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記者近期在內蒙古自治區、山東省等地采訪了解到,近年來,特別是國際金融危機爆發以來,我國各地節節攀昇的房價,已讓部分『炒房』者產生了房價『只漲不跌』、『買房只賺不賠』、『政府對房價調低不調高』等心理,投資信心很足。
部分『炒房』者認為,我國人多地少、城市化加速的國情,決定了住房是稀缺資源。特別是在無物業稅、遺產稅等稅種支出,以及低存款利率、高通貨膨脹預期、房貸容易申請、投資門檻低等背景下,『很少有比「炒房」更劃算的買賣』。
『價格波動大誰敢投資』
依托豐富的煤炭、油氣等資源,近年來,內蒙古鄂爾多斯市經濟發展迅猛,民間積蓄了大量資金。由於當地投資房地產的居民較多,加上買房時為增強談判能力、增添談判砝碼,往往親戚朋友結伴行動。『鄂爾多斯炒房團』也由此聲名鵲起,知名度直追『溫州炒房團』和『山西炒房團』。
鄂爾多斯市東勝區的常住居民目前不足50萬人,但據鄂爾多斯市房產管理局等部門掌握的情況,東勝區近70%的常住居民家庭有兩套或多套住房,其中異地購房的居民為數不少。近幾年來,北京、山東、海南等地的開發商時常到東勝區推介項目,不少房地產公司還設立了長期辦事處。
『現在存款利率低,物價上漲又快,錢哪能捏在手上?』鄂爾多斯市東勝區居民郝玉娥說,她投資房地產,看重的就是近幾年來房價『只漲不跌』、房產能『保值增值』,『如果價格波動大誰敢投資?』
『這幾年生活消費品貴了多少?如果錢捏著不放,得縮多少水?』郝玉娥表示。
投資『省錢省心』
鄂爾多斯市建強房地產開發有限責任公司董事長劉建強分析說,當前我國農牧業人口多,近年來的城市化速度快、規模大,建設用地卻越來越少,必然產生住房供應緊張、價格持續走高的局面。與此同時,各級政府出於拉動經濟增長、保障財政收入等考慮,對『炒房』行為缺乏有力度的限制,房產市場由此成為一些『先富者』的投資『樂土』。
有15年房地產從業經驗的劉建強,自身就是一位獲利豐厚的房產投資者。2005年,他以每平方米6000元的價格,在北京市朝陽區立水橋附近購買了一棟面積近5000平方米的商用樓。目前,這棟樓每平方米價格至少翻了一倍。
然而,與這棟樓巨額的增值相比,每年維護這處房產所需的投入卻很低,只有水電費、取暖費和物業管理費等基本開支,不像生產產品怕變質、愁運輸和銷售,投資『省錢省心』。
一些房產投資者分析說,持續上漲的房價,低廉的『捂房』成本,加上國家規范、調控房產投資的政策規定較少,為『炒房』者留下了足夠大的操作空間。他們認為,如果國家以家庭為單位,對投資性住房開征物業稅、遺產稅等稅種,『捂房』成本會成倍提高,『炒房』賺差價的難度也將驟然增大,『炒房』現象就會大幅減少。
投資以小博大
記者從內蒙古、山東等地部分城市的房產管理部門采訪了解到,在一些區域核心城市或環境好、發展快的城市,投資性房產在當地商品房銷售量中佔的比例不小。
近年來,呼和浩特市銷售的商品房中,有10%到20%為外地人所購買;包頭市銷售的商品房中,約有27%為外地人購買;在新興的濱海城市日照市,外地人所購房產已佔當地商品房銷售量的40%左右。
業內人士指出,一些異地買房的人除了短期居住的考慮外,『炒房』獲利是重要目的。
日照市房地產交易中心主任范洪、內蒙古社會科學院經濟研究所所長於光軍等人分析說,改革開放30多年來,部分社會階層積累了一定的財力,並且有很強的資金保值增值願望。與此同時,當前在我國,安全、開放、收益好、門檻低的投資渠道卻很少。在證券市場大起大落、『十年九跌』的情況下,在一些人眼中,價格不斷上揚的房產顯然最具投資價值。
他們認為,大部分房產投資者並不是富商巨賈,而主要是有些閑錢的城鄉中產階層。這些『炒房者』的資金量,大多幾十萬元至幾百萬元左右,資金超過千萬元的很少,因此大多夠不上其他一些產業項目的投資門檻。加上國際金融危機影響下眾多行業不景氣,『炒房』也就成了一種『無奈』的選擇。
因此,一定意義上講,『炒房』者與那些偏離主業進軍房地產行業的大企業相比,沒有本質的區別。
一些炒房者還認為,幾百萬元資金,如果投資實業項目,不僅融資難,還得投入許多精力、人力。但是,投資房地產只需有『種子』資金,即可相對容易地獲得利率優惠的銀行貸款,一元錢能頂兩三元錢用,收益當然大得多。盡管這種資金放大效應可能會伴生金融風險,但對個人而言卻非常有利,具有的優勢遠非其他種類的投資可比。
一位承攬建築電氣安裝工程的公司負責人告訴記者,他每年可贏利100多萬元,兩年即可清償名下6處住宅、商鋪的所有貸款。但是,為省下資金拓展生意,以及放民間貸款賺高利息,他分別以自己和妻子、兒子的名義,累計申請了近200萬元的房產貸款。如果不買房,『哪家銀行肯給普通老百姓貸款』?
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