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文/本刊記者黃羅維
文前提要:近期,火熱的樓市又引來了各方關注的目光,房價下一步何去何從也成了時下最為熱門的話題。
通過分析我們認為,當前樓市的上漲趨勢已經確立,大家更要注意把握政策優惠期帶來的購房機會。
市場異動引發懸念『房價好像又漲了』!隨著氣溫逐漸昇高夏天來臨,房地產市場的一幕大戲似乎又在徐徐拉開。徐文彬是記者的一位朋友,那天他急急地打電話給記者,說:『我一直有購房的打算,但由於種種原因卻遲遲沒有下手,但近期我發現很多地方房價又開始上漲了,那現在我究竟該怎麼辦呢?這下半年的樓市還會漲嗎?』對此,記者給了他這樣的回答:『目前有種種跡象表明,未來樓市的價格還將繼續上漲,如果有購房需求的話,就應該充分把握當前的「優惠政策」,該出手時就出手。』
的確,在當前的房地產市場,有像徐文彬這樣疑惑的購房者並不在少數。記得在2007年的5月,房地產市場同樣出現了蠢蠢欲動的跡象,當時本刊通過分析認為,在人民幣昇值預期的大背景下,接下來樓市價格的快速漲昇已無法避免。緊接著在編輯部的組織策劃下,一組《股市著涼樓市會上火嗎》的文章中也明確指出了房地產市場上漲的趨勢。現在兩年過去了,當前的房地產市場又出現了種種不尋常的異動,而市場的何去何從又再次引發了大家的懸念。
如果我們留意一下,在剛剛過去的幾個月中,房地產市場只能用一個『熱』字來形容,市場成交量的大幅上昇已經是眾所周知的事實,而近一段時間以來,高端住宅市場的突然發力更是刺激了許多人的神經。統計數據顯示,4月份深圳的別墅銷售較去年同期增長了654.55%,而1、2、3月的增幅分別是16.9%、50.82%和36.11%。北京前4個月別墅的銷售套數和成交面積分別較去年同期增長42.8%和48.4%。熱銷的不只是別墅,數據顯示,上海的高檔公寓近來銷售量也大幅激增,其中單價2萬元/平方米以上的中高檔公寓成交量大幅回昇。5月份前20天,上述高檔公寓成交面積達到了17.93萬平方米,是2月份總成交量的近3倍。而且熱銷的場面並非僅限於上述一線城市,溫州、杭州、寧波等長三角地區二,三線城市的高端住宅,也出現了熱銷景象,江浙投資客入市的跡象非常明顯。
與此同時,房價的上漲已成了不爭的事實。克而瑞(中國)首席研究員陳嘯天分析認為,根據目前典型城市的項目價格走勢看,成交價格基本都呈現小幅上漲。從項目表現來看,目前部分銷售良好的項目已經出現了漲價現象。佑威•房產研究中心近期對滬上200多家在售主流樓盤做了一份調查報告,數據顯示,3月份以來,已經陸續有60%的樓盤出現不同程度的上漲,其中近百家樓盤在5月份漲至歷史最高價。而這一系列市場的異動,也引發了人們對後市如何進一步演化的更大懸念。
表1 5月全國典型城市商品住宅成交價格表單位:元/平方米
表2 5月全國典型城市商品住宅成交量表單位:萬平方米
面對當前的這波樓市行情,許多購房者還是感到頗為突然,但如果我們細細分析,可以發現政策引發了需求釋放,從而有效地推昇了市場。在表3銷售額和銷售面積增長走勢圖中,我們看到增長率的上一個波峰出現在2007年的三季度,隨後就出現了下探的走勢,而在2008年四季度達到谷底之後,接下來就出現了強烈反彈。
那麼,究竟是什麼原因造成了市場成交量出現如此曲折的震蕩呢?其實歸根到底,政策是這些變化背後最重要的推手。從2008年四季度開始,一系列刺激房地產市場的政策連續推出,從而使購房進入了歷史最為『優惠』的階段。由此大大刺激了投資者的購房欲望,而這一趨勢隨著時間的推移正在逐波蔓延開來。去年四季度,財政部出臺了10項舉措拉動內需,其中有關房地產市場的條款堪稱力度巨大。而在此之後,一系列地方性政策的推出更加劇了市場的變化。從表5中我們可以看出,近期新出臺的地方性政策均主要圍繞二套房貸、公積金貸款等購房關鍵層面,這對購房者來說無疑都是一針針『強心劑』,其效力在近期已慢慢地釋放了出來。
表3 2005年一季度~ 2009年1季度全國商品房銷售額和銷售面積增長率
如果說政策推動更多還是購房者自住層面需求的話,高端住宅的火爆則暴露了當前市場的另一個推手,那就是人們對未來通脹的預期。在這種預期的作用下,許多有實力的投資者正開始把手中的現金轉為不動產,而高端住宅無疑成了他們的首選標的。
