|
||||
日前,國土部智囊機構中國土地勘測規劃院發布報告稱,9月份以來樓市出現的"價漲量跌"問題可能是個危險的信號,房地產行業會走向一個更危險的極端,並建議年底可以考慮適當從緊的政策對房地產市場進行調控。
樓市價漲量跌
日前有消息稱,國土部智囊機構中國土地勘測規劃院發布了一篇題為"房地產行業價漲量跌現象探析"的報告(以下簡稱《報告》),指出9月份以來出現的"價漲量跌"問題可能是個危險信號,沒有實體經濟復蘇和適當的調控政策應對,房地產行業會走向一個更危險的極端。
危險的信號較之2008年出現的"價漲量跌"現象,上述國土部土地勘測規劃院發布的此分析報告中指出,2009年6月份之後出現的全國性"價漲量跌"現象,是一個危險的信號。據悉,6月份以後國內房價以每個月環比1%的遞增速度增長,但是交易面積卻逐月大幅度下降--6月份全國房屋銷售面積接近1億平方米,而7月份就下降到了8000萬平方米以下。《報告》指出,應該出臺相應的政策對當前泡沫化的房地產市場進行調控。除了繼續扶持中小企業發展,增加就業等發展實體經濟的政策外,還應該針對房地產市場過度投機的問題,出臺系列強化政策。
全面大調時機未到
盡管包括廣州在內的全國大部分城市樓價近幾個月上漲幅度較大,但仍然有地產專家認為,暫時不適宜對市場進行太重的調控,畢竟在商品出口形勢未轉好的前提下,國內經濟還是要靠房地產行業及一系列相關產業來拉動,維持內需的穩定還是目前的主要任務。而同時,也有聲音表示,但現在樓價確實已經去到一個相對高位,有針對性地進行個別環節的調控也是必須的。
珠江帝景總經理認為,樓市有其自身的發展規律,不管價格和成交量如何變化都是由供求關系決定的。如果價格不斷上漲,成交量也在增加,證明樓市的需求大量存在。相反,如果價格上漲而成交量下跌,這種狀態維持到一定時候,市場的杠杆自然會起到調節作用,開發商會在競爭中下調價格。因此她表示,樓市的調控不應該由人為來乾涉。
滿堂紅研究部經理周峰則認為,現在很多區域樓價已超出了市民的購買能力范圍,因此,政府在適當的時期對某些環節進行輕量的調控,應該說還是有必要的。他分析表示,大部分開發商目前已將銷售對象定位在高端客戶群,大戶型、高總價的產品只適合金字塔尖的客戶購買,這樣的價格就算中高端客戶都開始覺得無法接受。但只要有足夠數量的高端客戶消化開發商的產品,他們便沒有降價的必要。這就是為何市場上的量一直在減,但開發商仍舊不肯降價的原因。"僅靠市場自行調節,就目前而言還是無法滿足大部分置業者的購房需求"。
營業稅或改全額征收
據悉,由於樓價上漲過快,有關部門今年以來已發出了不少樓市調控信號。地產人士表示,調控必須針對必要環節。
周峰認為,調控環節第一個是開發商拿地的保證金要適當提高,同時縮短地塊出讓金的全額付清時間。最好從原來的一年縮短至半年,這樣既可提高門檻,只允許實力大的開發商去競投土地,有效避免土地競投後變閑置用地。另外也促使開發商在資金周轉期縮短的情況下,盡快將已開發產品通過各種促銷策略銷售出去,避免大幅度囤積提價。
其次,應該將現有的營業稅征收標准適當修改。將今年暫行的兩年以內轉讓的普通住房按差額征收營業稅,改成按全額征收營業稅,有效抑制短炒行為,避免樓價短期內急速飆昇。當然,還有一個環節就是體現在政府對舊城改造的拆遷補償費用上,今年對市內部分地段的拆遷補償費相對於以往年份都高出不少,這令到拆遷地段周邊的一、二手樓價跟著水漲船高。如果政府在這一環節上適當調低補償標准,應該對具體板塊、地段的樓價有正面的平抑作用。
價格漲得快,成交量跌得厲害
二手樓年底
或觸頂微調
國慶黃金周廣州樓價再衝新高,此前9月份的二手樓市情況又是怎樣的呢?來自滿堂紅的成交數據顯示,9月份廣州二手住宅成交均價環比再昇5.4%,為8996元/平方米,幾近衝破"9字頭",越秀、天河、海珠三大中心城區領漲全市。而受高樓價影響,二手住宅成交宗數略有減少,高樓價區域成交受阻較為明顯,中低樓價區域的成交情況較好。
樓市進入傳統意義上的"金九銀十"時期,以往常見的一手樓盤優惠促銷卻不見了,取而代之的是"沒有最高,只有更高"的"高價開盤"。二手業主眼見一手樓盤價格漲個不停,剛剛因為成交量的減少有所收斂的漲價風又開始抬頭,在7、8月份已經不多見的"反價"現象又冒了出來。特別是在越秀、天河、海珠這些一手樓價漲得最瘋的區域,二手業主的提價速度也最快。統計顯示,9月份越秀、天河、海珠三大中心城區的二手樓價領漲全市,環比分別上漲16.6%、12.5%和6.3%,其中最高的越秀區成交均價已經達到12208元/平方米,天河區、海珠區的成交均價雙雙衝破年內的首次萬元大關,上漲勢頭強勁。
不過,盡管成交價格又上了一個臺階,樓市下半年以來"價昇量縮"的格局還是沒有改變。成交數據顯示,9月份越秀、天河、海珠的成交量環比分別減少了22.1%、11.8%和3.9%。也就是說,價格上漲越快的區域,成交量減少得越厲害。
滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示,這是市場在給業主敲警鍾,價格是調節供求關系的有力杠杆,價格過高,樓市的需求就會減少,進而導致成交量下降,而成交量下降到一定程度又會反過頭來對價格產生壓力,等到業主發現"有價無市",就不得不調低對樓價的預期。
肖文曉判斷,按照目前市場的發展態勢,只要經濟不發生惡性的通貨膨脹,政府不再出臺刺激樓市的政策,二手樓價的觸頂回落最快可在年底見到,最遲也會在明年春有所體現。
背景資料
"地王"頻現
加速房價上漲
進入2009年以來,土地市場如火如荼,近期開發商更是出現瘋狂拿地的態勢。北京6月下旬的"地王價"紀錄一次次被刷新:先是富力地產10.22億元拿下廣渠門外10號地塊而被稱為"地王"(樓面價15140元/平方米);6月26日,成都中澤置業19.6億元拿到了北京奧運村地塊,樓面價達到15216元/平方米;到6月30日,北京廣渠路15號地塊拍出40.6億元的價格成為北京"新地王",樓面地價約為16000元/平方米,該地塊被具有國企背景的中化方興拿下。而在9月10日,同樣具有國企背景的中海地產以70.06億拿下上海普陀區長風6B、7C地塊,溢價率達129%,"新地王"上海普陀區長風6B、7C地塊,樓面地價已達22409.33元/平方米,創全國歷史新高。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||