從表面上看,養老房不為人所熟知,不管是網上搜尋,還是打開報紙,或者到樓盤的銷售處打探,售樓人員大多以婚房、學區房、落戶房來『拉攏』客戶,但隨著人口老齡化現象的日趨嚴重,養老房需求開始以『潛伏』的面目顯現出來。
養老房需求有多少『剛性』?
與婚房、落戶房相比,養老房和學區房應該屬於一類,因為房屋所在的位置是客戶的首選因素。學區房,家長看重的是優良的教育資源。而養老房,老年人看重的則是成熟的社區配套。
房屋中介公司『我愛我家』社區專家李曉玉指出,客戶選擇的養老房一般要求具備四點:一是是否具備大型醫院和休閑場所;二是交通是否便利;三是是否具備各種教育場所,年輕的父母沒有時間照顧孩子上學放學,基本都是父母代勞,因此小區附近一定要有教育場所,方便老人照看孫子;四是購物是否方便,周邊配套超市、菜市場、藥店等,方便老人采購日常用品。
最新調查顯示,目前我國60歲以上的老年人口達1.4億。據預測,到2020年,我國的老年人口將達到2.48億,屆時,約有1000萬80歲以上的高齡老人需要照顧。而城市老人中,95%以上依靠自我養老。所以從今後一段時期的實際情況來看,中國人以居家養老和社區養老為主。因此,選擇一處舒適合理的養老房,往往成為全家人的共同行動。
中原地產投資顧問部總監高飛說,2003年以前,沒裝電梯的普通樓房一樓最難賣。近幾年一樓的房屋突然熱銷起來,各種需求不斷湧現。其中,很大一部分是老年人購買養老房。這種需求,敏感的開發商不應該漠視,也不會漠視。
和落戶房相比,養老房更具有剛性的特征。落戶房受地方政府的政策因素影響相當大,養老房卻是純粹的市場行為,並和社會發展緊密相關。隨著我國進入老齡化社會,養老房將會成為樓市不可忽視的重要需求。
養老房的選擇方式和市場准備
老年市民選擇並購買養老房,一般出現兩種情況。一種情況是選擇中心城區的樓盤。從中國城市成長與擴張的進程來看,中心城區的配套成熟,各種設施相對完善,社區建設比較周密。盡管房價比較高,但對於具有一定購買力的客戶來說,則更看重房屋的附加價值。
從天津市河東區某機關退休的李華光,2007年4月購買了市中心同方花園一套80平方米的兩居室。盡管當時的房價是每平方米近萬元,但老李更在意樓盤的地段。他說:『這樓盤位置多好,離海河邊步行不到10分鍾,醫院、商店、學校全在小區周邊。雖說是25樓,高了點兒,不過視野好,又有電梯,住高層太低了也憋屈。』
另一種情況是選擇城市周邊專門為老年客戶量身訂制的『養老社區』。目前,這種情況主要出現在上海、北京等大城市。
眼下,上海中心城區房價居高不下,而大批老人需要合適的養老居所。隨著長三角『同城效應』的帶動,一些精明的發展商便看准上海周邊城市的市場機遇,大打『養老房』這張牌,並逐步在形成一條『養老房產帶』。從市場規律的角度來看,有需求就會有供給,『養老房』的這兩種情況,都是市場發展的結果。所不同的,前者是分散養老,後者是集中養老。但都符合我國的國情,是居家養老與社區養老的結合。
高飛說,南方的市場發育程度較高,較早形成『養老房產帶』。在不久的將來,天津、沈陽等北方大型城市也會緊隨其後。這不是哪位開發商的創意,而是市場的必然選擇。
養老房與『以房養老』是兩回事
從性質上講,如果說『養老房』屬於自住型或者改善型需求的話,『以房養老』則具有投資的意義。養老房的落腳點在『房』上,而以房養老的重點則在『養』上,屬於一種自助養老的新型模式。
據記者了解,所謂以房養老,指的是老年人把自己的房產提前賣給一個公益機構,公益機構一次性地把錢給他,他再從公益機構把房子租回來。通過這種『房屋理財』方式獲得養老資金,有些類似於『倒按揭』。
還有一種情況,有的老年人在房改過程中,享受政策低價購買過單位公房,後來出於改善住房環境的需要購置了第二套房,他們把此項投資作為未來富足養老的依靠。
但對於第一種情況,絕大部分老人不太接受這種『透支型』的方式,也不太符合國情和中國人的心理。後一種也不太容易普及,因為需要一次性投入大量的資金。老年人抗風險能力較低,最好因人而異。所以,對於大部分城市老年人來說,寧願選擇養老房,也不會選擇以房養老。