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2009年6月17日,戴德梁行綜合住宅部主管蔣尚禮先生在戴德梁行深圳分公司就目前中國住宅市場的現狀以及將來的走勢接受了搜狐網記者的獨家專訪。
以下是訪問實錄:【焦點房地產網】蔣總您好,非常感謝您這次抽空來接受我們搜狐網的采訪。我想最開始還是從現在這個市場上說起。從今年第一季度開始、今年年初以來,不管是深圳還是全國都已經出現了一個比較好的形勢,包括住宅市場上面不管是一手房還是二手房都是相對於去年同期有2、3倍的增長,環比增長比較快。我想請問一下,到現在為止您怎麼看這一波樓市的成因,您是怎麼認為的?
【蔣尚禮】我們看整個中國房地產特別是住宅市場08年是一個比較大的調整,從他的成交量和價格都一定的下滑,當然成交量的下滑要比價格的下滑要嚴重一些、要突出一些。經過08年市場的調整以後從09年大概春節過後市場有一個回暖的形勢,這個市場回暖有幾個因素,第一個是國際經濟環境有點變化。
【焦點房地產網】就是國際的具體經濟上。
【蔣尚禮】最差的大概是去年10月份、11月份這兩個月,全球裡面發生了很多事情,包括國際銀行很多事情,所以使得中國也特別擔心,一下子大家對於整個經濟好像沒有信心了,所以一下子好象有一個比較大幅度的下滑。從春節過後,第一個國際的經濟環境比較恢復得好一些,經濟已經接近到谷底了,政府做了大量的一些積極的措施,包括從中央4萬億,包括其他地方政府的一些政策,最關鍵的還是一個流動性的放松,因為從整個樓市裡面整個流動性還是起著非常關鍵的作用。我們看到從03年開始,政府是一個緊縮緊貸,03年—08年年底也是連續的緊縮,從08年年底慢慢開始放松,這個一放起來對於整個市場的動力是非常強的。第二個,很多的開發商在經過08年調整的過程裡面,發現畢竟作為一個開發商最關鍵還是現金流的問題,如果產品都放在存貨裡面是很危險的,特別是上市公司如果公司沒有一旦沒有現金流動的話對於公司非常有危險的。有段時間開發商的基金接待給他們資產超過很多,資產負債率很高了,這個也不是很有問題,只不過他是放了很多資產放在存貨裡面沒有賣。經過一場市場價格調整以後市場又接受了,市場又回暖過來了。
所以我們看到前一段時間的回暖,有國際環境的因素,最關鍵還是一個價格的調整,價格到今天為止是一個市民們比較能夠接受的。作為籠統的一個數來說,四大一線城市今天的價格要比高峰期價格的時候下滑相差了平均28%,二線城市大概是13%。所以價格調整以後很多的消費者又重新入市了,所以使得我們今天的成交量有所增加了。
【焦點房地產網】您認為現在的這幫消費者的構成是怎樣的?現在普遍的說法是剛性需求的釋放,也有些人說是投資者包括投機者也回來了,這有沒有一個比例的構成可以解釋?
