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在一份房屋買賣合同中,因『全(額)』、『差(額)』、『淨』三字之差,讓兩對買賣房屋的夫妻鬧得不可開交,並因此產生了一起訴訟。
近日,江蘇省無錫市南長區人民法院對這起房屋買賣合同糾紛案進行了判決。
2009年1月,吳爽夫婦與王炫夫婦簽訂房屋轉讓協議1份,約定吳爽夫婦將其所有的一套房屋出售給王炫夫婦,成交價格為人民幣淨86萬元。雙方簽訂合同時約定,由王炫夫婦支付定金5萬元,貸款額度為36萬元,待房款付清後,吳爽夫婦於2009年3月15日前將上述房屋正式交付。雙方同時約定,上述房屋辦理產權轉移登記手續所需繳納的相關稅費以及房屋轉讓涉及個稅、差額營業稅,均由買方王炫夫婦承擔。
協議簽訂後,王炫夫婦依約支付了房款人民幣50萬元並辦妥了36萬元的房屋貸款,但在交納營業稅過程中發現,所涉營業稅為全額營業稅(約5萬元)而非數千元的差額營業稅,對於全額營業稅由何方承擔,雙方在合同中未有明確約定。
王炫夫婦認為,根據相關規定,交納營業稅是售房一方的法定義務,但賣方吳爽夫婦卻拒絕繳納這筆費用。雙方各執己見,僵持了近5個月。
之後,王炫夫婦一紙訴狀將賣房方告上了法庭。
被告吳爽夫婦稱:房屋成交價格為淨86萬元,『淨』的含義無論是按照通常解釋還是行業慣例,均是指賣方淨到手86萬元,不再承擔其他交易費用。自己確已收到買方所支付的首期房款,但在雙方去產權監理部門辦理房產過戶手續時,王炫夫婦卻提出不知有營業稅,並拒絕承擔營業稅和支付剩餘房款。
法院認為,雙方簽訂的房產轉讓協議系雙方真實意思表示,合法有效,應按照協議約定全面履行各自所承擔的義務。
現爭議焦點在於在房產轉讓過程中所產生的營業稅應由誰承擔,對此應結合案情進行分析:
首先,原告已支付了大部分購房款,並按約就剩餘房款辦理了相應的貸款手續,說明其有履行合同的意願和行為;
其次,在雙方未對營業稅問題產生爭議前,均積極履行合同,後雙方因營業稅究竟由誰承擔產生分歧,但只要導致協議履行受阻的這一情形消失,繼續履行合同仍具有積極意義;
第三,雖然相關政策規定銷售不動產的一方為營業稅的納稅人,但房產交易雙方可以在轉讓合同中約定與該營業稅相對應的錢款由誰支付承擔。從雙方協議來看,房屋轉讓中約定由王炫夫婦承擔的營業稅稅種為差額營業稅,與實際所應承擔的營業稅稅種產生偏差,說明王炫夫婦在購買該房屋時對其應承擔何種營業稅未作充分的了解。
另外雙方還約定房屋成交價格為人民幣淨86萬元,按照通常理解,該條款應理解為吳爽夫婦淨得購房款人民幣86萬元,說明在確定該筆購房款數額時已剔除了稅費的因素,故綜上,就房屋轉讓過程中產生的營業稅應由王炫夫婦承擔。
據此,法院依法判決:吳爽夫婦將房屋交付給王炫夫婦,並協助辦理相關的產權過戶手續,產權過戶過程中所產生的營業稅由王炫夫婦承擔;王炫夫婦於交付房屋並辦理相關產權過戶手續後當日按雙方所簽房屋轉讓協議中約定的支付方式將剩餘房款人民幣36萬元支付給吳爽夫婦。
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