|
||||
高房價、高暴利……房地產市場存在的突出問題,近年來成為社會各界高度關注的焦點。北京、深圳等城市不斷攀昇的房價,令普通百姓望房興嘆。
按照"企業成本是定價基礎"的市場規律,建房成本常成為房地產開發商逃避房價高漲指責的極好理由。實際並非如此,權威部門的調查報告及不少經濟學家指出,"巨額利潤"是造就高房價的決定因素。
"一口價"背後:隱藏房產商超額利潤
"不給任何解釋,都是一口價,北京三環以內動輒每平米上萬元。"在中國社科院工作的龔先生本周跑了不少樓盤,他打算買一所100平米左右的房子。
目前,在房地產交易中,開發商掌握著交易活動的主動權,購房者對房屋交易信息了解甚少。"天知道房屋成本是多少?售樓員除了喊一口價之外,都懶得理你!"有著博士學位的龔先生,試圖多了解些買房知識,結果撞了一鼻子灰。
其實,幾乎所有房地產商都不會主動向購房者公布房價成本,否則,便泄露了其背後隱藏的巨額利潤。
通常來講,"土地價""建造成本"(含建築安裝成本、配套建設成本、運營成本、稅金等開發間接費)和"開發利潤"是房價的三個主要構成部分。
現在土地施行"招、拍、掛"市場機制之後,拋去背後的灰色交易地帶,地價隨市確定。不過,房地產商一般都不會把樓盤地價告知購房者。
對建造成本,據2005年某部委對一家房產企業開發項目的調查,相關浮動價格從高計算,一般6層磚混樓房每平米約1930元;高層樓房每平米約2400元。
"土地價"和"建造成本"可歸納為建房實物成本,按此估算房價並非高得不能接受。但另一部分"開發利潤",纔是高房價的真正源頭。
以2005年深圳市不同地區的10個樓盤為例,根據權威部門提供的調查報告,其開發利潤佔到房價的15.33%至62.23%,遠遠高出一般企業利潤。分析表明,房地產的高利潤並不在於對土地利用效率的提高,也不是通過壓縮建造成本而取得,而是與房價之間聯系緊密。
"開發利潤和房價之間存在互相影響與決定的關系,在其他因素不變的情況下,房價越高開發商利潤越大。"這份報告一針見血地指出,"房地產開發商追求超額利潤的主要做法,就是維持高房價。"
"房地產存在暴利,這是一個不爭的事實。"中國社科院金融研究所研究員易憲容說,"目前房地產市場的利益機制不平衡,造成財富在短期內向開發商聚集,是導致該行業暴利的根源。"
壟斷性定價:投機營造高房價的砝碼
不透明的建房成本,決定了不透明的高房價。即使是同一個樓盤,價格也總是沒有理由的隨時上調。
以北京市玉泉路附近的"遠洋山水"樓盤為例,今年3月份均價還是5900元/平米,到了6月份均價便上昇至7200元/平米。"僅3個月,每平米便上漲了1300元,有什麼理由讓我信服?"樓盤附近的居民王湧說。
不過,對北京房價近年來的持續高漲,一些房地產開發商倒是亮出了"房價上漲是硬道理"的言論。
經濟學家王小廣對此類觀點予以堅決駁斥。他提示風險並舉例稱,在北京西三環北端的紫金莊園和萬壽路邊的恩濟花園,1998年時單價超過了8000元/平米,而到2004年底基本都跌到了不足6000元/平米。
王小廣認為,近年來房價暴漲及房地產暴利的直接原因,是過度的投機炒作。
房價形成機制扣除成本因素外,還有土地資源與商品房供求關系、企業品牌、市場競爭策略、消費者心態等多種因素發揮作用。不過,這中間許多因素很容易被開發商利用,進行投機概念炒作,營造高房價。
業內人士分析,土地實施招標拍賣以後,呈現價格變化較大的特點。因此,土地價格的波動,很容易成為房地產企業制造高房價的重要理由。
貨幣分房制度改革和貸款消費觀念的深入,噴發出巨大的購買能力,市場上也明顯出現了透支及奢侈消費,從而引發了投機需求。由此,購房者心態也常被巧妙利用,房地產企業運用"捂盤""銷售情況不公布"等手段,借機抬高房價,造成虛假銷售繁榮。
此外,綠化率、水岸房等策略,更是屢屢被開發商拿來提高房價。
"由於不透明,任何東西都可被當作提高房價的砝碼。"易憲容說,以市場化的名義,房地產企業不僅可以壟斷性定價,而且也容易把房地產市場產品的成本讓整個社會來承擔,獲取巨額收益。
抑制暴利:關鍵看調控政策執行力
為遏制房價過快增長,國家近幾年出臺了一系列關於房地產市場宏觀調控的政策,力度不可謂不大,措施不可謂不全,然而政策效果卻不盡如人意。
最新統計表明,全國房價仍"逆勢走強",10月份全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.6%,漲幅比上月提高0.3個百分點,其中北京以10.7%的漲幅名列首位。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||