【蔣尚禮】其實在市場回暖的初期春節過後大概到4月底左右,幾乎我們看到的都是一些剛性的需求,有一些想買房的在08年沒有買到,或者是以前的價格太高他買不起的都出來了。這個體現在什麼地方呢?體現在成交裡面大部分的超過95%的還是屬於一些中小戶型為主。
【焦點房地產網】中小戶型的投資前景也是蠻好的。
【蔣尚禮】對,但是我們看這些買家的構成還是以自住為主,投資客比較少。但是到了4月份已經開始有一些投資者進入市場了,到今年為止可能投資的一個比例會逐步增加,這個增加還沒有到一個非常的水平,按我們在二線城市拿去統計,一線城市裡面投資客的比例現在估計也不到15%,所以這個比例還是比較安全的。但是從我們這幾個月的觀察來說,第一波肯定是一些剛性需求,他們都是中小型戶型的需求量比較大一些,到了5月份開始從中小戶型到豪宅都能賣,特別是一些一線城市裡面上海、北京、深圳,豪宅都能賣。在一些城市別墅到600萬、700萬以外的,廣州1千萬的也能賣,這個證明在經過一段的市場積累了以後大家的信心又恢復過來了,這是第一個。
第二個,我們目前看到的情況利率在短期裡面還是屬於一個偏低的水平,全世界的利率可能都會偏低,當然以後肯定會有一個提昇,但是短期起碼最近這兩年裡面的利息還是會屬於一個超低的水平,所以在這個時間裡面去買房特別是去按揭,比如你是5年期的按揭,大家應該知道你按揭完以後還款的利息最重的是前一段時間,慢慢它會下降,然後本金就提上去了。所以如果假設我是5年期的按揭期,我享受未來這2年或者是3年地利息的水平,這對於投資者是有利的,所以很多人也開始入市了。
當然也有一些從前段時間搭了股票的順風車賺了一筆的人,從虛擬的世界回到了實體的世界回來了。
【焦點房地產網】有一個問題就是說,如果現在這一段時間還是以剛性需求為主的話,我們相信像剛性需求不斷地呈現一個衰減的過程,應該不斷地被消耗掉。您剛纔說成交量也是一個最大的指針,如果有經濟實力的剛性需求已經被消耗掉以後這個成交量還能不能被支橕下去?是什麼支橕他的成交量?
【蔣尚禮】這個關鍵還是取決於價格,因為008年有一些潛在的消費力沒有釋放出來,這個在09年釋放了。但是08年裡面還有很多,07年還有,06年還有。
【焦點房地產網】您覺得這個房價還會回到06、07年的水平?
【蔣尚禮】這個剛纔說了,最關鍵的是我們看為市場的一個發展,還是看發展商對於價格的一個心態,如果發展商在價格方面賣得比較好馬上提價了,價格比較高的話消費者還是比較冷靜的,如果價格高了我就去別家,或者真的高我就暫時不買了。可能以前沒有經歷過市場調整的深度,經歷過以後大家就心理成熟了,高於我預期的我不買,反正過一兩年市場肯定會跌下來的,消費者是比較冷靜的。
第二個,發展商起碼我們接觸的這些開發商裡面都已經比較成熟了,站在開發商的角度肯定是能賺一分錢就多賺一分錢,他們也是非常密切關注這個市場的,如果能夠多賣500塊錢,他肯定把這個價格多提500塊錢,但是這個價格如果高了不好賣的話,一旦提了這500塊錢價以後銷售他會馬上作優惠把它降低下來。所以開發商現在的這個態度比較靈活,以前是盲目的,你提價我也提價,怕吃虧一樣,但是現在比較明智了。
【焦點房地產網】您說現在的投資方面已經越來越多了,特別是利率會保持一個比較低的水平,但是最近有一個熱點是大家討論物業稅的問題,我想知道蔣總您是怎麼樣看待這個物業稅出臺的前景?
【蔣尚禮】我覺得這個是中央控制樓市過渡擴張的一個想法,曾經政府對這個都有一定的監控,但是中國政策主導還是比較明顯的,這個最大的原因是不希望樓市一下子膨脹得太快成為另外一個泡沫,這是針對投資者。如果你一旦擁有幾套房了,一旦要交物業稅的話你的成本就會很高,你就不一定去投資。當然了,我們看這只不過是其中的一個手段,而且也是一個姿態,因為要執行物業稅這個問題,我覺得在我們今天這樣的一個稅制制度裡面不一定能夠落實得下去,因為這個還要進行改變,如果你一旦改變了稅制裡面的動作是非常大的,特別是我們以前沒有這個東西,沒有這個稅種。如果加一個稅種的話是非常復雜的,因為本來已經銷售的這些一般小業主他不用納這個稅,是否這些都要納呢?如果都要納這些稅就已經重了,以後買房的時候已經給過這個稅了。
如果你把它分開要怎麼分?從2010年開始?你這個也不現實。而且在開發商的角度也不現實,你沒有征這個稅,我是否等於我必須把這個價格降低呢?降多少呢?還是有很多的爭議,操作起來也不太現實。所以這個可能性我覺得短期以內比較低,反而有一些其他的稅種有可能會做,假如市場比較盲目地擴張有一些泡沫的成份,不排除會有一些加利率,或者是嚴格控制第二套房的貸款。因為今年5月份上海和北京已經重新落實了第二套房要按揭的必須要有一個嚴格的審核。
【焦點房地產網】中國這一段時間又在抓了。
【蔣尚禮】對,上海這一塊控制力度還是比較高一些。
【焦點房地產網】我像知道中國的政策其實有時候是很值得玩味的,比如說我們說的物業稅還有一系列的東西都被放在臺上來討論,僅僅是討論。我想知道現在把這些東西放到臺上來討論,是否意味著中央或者是相關部門對於樓市的態度產生了變化?
