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新修訂的《保險法》自10月1日起實施,允許保險資金投資不動產。這對於資金依賴度極高的房地產業是一項利好。不過,業內人士分析,保險資金青睞的商業地產在整個房地產業中『份額』不高,且可能進入樓市的險資多少尚難預料,故此一『利好』效應尚需進一步觀察。
保險資金即將『開閘』投資樓市
新《保險法》於今年2月由全國人大常委會第七次會議修訂,自10月1日起實施。新《保險法》為保險資金投資開闢了新渠道,讓房地產界最關注的莫過於其中第106條:『保險公司的資金運用必須穩健,遵循安全性原則。保險公司的資金運用限於下列形式:(一)銀行存款;(二)買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券;(三)投資不動產;(四)國務院規定的其他資金運用形式。』對此,不少業內人士稱:保險資金對房地產市場『開閘』了。
一邊,是『閘門』內『水位』頗高;另一邊,是『閘門』口下對資金之水渴盼已久。保險業和房地產界『眉來眼去』『暗度陳倉』久矣。近年來,一些保險公司常以自用名義購買寫字樓,或通過集團旗下信托、資產管理公司『曲線』進行房地產投資。近日房地產投資界津津樂道的一個例子便是:從8月初到9月初短短1個多月內,平安保險旗下的平安信托分別與金地、綠城簽署了共計250億元的合作投資房地產協議。平安在房地產界的投資較為高調,更多的保險資金則早已悄然『潛入』樓市。
某上市保險公司的資產管理部經理告訴記者,保險資金大部分來源於長達一二十年的保費收入,比較適用於時間長、收益穩定的大型產業基礎設施投資,因而房地產是一個較理想的投資渠道;此外,投資房地產還可以平緩保險資金在其他投資市場遭遇的波動,降低投資風險,『現在大家都在翹首等待實施細則出來』。
房地產業期待保險資金能『解渴』
面對『閘門』的打開,房地產界也不無『躁動』。近日,某知名物業代理機構發布報告,為房地產界算了一筆賬:2008年,中國保險業的總投資額為22500億元人民幣;如按照其他國家的通行慣例保守估計,即保險業在房地產的投資比例限額佔總投資額的15%,並假設其中30%投資額流入海外房地產市場,則國內房地產市場可接收2360億元保險資金投資額。
上海一大型房企的一位負責人還告訴記者,保險資金的進入,在銀根收緊之時對房地產業的融資作用將更為顯著。他還坦承,保險資金在房地產投資經驗和人纔相對不足,因而傾向於和大開發商合作,『這將有利於加快市場『洗牌『過程』。
雖然住宅市場昇溫已久,但商業地產市場目前尚顯平靜。從數據來看,京、滬、深等地寫字樓和商鋪交易尚未完全走出谷底。保險資金對商業地產的『天然』喜好,讓後者更充滿期待。在一些分析人士看來,這將對樓市帶來『結構性利好』。清華大學中國保險與風險管理研究中心執行主任陳秉正說,保險業作為長期、穩定的機構投資者,不同於『快進快出』、追求短期炒作利潤的外資投行,因而更有利於樓市長期穩定發展。
尚不宜高估保險資金的『利好』效應
不過,對整個房地產業來說,保險資金在短期內帶來的利好效應可能是相當有限的。活躍於上海房地產界的房地產專家蔡為民(蔡為民博客,蔡為民新聞,蔡為民說吧)說,首先,保險資金『能進』是一回事,但是否『願進』則是另一回事,當市場呈現較濃的觀望氣氛時,保險資金就未必會跟進。
其次,保險資金『鍾情』的商業地產,在整個房地產市場佔的比例較小,不大會影響整個房地產業的基本面;如果商品住宅價格上漲過快,則必將催生泡沫,加大整個房地產業的風險。在此情況下,期待保險資金對樓市『維穩』發揮『定海神針』的作用,並不現實。
中央財經大學保險學院院長郝寅蘇則認為,無論是投資商業、住宅還是房地產信托投資基金,保險資金都不會對樓市產生明顯影響,『因為進入樓市的保險資金數額不會太大,且分散到120多家公司,不會有統一集中行動』。
他認為,新《保險法》新增『投資不動產』的條款,是主管部門希望拓寬保險資金的投資渠道,而不是寄望保險公司借此增加短期盈利。監管部門應該會出臺相關細則,嚴格規定主體資格及投資比例上限。另一方面,參考保險資金投資股市的情況可以發現,其10%的政策上限從未用滿,所以未來進入樓市的險資應該不會是一個很高的數額。
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