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報載,上海浦東星河灣樓盤前不久開盤時,當日銷售超過40億元,264棟千萬級高檔公寓在幾個小時內被一搶而空,刷新了世界房地產業的單日銷售紀錄。易居中國的房地產研究院的分析說明:這次投資性購房的佔比估計在80%以上。
在國內房價連續數年持續高漲、大多數城市工薪階層買不起房的背景下,社會輿論都在關注一個問題,即:是什麼原因導致中國房價堅挺?即使在遭遇國際金融危機、全球房價下跌近40%的情況下,中國的房產價格卻仍然在上漲,甚至超過房價頂峰時期的2007年。通過該報道的實例可以看出,炒房是非常重要的因素之一。
近期國內一些一線城市房價急劇攀昇,與炒房有極大關系。房蟲們先是借銀行貸款大批量買房,囤積居奇,待房價『炒』高後再拋出,從中牟取暴利。相對散戶炒家而言,集團炒家最為可怕,如此前屢見報端的『溫州購房團』每到一地,必定會掀起購房熱潮,房價一路飆昇。以商人的精明,善於發現房地產增值的潛在商機,所以他們瞄准近年來經濟飛速增長的沿海城市進行炒作,幾乎每到一地都能攻城略地,旗開得勝。
他們慣用一種方式,俗稱『炒樓花』,即在樓盤開發初期支付很少的資金,以優惠的價格預訂房號,待開盤後房價上漲時再將房號轉手倒賣,這是純粹的『空手道』。還有一種零風險的炒樓方式,就是炒家與開發商達成協議,簽訂虛假的購房合同,以吸引一批跟風的普通買家,一旦炒作不順,炒家可以全身引退,而被套牢的則是那些不明真相的跟風者。而對於開發商而言,至少也可以乘機搭順風車售出質次價高的房子,何樂而不為?
然而,在眾多的炒作背後,我們竟然看到了一些政府行為的『影子』:一些地方政府為了抬昇本地地價,不僅默許慫恿炒房活動,甚至靠吸引外來資金炒作當地的房價。所以地方政府對於屢創『新高』的房價可以說是樂見其成的。
盡管自2005年以來,在國家歷次對房地產市場的調控當中,幾乎都有遏制炒房的政策出臺,比如提高交易環節的稅收比例,比如提高第二套房貸首付比例等等,可結果是收效甚微,炒房熱度不減反昇。究其原因,在於目前房地產政策機制的利益導向在起作用。本來,在住房的功能中,居住屬性是第一位的,投資屬性是附屬性質,可是在當前政策機制的影響下,房屋的投資屬性要遠高於居住功能。假若仔細分析目前中國整個房地產產業鏈條的利益機制來看,處於利益鏈條頂端的是地方政府和金融部門,土地出讓金和房貸利息收入使其成為最大受益者;其次是與房產相關的中介機構和炒房族;最底層的就是居住性購房者和租房者。在整個利益鏈條中,為了保障『頂端』和『中端』的利益,就要千方百計吸引『底層』進入,甚至制造虛假的市場繁榮,以防止價格下跌。在這樣的利益機制導向下,國家遏制炒房的政策必然會在落實過程走樣,比如,國家前兩年提出要限制超大戶型,90平方米以下的戶型要佔到70%,可炒房者需要的是高檔豪華住宅,因此,這一政策就很難落實到位。
從經濟可持續發展來看,房產投機炒作已使相關城市的商務成本居高不下,也使城市吸引外來資金和人纔競爭力下滑。許多投資者認為一些大中城市商務成本過高,居於前兩位的構成因素就是『土地價格』和『居住成本』。在一些城市,地方政府片面追求『以地生財』和開發商對土地的過分投機形成了合力,在這種形勢下,不少城市的房價虛火越燒越旺,由原來每平方米兩三千元的價格,在短短幾年時間裡急劇攀昇到兩三萬元。在地方財政增收乏力,行政成本日益增大的情況下,不少地方政府不約而同地將目光盯向土地,甚至直接向國土管理部門下達年度土地出讓指標,明確創收任務。當越來越多的購房者面對高不可攀的房價望『房』興嘆時,一個『生態鏈』就顯得十分敏感:政府獲得出讓土地的巨額資金,開發商賺取商品房的超額利潤,而購房者卻將為此承擔近似『天文數字』的高房價。而房價過高,生產經營成本必然也高,這將不利於吸引人纔、招商引資,更使城市中貧困階層、弱勢群體改善居住條件的願望成為『水中望月』。 (□吳學安)
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