【蔣尚禮】我覺得中央把控整個經濟和把控整個房地產非常成熟,跟最初前幾年的時候單一政策很生硬的,以前很生硬,而且這個政策不一定能夠對整個市場每個城市都有一定的作用,所以你可以看到03年到07年調控的措施很多,但是幾乎都沒有效果。後來慢慢掌握了一些手段,現在變得聰明很多,目前我覺得政府在做的就是他擺很多的姿態,他的姿態很明顯,我就告訴你開發商你如果盲目把價格提高了,我就有另外的辦法來對付你,這個很明顯的。而且這個手段非常多,物業稅是其中之一,我們對於閑置的土地征稅也是一個手段。所以這個物業稅不一定能夠全面地把他鋪到整個房地產市場裡面去,他可以分段的,可以分階層的。我可以先把土地征物業稅,你一開發我還是按照原來的老規矩,這個也可以做。所以國務院的文件特意把這9條放在臺面上,但是沒有落實,但是意思非常明顯,給大家討論,有一些經濟學家、房地產的專家、學者大家自己討論,大家都把這個問題談透。
我剛剛說了,我們接觸的開發商大部分是比較成熟的,因為我們已經有一個土地增值稅的這一條裡面,其實你價格提高500塊錢多賺的這一部分,你重新要納稅的部分也高。所以反過來不一定你多賣幾百塊錢你就多賺幾百塊錢,這個不一定的。所以開發商也比較明白,而且銀行業看得比較緊,雖然整個流動性放寬,這個放寬不是說開發商你能夠把你的存貨不斷地拋出來,你一定要有一定的現金流,你必須要還款,你必須要有一定的業績支橕你這個業務,我纔繼續給你貸款。
【焦點房地產網】最近我們還有一個討論得比較多的,就是關於商品房的走勢,最近討論最多的是一個小產權的問題,我不知道您是怎麼看待這個小產權的問題。有一種說法是說小產權是非常龐大的市場,雖然出現了國務院已經明確說了這種轉正是不可能的,對於很多的消費者包括一些剛性需求經濟實力不那麼強的,或者比如想在深圳落戶的這些人還是吸引力比較強的,這種心理上潛在的因素落實到深圳這種比較特殊的情況會產生一些什麼樣的特殊的影響?
【蔣尚禮】其實這個問題我覺得是政府為主,第一個國務院已經明確了不可能把這個問題把它合法化,因為它本來這個就不合法的。如果你把不合法的東西存在了就認為合法了,一旦成為先例的話,很多事情就會發生,不單是小產權,其他的經濟法裡面,如果我沒有納稅的話你是否現在默認了允許我這樣做了?所以很多政策的問題、法制的問題根本不允許,先例不能開,而且他是建立在一個不合法的范疇裡面。所以我相信在有些地方如果有這個問題,其實已經在去年的9月份政府開始有了一個手段,每一個地方政府你必須有一些長效的機制去做相關的法律的完善。大家知道從98開始政府一刀切進行了一個房改都改過來了,改過來以後在政府的層面幾乎沒有減土地法,個別的地方政府把這個責任交給市場上去了。但是說實話全市沒有一個籠統的能完全放手給這個市場的。
【焦點房地產網】市場是解決不了的。
【蔣尚禮】因為一般的消費者來說中產以上肯定有這個能力去買房子,但是很多一般的小市民或者比較貧窮的一些人裡面肯定是負擔不了的,如果政府說我不管你了,我這個房改去批肯定不行,畢竟還得有一個社會責任。就像您現在看到的香港,還有一半的居民是住在政府的房屋公屋區,無論是公屋還是廉租房政府是這樣做了。新加坡更多,新加坡現在差不多90%的居民是住在祖屋裡面去,也是政府提供的,所有政府都有。無論是哪一個發達的國家都可能有窮人的,這部分的窮人你肯定要照顧。所以這些對於現資產是沒有衝突的,這些人你就算你一樣放了限價房他一樣也購買不起,這對於開發商來說不是一個危險。反而如果這批人由政府提供一些出租房或者是便宜的租金能夠住下來,整個社會能夠比較穩定。
【焦點房地產網】事實上按照您的理解,就是說會受小產權房影響吸引的哪些人事實上也不在開發商銷售范圍之內。
【蔣尚禮】對,他根本不是客戶。
【焦點房地產網】而且在短期內也很難成為那種目標客戶,按照目前這種情況的話。
【蔣尚禮】對。
【焦點房地產網】剛剛我們提到綜合以上幾點,包括小產權房、物業稅等等提到一些因素,包括剛性需求,您能否對我們接下來這段時間的一線城市商品房的走勢作出一個判斷?