克而瑞(中國)首席研究員陳嘯天認為,今年一季度廣義貨幣供應量增長了25.5%,金融機構的貸款投放更是達到了4.58萬億元。在此情況下,貨幣大量流向市場,通脹預期明顯增強,由此不少人將目光轉向保值增值能力較強的高檔住宅。而在分析師薛建雄看來,流動性突然從緊缺轉向過剩,短時間內資金緊缺就轉向了流動泛濫,是推動樓市突然間瘋狂的主要原因。在近期各大豪宅的熱銷中,溫州、義烏、寧波、蕭山等浙江投資客的身影隨處可見。近期對客戶所作的調研中發現,這批豪宅買家中有部分是海外購房者,並且以中國港、臺地區和東南亞華僑為主。通過調查發現,這些地區經濟體量都較小,因此其富豪基本上都持有美元。現在,低利率、高通脹預期的美元,對他們的財富形成了巨大的貶值危險。在這種情況下,他們便進入了租金和價格相對平衡,而且有消費力支橕的中國樓市。
上漲趨勢已經確立通過以上分析,我們可以基本得出這樣的判斷,未來樓市上漲的趨勢已經確立。而對於購房者來說,應該充分利用當前政策面上的優惠,適時出手購房,以進一步鎖定購房成本。那麼,為什麼能夠得出這樣的結論呢?對於這一點,我們可以從以下幾個方面來進行說明。
首先,雖然近期中國經濟已經出現了回暖的跡象,但有不少宏觀經濟指標仍然不容樂觀。由此我們可以判斷,拉動內需刺激經濟增長將會是一個長期的過程。在這種情況下,除非房價出現過度上漲,房地產市場政策的主基調在短期內也不會改變,而這一點我們可以從近期相關政策的變化中得到印證。日前,國務院常務會議決定下調商品住房的項目資本金比例,這使得許多房地產企業受益匪淺。一位專家這樣打趣道,對開發商而言,信心有了(政策基調向好),腰杆子硬了(口袋中現金多了),底氣足了(摸清消費者的底了),憑啥再降價?
第二,雖然有不少專家認為全面通脹還難以出現,但人們對通脹的預期仍難以消退。對此分析認為,2003年,美國為了應對網絡泡沫破滅給經濟帶來的衝擊,采用低利率、高通賬的貨幣政策,結果把地產加金融泡沫吹向了全球。而如今美元再度將利率降到歷史低點,且變本加厲地多印美元,使得低利率加高通脹預期的經濟新泡沫再度吹起。另外,從目前的趨勢看,在接下來的階段內,我國的貨幣寬松政策仍然會得到延續,流動性的增加無疑也會加劇人們的通脹預期。
第三,有效供應在短時間內能否增加也是難題。根據統計,從市場現有存量來看,總體當期供應壓力正在緩解。隨著2009年春節過後全國樓市成交量的不斷回昇,而大量的新項目受去年金融危機,開發商資金緊繃影響,工程進度放緩,從而當前的供應也隨之放緩,北京、上海、深圳、杭州等多個重點城市可售面積已經連續5個月走跌,使得各城市存量房去化率不斷提昇,市場銷售壓力得到有效緩解。比如上海4月份的住宅出清周期已經減少到不足4個月,後市供應不足的問題較為明顯。
對此,中國社會科學院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞認為,盡管中間可能有波動,但從長遠來看,房價上漲是必然趨勢。而在接下來的文章中,我們也采訪了各路專家,他們都表達了相類似的觀點。
把握優惠購房機會值得注意的是,近期北京等地的樓市曾一度爆出了高退房率的傳聞,這也讓許多購房者大惑不解。對此,北京市房地產協會副秘書長陳志出面作出了澄清與解釋。他表示,媒體所指的退房總量是按項目銷售許可證號統計的總量,包括了2006年至今的所有數量。此外,這些統計的退房數據中還包含著商品住房、辦公用房、商業房、配套商業房等不同類別,這樣一概而論自然會出現誤讀。
雖然有關方面進行了澄清,但根據記者的調查,退房的現象仍然存在,而這也從一個側面反映了許多購房者仍然還處在猶豫狀態。其實還是那句老話,樓市的優惠政策往往有階段性,當前購房者應該注意把握這樣的機會,該出手時就出手。當然在具體的購房過程中,盲目追漲也沒有必要,而是要更多地留意對相關技巧的運用。其實從近幾年樓市的發展態勢看,記者認為階梯式爬昇是其最顯著的特點,在這種情況下,房價不斷經歷上漲、盤整、再上漲的循環。所以猶豫期反而是購房的好時機,而等到了快速上漲階段,不僅容易因追漲而吃到『高價』,而且也很難買到適合自己的房子。
摩根大通首席經濟學家龔方雄日前在一個會議上預測稱,二季度樓市將繼續保持回暖勢頭,今年中國房價上漲幅度將達5%~10%,而明年漲幅也將達到10%。他認為,在過去兩年裡樓市之所以出現短暫的低潮,在於中國政府對房價過快上漲的擔懮並一直采取緊縮的政策,由此抑制了部分購買需求,而其中大部分是剛性需求。到今年政府放松信貸和稅收政策之後,這部分需求明顯釋放了出來。而現在正是購房的好時機,如果目前進行投資,兩三年後經濟復蘇,投資者將獲得更加豐厚的回報。