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一線城市樓市成交量逐步萎縮,漸漸面臨有價無市的窘境。而二三線城市的樓市卻在逐漸昇溫,大范圍展開補漲。地產大鱷和資本大佬也嗅到這一重大歷史機遇,頻繁出手。
大佬頻出手二線地產
在我國城鎮化的大背景下,多數農民不可能進駐北京、上海等一線城市,二三線城市必將成為其最終歸宿。眾多地產大佬已經看到這一重大歷史性機遇,頻頻出手。
9月17日,招商地產子公司蘇州雙湖房地產有限公司通過拍賣競價方式,取得天津市河東區地塊的土地使用權,成交總價為人民幣64100萬元。
招商地產進軍天津,綠城集團則揮師蘇州。
9月22日,綠城集團在董事長宋衛平親臨督陣下,以61億元總價在蘇州連拿兩幅地王。綠城集團以36億元、25億元一口氣摘得蘇園土掛(2009)06號、蘇園土掛(2009)07號兩幅土地,成功進入蘇州市場。其中,(2009)06號土地樓板價高達28057元/平方米,創下中國土地出讓史上單價最高的住宅用地紀錄。
房價相對樓板價要有很大的空間纔能保證足夠的盈利。而蘇州當前房價是否還有巨大的上昇空間?
資本大佬闞治東相中了安徽。在接受理財一周報記者采訪時,闞治東承認確實非常看好二三線城市的機遇。
為何看中安徽,闞治東談及了區域經濟結構調整的背景:"近幾年安徽一直在部署整個承接沿海產業的轉移。領導的決心很大,最近搞合蕪蚌創新試驗區、皖江產業轉移帶,而且,今年提出目標GDP要超過湖南湖北。"
闞治東認為,隨著國際金融危機的爆發,以及東部沿海城市勞動力、土地和原材料成本高漲,沿海城市的傳統制造業發展速度減緩,整個長三角區域經濟面臨著艱難轉型。這對處於東西部樞紐位置的安徽來說無疑是個機遇。
產業的轉移必然會帶動新一輪的房地產市場需求。"安徽的整個房地產業一直比較平穩,沒有大起大落,價格低的每平方米3000元,高的也就5000元,這和上海、江浙等鄰近地區的房市相差很大,從目前來看,市場空間很大。"闞治東說道。
二線城市成交活躍
成交量方面的數據為大佬的看好提供了支持。
9月第二周,長城證券跟蹤的19個大中城市,樓市成交量上漲的有14個,但一線城市明顯疲軟。
其重點跟蹤的十大城市,當周整體成交量較平穩,微跌0.39%。其中,四大一線城市整體大幅下降7%,二線城市整體上漲5%。
統計9月14日至9月20日一周樓市成交情況可以看出,二線城市明顯好於一線城市。北京、上海、天津、深圳成交量均環比有所回落;廣州、廈門、福州、南京、蘇州、武漢、長沙、重慶、成都、西安成交面積均環比有所上昇,成交均價環比回落居多,其中蘇州成交量急劇攀昇34%。"金九"似乎在二線城市出現了。
蘇州新建商品住宅與前四周平均水平(200套/日)相比上漲65.2%。上周日均成交面積31185平方米,環比大幅上漲34.5%,與前四周平均水平(23728平方米/日)相比大幅上漲31.4%;成交均價為6872元/平方米,環比下降7.2%,與前四周平均水平(7464元/平方米)相比下降7.9%。
蘇州新建商品住宅8月份成交均價環比上漲1.9%,已連續5個月穩步上漲。
成都樓市的成交量環比繼續上漲。成都新建商品住宅上周日均成交390套,環比上漲14.4%。
反觀一線城市的成交量,則繼續著跌多漲少的主旋律,北京、上海上周(9月14日-9月20日)成交量環比繼續下滑,深圳反彈結束,重回下降通道。
上周北京商品住宅日均成交368套,環比下降10%,已連續三周處於下滑狀態,9月市場較8月或將進一步縮量。一位不願透露姓名的分析人士認為,房價虛高是成交量下降的主要原因。
而深圳成交量仍然徘徊在低迷狀態,成交套數和成交面積分別出現了20%和10%左右的減少,市場中僅有少數幾個項目保持較好的銷售態勢。深圳新建商品住宅上周日均成交90套,環比下降20.4%,結束了上周的反彈。上周日均成交面積9628平方米,環比下降9.7%,與前四周平均水平(11397平方米/日)相比下降15.7%,成交量依然處於環比下降通道;成交均價為18368元/平方米,環比下降3.5%,與前四周平均水平(18724元/平方米)相比下降1.9%,價格已處於滯漲狀態。
上海的成交量則繼續著下滑狀態,但價格卻在上漲,出現量價背離的現象。
