|
||||
一邊是商品住宅熱銷,另一邊卻是退房頻發;一邊是存量壓力仍較大,另一邊卻又現供不應求;一邊是市場預期仍未完全樂觀,另一邊已是一片漲價聲……出現那麼多怪相,我們不免要問:這個樓市怎麼了?
怪相一: 一邊是成交回暖,一邊是大量退房今年以來,房地產市場成交先是迎來『小陽春』,後又步入『艷陽天』。撇去已經過去的『金三銀四』不說,僅從5月份的數據來看,如中國指數研究院信息中心的監測顯示,全國30個主要城市中,有24個城市住宅成交面積環比上昇,佔總城市數量的八成,成交面積超過100萬平方米的城市達到11個,30個城市總成交面積環比增長8.58%,;其中,成交面積最大的為上海,達到267萬平方米,其次是北京與重慶,成交面積均接近200萬平方米,成交面積環比漲幅最大的為杭州,達到55.65%。
但是,與成交明顯放量形成鮮明對比的是,樓市內退房現象屢見不鮮,不少樓盤的高撤單率令人咋舌。如近期受到關注的杭州退房事件,5月杭州售房網出現6筆解除合同的『大單』,涉及金額達1.17億元,並且還被調查發現退房的原購買人竟為樓盤的投資方。另如北京、上海等地也有不少樓盤的銷售受到質疑,北京在售樓盤的合同撤銷率最高達到30%,上海更有樓盤合同撤銷總次數接近已售房源的50%。
原因:不可否認,去年被潑冷水的房地產市場今年忽又一夜春風,政策利好、價格下降等因素促進了需求的釋放,而且目前還可以看到,信心恢復的不光有剛性需求,投資性需求也開始入場。
不過,一些不和諧之處也不能忽視,退房現象便是一例。對此,各方有著各方的解釋,如有開發商表示,是因為項目後期降價銷售,由此前期業主心懷不滿提出退房,或是預定後貸款環節遇到問題,只能選擇退房等;有關方面也已介入,杭州市長表示杭州樓市總體健康,而對大單退房情況將繼續跟蹤並依法處理,北京房協則表示北京的高退房率存在對數字的誤讀,事實上今年前5月北京的預售商品房退房率為4.7%,同比還下降了3.4%。
可是,『自導自演』的情況畢竟存在,隱藏在退房潮和高撤銷率背後的真相便在於——開發商為緩解資金困局,試圖通過『自產自銷』等手段騙取銀行房貸,同時還可以營造出一種熱銷假象。如果遇到被迷惑的購房者,有些房源便可『撤銷轉讓』,也有假按揭不成而『自動』退房的情況。
趨勢: 無論是火爆還是低迷,房地產市場一直被呼吁要理性。一方面,短期的發力並不代表可持續性,『經過4月份的瘋狂上漲後,5月份的成交量已趨於理性,如盡管成交量繼續保持上漲態勢,但是漲幅已有所回歸,北京、上海、南京、重慶等城市就有此跡象。』克而瑞(中國)研究中心首席研究員陳嘯天表示,『考慮到各城市的成交量已經過數月增長,需求已經得到一定釋放,並且重新樂觀起來的開發商采取的漲價、惜售等措施可能引起新的觀望,所以預計市場調節在即,三季度成交量可能出現回落。』另一方面,虛假繁榮會造成更大的樓市泡沫,所以開發商以『融資』為目的退房操作不可輕視,好在這已引起房產管理部門注意,著手進行調查,更令銀行系統有所警惕,開始加大金融風險防范力度。總之,完善的市場監管雖然不易,但十分必要。