【蔣尚禮】我看下一步在今年09年到年底的時候,我們預測到年底的這個數字來說,我們會看到第一個成交量會增加,肯定會增加。從今年1—5月份的數字已經比08年有了大約60%幾的增長,這個趨勢現在看起來還會繼續下去。
【焦點房地產網】您覺得這個增加的重點哪種戶型比較多一些?
【蔣尚禮】還是中小戶型為主。到年底我們估計整個09年的成交量要比08年有一定的增加,這個增加的幅度不會小,我們預計一級城市裡面增加的幅度要達到40%左右。如果是二級城市更高一些可能有50%的增長,這個是成交量。價格我們看還是平的。
【焦點房地產網】會不會出現大幅度的波動?
【蔣尚禮】這個大幅度的波動出現可能性很低,波動肯定有,我們看價格的高高低低,因為我們做統計是一個平均數,如果單月比如說在上海或者是深圳,成交量不是非常大的城市,如果你單月比較多的豪宅入市可能把這個平均價推上去了,下個月剛好又是另外一批中小戶型入市比較多的所以這個價格拉低了,這是一個價格波動的原因。
如果總的我把全面加起來平均下來,這是一個比較客觀的因素。所以全年來說我覺得還是比較平的。說實話,每一個城市裡面他的高峰期都在不同的一個時間段,深圳最早達到高峰也是最早調整的,其他陸陸續續是北京、上海。到今年開始,這個趨勢又慢慢地回暖了,所以我看09年這個價格是一個平緩的。
到了2010年可能有一個比較大的反彈。
【焦點房地產網】是價和量嗎?
【蔣尚禮】價和量的房談,特別是是上海,我們看2010年上海的世博會召開,這是一個重點。而且你看很多的外資不單純是本地的購買力,還有外資的購買力也開始融入這個市場。所以2010年可能是一個比較反彈的時間。
【焦點房地產網】推動這個反彈的力量是每個城市不一樣嗎?請大概描述一下是哪些力量在推動這個反彈?
【蔣尚禮】這個要看當地的經濟環境。比如說2010年我們看好的是上海,因為他有上海也有迪士尼,這是一個利好的因素。而且在上海已經被中央定位為一個中央的金融中心,這樣會吸引很多的金融機構重新他們在上海的布局。你看如果一旦這些外籍的金融機構重新進入市場的時候那就不得了了,這個動力是有在裡面的。
廣州我們同樣也看好,因為2010年開始雖然他前期在工業生產裡面是受到衝擊,但是其他的方面包括貿易、旅游這些都在增加,而且他畢竟是一個廣東省裡面的重點,畢竟是省份城市,下一步他這裡也一個重點。
慢慢到2010年的年底,或者是2011年,幾個大的一些區域市場,比如說在成都,比如說在天津,比如說大連、沈陽這些地方慢慢他們的經濟會起來,經濟起來以後購買力就會恢復。
【焦點房地產網】我們怎麼來判斷一個地方到底有沒有投資潛力和投資風險,您剛剛提到了一些內地的區域,現在這些區域很多人都說可能會是一個非常好的發展前景,但是具體分析原因大家也很難去判斷的,您給我們講一下主要是從哪些方面判斷地產的發展潛力?