曾在某大型上市房地產公司做過三年企業投資管理工作的黃清林表示,一線城市隨著前期大量剛性需求的釋放、供應的緊張和房價的快速上昇,7-8月成交量下降較為明顯,但是在避險資金和缺乏投資渠道的流動資金對豪宅的追逐下,別墅類高端物業銷售異常火爆,從而也推高了樓市成交均價。因此一線城市目前價高量縮的跡象非常明顯。而二線城市在本輪樓市復蘇中價格漲幅遠小於一線城市。
二線地產股機會大
天相顧問的一位分析人士表示,房價上漲的大趨勢仍未改變,我們維持房價仍將"結構性上漲"的基本判斷,依然看好部分二三線城市房價和一二線城市核心地段房價。
"從成交量來看,一線城市受制於供給有限和房價較高,成交量難以繼續放大;二線城市成交量已出現分化;而廣大的三四線城市成交量仍然值得期待。"上述人士表示。其重點推薦的二線地產股有首開股份、榮盛發展、萬通地產、北京城建、濱江集團和天保基建。
長城證券分析師黃清林則認為,可以關注布局全國和在二三線城市有較多開發項目的地產公司,如萬科、保利地產和榮盛發展。
一位資深地產分析師對理財一周報記者表示:"如果只選一只地產股的話就選首開股份,業績增長的確定性是相當高的。"
國泰君安明星地產分析師孫建平建議關注二線城市代表股,它們將充分受益於趨勢更確定的房價上漲,因為項目布局城市發達且數量多、未來一 年可售面積充足,根據最新估值,首推名流置業、蘇州高新,可繼續關注中國寶安、浙江廣廈和信達地產。
而東方證券認為,二線城市重要性在上昇,通過整理數據發現:二線城市房地產市場在整個行業中的重要程度在上昇,一線城市在下降。
二線城市成交保持活躍,房價並未大幅上漲。據東方證券草根調研的結果:南京、大連、石家莊、蘇州、濟南、青島、煙臺、徐州等二線城市房價漲幅均在10%~20%之間,仍處在理性范圍內,政策仍是支持狀態,購買力並未透支,成交保持活躍。東方證券建議重點關注二三線地區的開發類公司。
名流置業主要項目儲備位於二線城市,擁有權益儲備376萬平方米。其中25%位於武漢、27%位於沈陽、18%位於惠州、13%位於蕪湖,其他位於北京、重慶、西安、合肥。
除了武漢名流人和天地項目是大股東2003年轉讓給上市公司之外,其餘項目均是在2004-2006年通過收購方式獲得,因此地價非常便宜。根據公司公告,預計公司整體項目儲備平均樓板價僅為865元/平方米。
公司稱,2009年計劃竣工33萬平方米,加上2008年已竣工未銷售的18萬平方米,兩者之和高達51萬平方米。而公司2007、2008年的年銷售面積分別僅為13萬、11萬平方米。因此,目前公司的可結算資源是足夠多的,隨著市場的全面回暖,二線城市及較為偏離市中心區域的成交量也會逐步恢復。
前期公布的管理層股權激勵計劃顯示了管理層對公司成長性有信心。時間長達6年,行權價8.2元,行權條件為年淨利潤復合增長率不低於25%、ROE不低於10%。
國泰君安分析師孫建平測算,若在前期均價基礎上上漲5%~15%,在結算面積不變的情況下,2010年每股收益有望從0.57元昇至0.74元。
名流置業:
中西部城市儲備豐富
萊茵置業立足二線城市,項目分布在杭州、南京、南通、揚州和泰州等長三角地區城市中,截至2008年底,公司可結算資源約75.11萬平方米。
目前公司擁有的10個項目,分布在南通(2個)、揚州(3個)、泰州(1個)、南京(1個)、上海(2個)和杭州(1個)。其中4個項目為2007年大股東注入的,5個項目為公司在市場獲取。
10個項目平均地價約2128元/平方米,項目平均售價約8128元/平方米。廣發證券研究員花長勁預計今明兩年每股收益分別為 0.377 元和0.504元。當前公司市盈率水平低於行業平均水平。理財一周報記者/林奇
萊茵置業:
立足長三角二線城市
公司樣本
注:分析人士認為,萬科A與保利地產在二線城市項目很多,也將受益二線城市樓市上漲。
機構看好的二三線地產股(截至9月24日)
更為值得關注的是,在土地資源日益稀缺的行業趨勢下,名流置業擁有盈利前景非常可觀的別墅項目。一個是惠州羅浮山名流莊園,山水環境非常優美,為別墅項目(獨棟),預計售價在25000元/平米左右。另一個是合肥名流紫蓬灣項目,位於紫蓬山風景名勝區的,預計2009年下半年開始預售,預計售價在萬元以上。
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