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近年來土地交易中心頻現的"總價地王"或將淡出人們的視線。國土資源部日前印發通知,首次針對商品住宅用地的宗地出讓設置上限,要求大城市不能超過20公頃(20萬平方米)。以此標准計算,09年以來天津已出讓商業用地的24%超過了此限制。業內人士認為,國土資源部此舉將會有效抑制開發商囤地現象,但是對於"單價地王"的抑制作用並不明顯。
據新華社電國土資源部規劃司司長董祚繼13日說,我國促進房地產行業健康發展的長期政策應該是抑制普通商品房價格長期非正常上漲,通過稅收措施把正常上漲部分盡可能地返還給社會。
他在發改委、國土資源部和環境保護部聯合召開的信息發布會上說,從長期來看,我國正處於加快發展的過程中,土地日益稀缺,商品房價格還是要上漲的,任何人沒有辦法進行抑制。但是應該通過稅收措施,把土地增值部分返還給社會,這是解決問題最終的目標取向。
董祚繼說,目前我國房地產行業總體上沒有過剩,否則房價不會上漲。"我個人覺得現在的問題,從土地方面講,不是保障性住房和高檔房地產有什麼政策(需要改變),保障性住房采取劃撥土地是很明確的,高檔房地產肯定是走向完全的市場化,招標、拍賣、掛牌出讓土地。"董祚繼說。
他表示,今明兩年國家將加大用於保障性住房建設的土地供應量,並將出臺防止房地產開發商過度囤積土地的政策措施。
住宅出讓面積受限總價地王揮別樓市
天津年內成交24%超標
國土資源部日前印發的《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》中,對商品住宅用地的宗地出讓面積給出了明確限制,即出讓上限為:小城市(鎮)7公頃,中等城市14公頃,大城市20公頃(20萬平方米)。天津河北區某樓盤項目負責人表示,在近期的土地出讓中,天津已開始做出嘗試,將一些大地塊分割出讓,從而限制土地出讓面積和出讓總價款。"如今的大地塊成交多發生在靜海、武清等中心城區外。對住宅用地出讓面積進行限制,將遏制'總價地王'出現,打擊部分開發商的囤地行為。"
09年以來,天津出讓的居住及帶居住性質的地塊中,面積超過20公頃的有多少?中國指數研究院天津分院統計顯示,年初以來,天津通過招拍掛方式出讓的住宅和綜合用地(含住宅)地塊共107宗,其中單塊面積超過20萬平方米的共26宗,佔總出讓地塊的24.3%。其中,面積最大的6宗住宅地塊的總出讓面積達454萬平方米,佔住宅地塊總出讓面積的64.5%。
土地市場過熱引發調整
年初以來,在房地產市場回暖帶動下,開發商掀起拿地、搶地熱潮,出讓土地為地方政府帶去了不少收入。中原地產研究中心土地月報顯示:09年4月以來,居住用地成交持續火爆,各地政府推地積極性提高,持續加大居住用地的供應量。
中原土地監測系統數據顯示,包括北京、上海、廣州、天津在內的全國12個被檢測城市,7月居住用地供應量較前12月均值增加102%,逾七成居住用地溢價成交,地價繼續上昇;8月住宅市場供需矛盾加劇,各地政府加推居住用地,供應量較前12個月均值增加68%,65%的居住用地溢價成交,地價維持高位;9月土地市場熱度不減,地價大幅攀昇,其中居住用地溢價顯著,成交面積較前12月均值增加117%,推動土地成交金額屢創新高。
8月23日,針對土地市場地王頻出,大量土地閑置的情況,國土資源部表示,在確保拉動內需項目和民生項目用地的情況下,下半年要加強土地的批後監管,防止趁機搭車圈地,將重點查看用地比率,是否存在屯而未建等違規現象。中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峰表示:"在某種程度上,地方政府在土地出讓過程中和國家整體計劃有一定出入。在這樣的情況下,國家需要主動調整。"昨日,國土資源部規劃司司長董祚繼表示,國土資源部下一步將監督土地開發進程,打擊並曝光相關違法案件,政策措施很快就會出臺。
限超令有助於穩定房價
談及"大城市單塊住宅用地出讓不得超過20公頃"的限超令,蔣雲峰表示:"一般情況下,開發商購買單幅面積超過20萬平方米的土地並不會一次性全部開發,這就造成部分土地暫時閑置,市場供不應求現象加劇,房價攀昇。"蔣雲峰認為,新政出臺後,單幅出讓地塊面積縮小,樓盤開發周期將會縮短,新建商品住宅供應能夠得到有效保障。"土地市場實現良性有序的循環,有助於供求平衡、穩定房價。"
不過,新政雖限制了開發商競得"總價地王",但資金實力雄厚者仍可購買多幅小地塊,買到手的土地仍可分期開發。對於這種避開"限超令"繼續囤地的行為,蔣雲峰認為得不償失。"每年為閑置土地交納的稅費會大幅抬高開發商的囤地成本,以盈利為目的的開發商應放棄這種想法。"
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關鍵是監而不管。