【蔣尚禮】比如說中央的出臺了多少萬億的投入,地方政府投入了多少萬億,這些投入裡面很多是在基礎建設,道路建設、鐵路或者是交通這些。最簡單的一個例子,我們說你要建一個鐵路,從這邊到這邊,你理論上沿線都會受益,但是沿線裡面哪個受益最多?哪個受益會少一點,這裡面有不同的判斷。所以我們預估每個城市以後的經濟發展是什麼呢?可能大家都會向好,但是向好的同時間有些會好得更多一些、有些會少得更少一些。
舉一個例子,比如說我們從成都有一條鐵路要通到福建去,福建有一個海港,你說這個對於福建的利益大一些或者還是對於成都的利益大一些?可能對於成都的利益會大於福建。因為福建建立這條鐵路以後交通流動量增加,他這邊有一個出口多了他也會受益。
【焦點房地產網】但是對於內地來說呢?
【蔣尚禮】對於內地來說這是無限的風險,第一個他成立一個港口,這是第一個方面,套到其他的區來說這方面打通了他的脈搏,所以你說受益來說兩頭都有受益。所以很多的城市裡面,比如說佛山也要做鐵路,整個珠三角差不多都會到,比如珠海這些地方都到。剛纔也說了一頭一尾、中間哪個受益多一點?這個就是我們判斷一個經濟利好的因素裡面看哪個會走在前面,哪個會走在後面。
【焦點房地產網】剛纔您也說了廣州是重中之重,我想知道深圳因為以前是不是有一點地產被過渡的開發,我不知道我這個說法是不是科學。我自己感覺有一點過渡的炒作,在目前經濟走勢下面以及國家的政策裡面,包括廣佛那邊同城化的進程,深圳這邊要跟香港一起搞。在地產這一塊來講,廣東省內深圳會不會繼續保持這種『領跑』的一種姿態?您怎麼看深圳的走勢呢?
【蔣尚禮】其實深圳我覺得在過去的這麼多年以來他的地理定位有一點模糊,而且很亂,有時候有一些包袱不應該要負的,但是他背上去了。有很長的時間他會把香港的房價跟深圳的房價拿去比,說我們現在纔香港的1/6,最高峰的時候香港大概是深圳的4.5倍,經常用這個來比,說明我們深圳的房價偏低了,這樣的一個比較。有時候跟全國去比,按平均房價他是全國最高的。
但是我覺得如果看一個城市裡面的一個房價,其實最關鍵還是必須要看你當地的一個經濟實力,你當地的一個負擔能力,這個纔是最關鍵的。前幾年深圳的房地產可以開發得比較活躍、比較快,主要是因為之前有一批是潛在的一些買家,市場長時間裡面沒有供應,前一段需求被壓抑了。但是02年開始房地產大量的翻倍增長,從03、04、05年的數據可以看到一個很猛的數據增長,最高的時候可以賣900多萬,而平均是600—700萬平方米,而且現在已經到了一個更新換代的年代。
【焦點房地產網】很多人要換房了。
【蔣尚禮】對,現在特別是年輕人看的一些老房根本看不上眼,說這個小區太老了,什麼設備也沒有,會所也沒有,保安也差,什麼配套也沒有,很多的人已經到了更新換代的時候了,所以很多需求這個時候要釋放的。
我覺得在深圳來說,現在已經到了這個瓶頸,因為前期炒作太厲害了,一旦房價脫離了消費者的一個購買水平,如果是為了投機『炒』的話恐怕不是一個能夠長期維持的事情。深圳因為累積了這麼多年的財富肯定有一批人非常有錢,這是肯定的,但是如果深圳的房市要靠這些炒作,你炒給我我炒給他,這個方式恐怕不現實。所以現在來看,房地產旺的時候很多樓盤入伙了沒人住的,這是炒家的原因,我這邊有幾套你也有幾套,真正住不完的,所以真正要住的哪些人沒有房子,反而有一批比較有錢的人他把這個房控制住了。這個趨勢慢慢會衰減。
【焦點房地產網】您看來推動深圳樓市未來發展最核心的一點需要解決的還是一個什麼問題?
