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因火爆銷售已回籠巨量資金的開發商,在博弈中已經重掌主動權
近期,部分一線城市房地產市場出現"降溫"態勢,承載了"金九銀十"願望的秋季樓市開局平淡,部分城市還出現了零星的"降價促銷"。在此背景下,一些"專家"又開始議論,樓市是否出現了"拐點"?
經歷了數月的高歌猛進之後,樓市回落在意料之中,這也說明市場沒有脫離理性軌道。不過,必須看到,在這一波熱銷行情中,開發商已回籠大量現金,實力已今非昔比。此外,眼下一線城市依然在上演地價飆漲、爭奪"地王"的場面。因而,期望樓市就此出現"拐點"有些一廂情願。市場各方的博弈仍將繼續,政府調控的"精細化"面臨考驗。
"降溫"是調整的必然
經一段時間的高速增長後,進入9月以來,部分一線城市樓市有所"降溫"。比如,北京市房地產管理交易網統計數據顯示,9月首周(8月30日-9月5日)北京市住宅(含保障性住房)簽約量為3289套,與8月首周相比下跌20%;簽約住宅均價為12640元/平方米,比8月首周下降30%。
此外,9月9日-14日,北京商品住宅期房日均成交量為326套,創下3月以來今年日均成交量新低。在另一個"風向標"城市上海,也出現類似情況。易居中國的統計數據顯示,9月7日-13日上海新建商品住宅成交均價為15353元/平方米,較前一周微跌1.5%。至此,上海商品住宅成交均價已連續4周回落,成交量也逐周下滑。
往年,秋季往往是樓市的熱銷期,故有"金九銀十"之說。但京、滬兩地9月樓市的平淡開局,讓人對今秋房地產市場不敢太過樂觀。
實際上,樓市的"降溫"是市場自行調整後的必然結果。梳理近6個月有關統計數據,就不難發現一線城市樓市"降溫"的"路線圖"。比如,今年3月起上海商品住宅成交量逐月快速上漲,至6月達到219萬平方米的高點,隨後環比便出現下跌。8月,上海商品住宅供應量雖達145萬平方米,為今年以來的最高,但成交量僅為166萬平方米,環比下跌14.5%。進入9月,成交量依然繼續萎縮。廣州的情況也類似,月成交量自今年5月達到141萬平方米的高點之後,便逐月下跌;8月的成交量僅為61萬平方米,環比下跌15.7%。
須知,此前房價的快速上漲與投資需求助推密切相關,比如上海豪宅8月的單月成交量就超過上半年總和,由此樓市均價一度逼近2萬元/平方米。而在房價高企之際,剛性需求已遭壓縮,觀望氣氛重新出現。隨著高檔住宅、豪宅成交的減量,住房均價回落本是意料之中。這也說明,房地產市場沒有脫離理性的軌道。
樓市拐點依據不足
這種波動是市場規律主導下十分正常的現象,就此判斷樓市拐點明顯"依據"不足。
首先,不可"過度解讀"個別樓盤的打折現象。以上海顧村板塊樓盤為例。在此次打折之前,該樓盤的成交均價已由去年8月的5764元/平方米上漲至今年8月的1.15萬元/平方米。有關統計還顯示,今年2月上海一手住宅均價為12842元,到8月已衝至18463元,漲幅為47.9%,實現高達5981元/平方米的飛躍。在這樣的"高臺"之上偶爾的降價,或許只是開發商玩的小噱頭而已,其影響幾乎可以忽略不計。
其次,通過今年以來火爆的銷售,開發商已經回籠了巨量的資金,賺得盆滿缽滿。特別是,對上市的房企來說,還已通過定向增發等手段從股市募得巨額資金。對於國企尤其是央企而言,在流動性保持寬松的環境下,獲取銀行信貸更加輕而易舉,更加"不差錢"。一位開發商投資部的經理日前告訴本刊記者,按目前公司的狀態,即使接下來什麼都不做,"橕一年都沒問題"。因此,開發商既無"內懮",又無"外患",在與購房者的博弈中,已經重掌主動權,更無"崩盤"之虞。
再次,還應該看到,在樓市相對平淡的同時,一線城市土地市場依然十分活躍。比如,9月10日,上海普陀長風生態商務區兩幅地塊被中海地產出價70.06億元摘得,一舉超越此前的北京廣渠路15號地塊和上海青浦區趙巷地塊兩幅天價"地王",成為今年"地王競賽"中新的領跑者。上述長風地塊的樓面地價已高達22409元/平方米。
業內人士估算,以每平方米22000元的樓面地價為例,加上建安成本、銷售成本、各種稅費,房價當在5萬元/平方米以上纔有明顯的利潤可圖。也就是說,"地王"如果開工建設,造就的將是一批批天價的豪宅。可以預計,如果放任不管,一波波房價的"漲潮"已是蓄勢待發。購房者和決策者都不可輕信"拐點"就在眼前.
對於剛性及改善性需求來說,最新的市場價格決定著購房者是否會"出手";而對投資性需求來講,重要的不是眼前房價是高是低,而是將來有無繼續上漲、實現昇值的空間。上述樓市與地市、剛性需求與投資需求迥然不同的態勢,反映出這樣一個客觀事實:
房地產市場的結構正加速分化,各類需求本身及其對市場的預期差異十分明顯,正如各階層的收入高低也十分懸殊一樣。這對於政府調控的"精細化"水平提出了更大考驗。
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