來,但速度仍遠遠趕不上二手房實際售價漲得快。

　　記者在凱盛經略和21世紀不動產看到了這樣一組數據,今年4月以來,望京、朝青、百子灣和亞運村等二手次新房熱點區域的樓盤實際市場價格平均每平方米大約上漲4000元,但評估價最多上漲3000元,最少的只有400元。

　　盡管如此,在馮雪青看來,這些區域評估價格調的已經算很高了。"這些區域的房子還都是比較新的二手房,基本上估價上調的幅度還能趕上市場價格的調整,像和平裡、魏公村等這些上世紀80年代老公房居多的二手房熱點區域,從今年3月份開始,評估價就沒動過,一直維持在13000元/平方米,但實際售價卻已經上漲到了2萬元/平方米左右,兩者相差7000元/平方米。"

　　標准繁多二手房評估價相對"真實"

　　下調容易上調難,二手房評估價既然不與市場價完全一致,評估機構又是憑借什麼標准進行估價呢？馮雪青向記者介紹說,目前房地產評估機構對於二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。

　　其中市場比較法主要指評估機構挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實例和所評估二手房進行比照,然後依據實例價格再根據所評估房屋的具體情況做出適當修正,以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。修正價格的因素包括:所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區環境、景觀、公共配套設施完備程度、城市規劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質水文狀況、規劃管制條件、土地使用權年限;房屋新舊程度、裝修、設施設備、平面布置、工程質量、建築結構、樓層、朝向等。

　　收益法的關鍵是三個指標的確定,即年收益額、資本化率和收益年限的確定。其中年收益額,即年純收益可以利用租賃市場的市場租金,扣除一定的出租經營費用來確定。收益年限則根據房屋的結構、裝修、維護、設備安裝等綜合確定。最後利用收益法計算公式計算二手房的收益價格。成本法則是根據房屋的土地出讓價、建築成本來核算評估價。

　　但由於收益價受市場波動的影響較大,且類似北京等一線城市的租售比過大,遠遠高於國際標准,而成本法在估算的過程中容易忽略房屋折舊等情況,更適合新房估價,因此大多數評估機構在有條件的情況下一般選用市場比較法對二手房進行評估。

　　不同的評估方法導致最終的估價有所不同,左右二手房評估價格的還包括位置、地段、房屋使用年限與小區管理及配套設施等因素。其中二手房與新房價格一樣,朝南的比朝北貴,城裡的比城外貴。朝南的二手房與朝北的二手房一平方米價格可相差數百元,同樣,市中心區域的二手房與郊區的二手房價格相比之下也能產生很大的落差。

　　修建年代越近的房屋,配套設施越齊全的小區,管理越到位,價格也越高,由以上因素造成的房屋評估價每平方米也可相差數百元。

　　此外,很多人買房講究坐北朝南。因此同一棟樓裡同等戶型不同朝向的二手房由於受此觀念的影響,價格會產生200元左右/平方米的落差。同樣,在房屋結構上,戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過於緊湊的房屋價格也能相差到每平方米100元-200元左右。

　　房屋內部裝修程度以及其他因素對於價格的影響雖然不太明顯,但是對於房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。

　　綜合上面的影響因素,以比較法為例,和平裡地區的某處二手房1990年建成,樓層為4層(共6層),建築面積100平方米,房屋結構為混合一等。相同地段其他三套剛剛成交的次新房均價約為18000元/平方米、20000元/平方米、22000元/平方米,取中間值20000元/平方米為基准計算,折舊率:10年×(-2%)=-20%;因其是"三小"套型:-10%;樓層:+3%;朝向:南北;非小區和無物業管理:(-5%)+(-5%)=-10%;重點中小學區:+15%;心理因素:-8%;一般裝修,裝修時間過長:0%。得出該房產價格為:20000×(1-20%-10%+3%-10%+15%-8%)=14000(元/平方米)。此房在辦理貸款時的參考價格便是140萬元,遠遠低於房主掛出的200萬元的售價。

　　警覺瘋漲銀行將風險轉嫁購房者

　　"實際上銀行給我估多少都沒關系,我就按照市場價賣,但估價太低影響貸款,加上這房子總價比較高,買主一次性付清基本不可能,這樣一來,估價低就影響人家貸款了。"由於評估價過低導致銀行放貸額度有限,買主無法申請到足額貸款,前述賣房者老趙的房子至今仍壓在手裡。

　　究竟是什麼造成評估價的增速趕不上樓市上漲的速度呢？記者調查後發現,二手房估價超低的背後,是銀行對第三方評估機構的幕後風險操控,以及對於當前二手房市場逆市瘋漲前景的不看好和風險的轉嫁。

　　"銀行認為市場價格偏離了正常值,已經產生了警覺,但新房市場的貸款就是按照售價走,頂多能控制點二套房貸,但二手房卻可以將評估價卡的多點。"常年與二手房打交道的21世紀不動產高級分析師孟奇告訴記者,那些看似中立的評估機構,實際上都與銀行有著千絲萬縷的聯系。目前除了建行有自己的評估團隊外,其他銀行二手房的評估業務均是外包給這些機構的,而機構的"手高手低"往往取決於銀行放貸的松緊。

　　"以前貸款環境松一點的時候,各個評估機構給出的價格會有所不同,特別是一些有意擴大市場佔有率的銀行,會明確表示可以多估點,但現在這種情況幾乎沒有。"孟奇表示,隨著10月以來二手房市場由於有消息傳出利好政策即將到期,許多買家、賣家紛紛趕在這個時候成交,逆市推高了房價,這種上漲,在絕大部分已經完成全年放貸任務的銀行眼裡"有些離譜",因此紛紛要求評估機構調低或停止隨市場上調評估價格,有的銀行甚至放貸前在評估價的基礎上再打一個折扣。

　　"銀行和評估機構的這種做法,一方面反映了銀行對房價瘋漲已經有了警覺,另一方面也是將風險轉嫁給了購房者。"孟奇認為,評估價長時間低於成交價則意味著購房者實際所需的首付金額上昇,例如一套100萬元成交的房子,如評估價只有80萬元,以三成首付計算,購房者只能貸到56萬元,實際首付高達44萬元,比按成交價的30萬元高出了40%多,相當於首付近半,14萬元的差價直接交給了售房者,購房門檻進一步提昇。

　　對此,孟奇認為,在房價持續快速上漲的大背景下,這一房屋市場價格與銀行評估價格不對等的矛盾,始終存在於二手房市場中,並且將會繼續存在下去。作為金融機構,銀行肯定會站在自身防范金融風險的角度去制定信貸方面的各項政策或標准,這是無可厚非的,只要銀行的金融機構定位不變,這種防范風險的需求就不會減弱。

　　"但對於那些追漲的購房者們卻必須注意,銀行根據低評估值房貸的做法,其實也間接地體現出了銀行對於樓市發展的預期信心不足,在這樣一個前提下,處於瘋狂狀態的購房者是否也應該有所警覺了呢？"孟奇說。