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中國社會科學院發布住房綠皮書《中國住房發展報告(2009-2010)》
住房市場監管:監管任務更加繁重,監管意願有所放松
11月16日,由中國社會科學院財政與貿易經濟研究所和社會科學文獻出版社聯合主辦的『《住房綠皮書》發布會暨2009?2010年住房形勢與政策研討會』在北京舉行,會議分析了2008年至2009年中國住房市場運行狀況,預測了2010年中國住房市場的發展趨勢以及所面臨的主要問題與挑戰,提出了促進中國住房市場健康發展的政策建議,並正式對外發布由中國社會科學院財政與貿易經濟研究所城市與房地產經濟研究室完成的首份住房綠皮書:《中國住房發展報告(2009-2010)》。
世界銀行集團的營商環境報告主要調查激勵或阻礙商業活動的政府規制的范疇以及形式,實際上其測度的就是政府的市場監管問題。《住房綠皮書》借鑒世界銀行的研究思路和方法,結合住房市場的狀況和中國的特點,建立了中國住房市場監管的分析框架。從住房企業的設立到住房的形成以及管理,將中國住房市場劃分為六大標准環節:企業開辦,住房土地,住房開發,住房銷售,住房租賃和物業管理。分別從住房企業的設立,住房開發土地的獲取,住房土地的開發過程,住房銷售過程,以及住房售出以後的住房租賃和物業管理過程來考察住房市場監管。同時,按照政府在住房市場中的不同監管措施,又從審批、監督與服務三方面來考察住房市場的每個環節。
綠皮書分析了中國住房市場監管存在的問題與挑戰,在審批、監督與服務三方面的表現如下:
1、審批效率低下,行政審批制度不完善。住房市場的行政審批涉及的部門多,步驟繁,時間長。行政審批不透明、不規范和不簡潔導致關系審批、金錢審批和准入歧視。監管部門自由裁量的空間很大,這為部門設租尋租創造了條件。
2、政府監督缺失,住房市場秩序不規范。住房市場政府監督缺失,住房質量差,價格不合理,『捂盤惜售』現象時有發生。住房市場秩序不規范,法制不完善、不具體,諸多環節監管無法可依;監管部門監督不力,責任追究機制不健全,執法不嚴,違法不究,以罰代管。
3、服務意識淡薄,信息披露機制不健全。監管部門服務意識淡薄,信息披露不充分、不及時,住房產權產籍,公房供給,住房需求,住房交易,住房價格等信息都沒有進行及時、准確的公布。
利用住房市場監管的理論框架,綠皮書構建了一個住房市場監管指數,用於測度不同城市在住房市場監管中的優劣勢,為中國城市確定住房市場監管的努力方向。結果顯示:
住房市場監管指數前二十名的城市依次是北京、天津、成都、廣州、上海、沈陽、南京、深圳、鄭州、福州、青島、石家莊、南昌、長沙、合肥、重慶、廈門、杭州、濟南和長春。排名第一的北京住房市場監管指數為0.671,排名最末的呼和浩特為0.293,監管指數相差懸殊,排名靠後的城市的住房市場監管水平亟待提昇。
區域比較發現:環渤海、東南地區表現最佳,西北地區監管水平較弱。前二十名中,環渤海地區城市有五位,且前兩名均為來自環渤海地區的城市;東南地區有七個城市入圍,且其中有五個是在前十名;中部地區雖有四個城市入圍,但僅鄭州排在前十;東北地區和西南地區各有兩個城市入圍前二十,而西北地區無城市進入前二十名。
分析發現:全國中心城市的住房市場監管水平領先於其他城市。四個直轄市中除重慶排在第16以外,其餘均進入了前十名。環渤海中心的北京和天津,西南中心之一的成都,長三角中心的上海、南京,珠三角中心的深圳、廣州也均排在了前十名。
針對中國住房市場的特點以及監管方面存在的問題,綠皮書給出了相應的政策建議。1.完善行政審批制度,提高審批效率。住房市場監管是一個多方面、全局性的問題,需要各個職能部門通力協作,建立一套完善且長期有效的住房市場行政審批制度。規范、簡明企業開辦、住房開發、住房土地、住房銷售、住房租賃和物業管理等各環節的各種審批,簡化審批程序,縮短審批時間,提高審批效率,從嚴審批制度。
2.健全市場監督制度,規范市場秩序。健全市場監督制度,務使對違反市場規則的行為予以及時有效的制止和更正;規范市場秩序,為市場主體充分競爭創造良好條件。制定房地產規劃、設計、開發、銷售等內容的標准,使房地產開發、銷售、售後等整個過程,在一個科學有序的管理和統一標准的監督之中進行。
3.建立信息披露制度,改善信息服務。各地政府的首要任務應該建立、完善住房市場的信息披露制度,改善信息服務。加強住房各市場的信息披露制度的構建:建立、規范住房市場術語和統計指標,統一信息披露的內容和程序,統一信息披露的主體和時間;完善市場主體的信用檔案的建設,加強各行政職能部門的信息共享和溝通;堅持公告、公示制度,保證公告、公示內容的完全性、時效性。
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