【蔣尚禮】還是一個供應的問題,這個供應有兩條,其實總體的我們深圳不缺乏供應,只不過我們現在供應有一個錯配,我們現在供應的房子大部分在龍崗、寶安比較偏遠的地方,寶安中心區沒有問題,因為他交通已經完善了,關內也有這個交通的問題。但是這一批供應勢頭非常強,你看寶安中心區經過05年、06年大量開發以後幾乎沒地了,好了,在龍崗有。
【焦點房地產網】龍崗很遠。
【蔣尚禮】還有地方有。但是錯配是什麼呢?就是你這個交通跟不上去,交通跟不上以後,開發商還要修了樓再修路,還有其他的一些電力、水稍微容易搞一些,但是交通必須要由政府來做的。
【焦點房地產網】這個是另外一個層面上的事情。
【蔣尚禮】對,所以這個還得要加快,本來我們廈深線09年應該通車了,但是現在還在挖,恐怕2010年底都難說權限開通,所以這個方面我覺得政府應該要加強。
【焦點房地產網】最後一個問題我想問您,我們剛剛談到了樓市、談到了銷量和一些政策,最後可能要談到土地。最後一個問題是最近包括像萬科、像金地的一些大型的深圳的本地開發商都已經在全國開始拿地了,而且往往以高出本地很高溢價的地,我想請問一下開發商現在采取這種比較進取的方式,深圳本地的開發商去全國進行一輪新的開張,在於您看來這是對於他們企業或者是對於整個樓市是一種好還是一種利空?
【蔣尚禮】有多種認識和考慮的。因為08年開發商拿地的一個資金很貴,比如說資金的流動性,那個時候拿地新政的影響比較小。今年1—4月份為止,我們可以看到開發量增長了17%,但是同期裡面我們土地供應的增長是跌了29%,等於說到4月份為止這個都沒有增加,銀行貸款增加了,但是並沒有增加土地投資,所以開發商單純靠銀行接待負債很高,這個錢畢竟還是要還的,這對於深圳的開發商還是有一個很大的壓力。
到了5月份為什麼有一些開發商比較進取的去拿地呢?第一個是政府支持,把舊有的制度進行完善。第二個關鍵是過去幾個月賣房的速度加快,使得存貨變成現金了。為什麼是4月份到5月份呢?因為2月份賣了房,你要2個多月的時間錢回收過來纔有錢去投地。第三個,這些都是比較大型的開發商,而且他們現在投地非常進取,這個價格可能今天看起來要高一些,所以要進取,其實這裡面有一個策略性的東西,如果我是一個大的開發商,今天我以這個姿態進入了市場,我就告訴你你小開發商不要來啊,有這樣的一個姿態。因為很多的開發商可能希望壟斷市場,這一塊起碼達到一定的佔有率,我要佔領一定的份額我是大哥。如果大家都差不多的份額的話,恐怕這個大哥也做不了。但是以前08年裡面,萬科作為全國的老大,他現在的份額纔有23%,非常的小,其他的100家裡面首100家加起來纔22%,這是全國的市場份額。
【焦點房地產網】我看萬科08年的年報,他現在達到2.8%了,非常低了。
【蔣尚禮】所以很多的開發商還是希望爭取多一些拿地權佔多一點市場份額,因為我們現在這個市場裡面說好也有它的好處,但是也有它的不好處,假設我們這些大的開發商經營能力更強一些,他佔的份額強一些、大一些的話,他的發展會更強一些,他可以跟其他的供應商談判的能力會強,他能夠把這個價格降低。今天很多的供應商沒有一家議價能力比較強的,比如你說要賣鋼鐵、賣水泥、賣玻璃的,別人降價我不是降價的,但是如果有一些比較大的開發商比較強就能夠把這個價格壓下去,所以我們看這個問題有他的正面也有他的負面,幾方面都要進行分析。
【焦點房地產網】行,今天我們跟蔣總聊的這些話題我覺得還是挺有意思的,我相信我們網友看了這些采訪以後肯定有一些自己的心得,對於自己判斷這個市場也會有所幫助。因為現在市場存在太多的非理性的因素,我相信經過跟蔣總或者是專家的多多聯系和溝通,相信對於這個市場的進一步了解還是很有好處的。謝謝!