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□高波
去年五月的一個周末,筆者偶然看到南匯臨港新城某樓盤的廣告,那藍藍的湖海之濱,一座城邦結構的德式社區頓時把人吸引,『海上上海——真正的都市慢生活』。
這不正是我向往的生活嗎?我想起不久前新聞中不斷播報的關於洋山深水港要建成『世界第一大港』的消息,想起上海建設航運中心的宏偉藍圖,想起洋山深水港毗鄰浦東國際機場的海空便利……越想越覺得這個區域不簡單!浦東在快速發展,而如果用更超前的目光看,臨港新城纔是浦東的最前沿。再看當時浦東的房價,內環已經超過兩萬,張江的房子也要一萬五六,就連川沙都已逼近萬元,一年之中幾乎翻了一番,浦東住房的昇值速度簡直是驚人!我對該樓盤頓時來了興趣,電話打過去,臨港樓盤的報價還不到八千。這個價格雖然已不是底部,但既然是『最前沿』,昇值空間還是肯定的。
感覺如此強烈,就一定要親身體驗。
周日就找了部車子,帶著太太一路摸過去。車出外環,便在A2高速公路上向南一路飛馳。不得不說,那路況真是一級棒,路邊的風景更是迷人。不到50分鍾,就進入臨港大城區。
『外行看熱鬧,內行看門道』,我不是什麼內行,但我可以從細節看出一些關鍵的思路和概念。車進臨港,雖然人車寥寥,但不難發現城區道路質量非常高、氣魄非常大,那兩旁的綠化帶設計修剪得非常別致,竟讓我一下想起車入三亞亞龍灣高檔度假區那種感受。哪裡是未來的建築,哪裡是未來的廣場綠地,都早已預留;至於路牌、紅綠燈、盲道等都有細致考慮。可以想象,未來幾年,這裡就是熙熙攘攘的國際化海上都市。
小區很大,花園洋房、多層、小高層,錯落有致,假山流水綠化健身,該有的全有了。除了那位售樓小姐反應遲鈍、不甚專業以外,其他感覺堪稱完美。慧眼識珠也罷、頭腦發熱也罷,反正當天就相中一套,簽下了意向。
意想不到的是,僅僅一年後,國務院就發布了『南匯浦東合並』的大浦東規劃,臨港新城自然身價今非昔比,前景也更為燦爛。我也在一片贊揚聲中,成了有先見之明的房產『戰略投資家』。
買房:『擊鼓傳花』般危險□魚兒
職業關系,我對於樓市的回暖早就有所預期。
春節前,我就跟同事說,第一季度房價很可能就要漲,現在就是買房的最佳時機。說這個話時,幾乎沒有人相信我,有人說:『你是房托。只聽你說房價漲,從來沒說房價跌。』呵呵,從大方向來看,我認為從2000年以來,房地產市場一直在牛市裡,房地產的需求支橕力度大,只是偶爾受政策影響,象征性地跌一下。
盡管看好上海樓市,但是最近我仍然被一些開發商大膽的漲價行動『雷』到了。前兩天,和幾個朋友去看房,朋友看上的樓盤在浦東三林地區,是新盤。這個樓盤小區環境不錯,住宅密度低,外形漂亮,綠化好,這使朋友愛不釋手。但樓盤周圍的區域實在不敢恭維,小區大門口就是大型建材市場、到處是一排排破舊的平房,還有卡車、三輪車混行,適合居住的配套一個也沒有。就是這樣一個樓盤開發商喊出了每平方米2萬元的價格,據售樓人員說,小區裡位置好的大房型單價是3萬元。更絕的是,售樓人員還說,過兩天,開發商要漲價,每平方米漲500元。
這個位置,這個樓盤,這個價格,終於雷倒我了。半年前,黃浦區的新盤也就這個價,當時三林的新盤纔一萬多一點。這波樓市回暖,開發商、業主漲價來勢洶洶,速度和幅度都蓋過了以往。
看完房,朋友問我意見如何,我無語,我實在是相信開發商會用一波猛於一波的漲價策略來拉動銷售,而他們每一次推出的房子可能只有一點點,讓市場餓一點再餓一點,榨取更多利益。或許開發商的漲價行動有一天就突然停了,因為又有政策調控了,如果你剛買了房,那麼你就被套了,這就像『擊鼓傳花』一樣。
買房:果斷追漲買在次低位□孔傑
沒買房前,我一直堅定站在房產空頭的一邊;而最近買房後,我的空頭思維有所改變:如果不是純粹做投資,那麼買房的確是越早買越好。
而且在自己有能力時,盡量一步到位。
住在上海的朋友,應該都有這樣的感受。上海的房價,遠比股市、工資漲價的幅度要大。大部分上海人,起初對買房是沒有意識的。以我們家為例,在上個世紀90年代初的福利分房過後,從浦西盧灣搬到了浦東上南。當時的情況是,大部分人因為有了福利分房,就把家裡的大部分資金都投入了股市,我的父母也沒有例外。2000年前,長輩們聚會時的理財話題,幾乎只有股市,很少有人會提到房子。
經過股市的幾番沈浮,2000年前後,父母大概有了近10萬元左右的盈餘。如果按照當時三林每平方米2500元的均價買房,可以在那邊買一套兩房一廳的新工房,而且不用銀行貸款。到了2008年年底,父母股票賬戶昇到了20萬元。浦東三林的房子,新盤開價都在1.5萬元以上,他們積累多年的20萬元甚至不夠付兩房的首付。
同樣的宿命,在我們上世紀70、80年代的人中,依然被不斷地重演。很多年輕人迫於結婚的壓力,倉促地買了小房,然後等孩子長大就學,再一步步的換房,換的結果往往是債務越背越重,最後房子追在了高位,也打亂了自己的理財計劃。
一個比較有意思的情況是,大部分沒買房的人雖然都是『空軍』,但很少真正做到看空做空。其中,大部分人更願意在房價漲起來的時候纔買房子。這樣的話,房價猶如在一個長期上昇通道運行,每到下軌處便會被『空翻多』的大軍托起,於是喊了幾年的房價,始終跌不下來。
以我自己買房為例,剛開始我的預期是經濟不景氣,房產起碼要到今年年底纔能見底,所以看房一點也不用急。春節後,聽到朋友們說房價有些漲了,我開始有些急了。三月看房時相中了一套,心裡琢磨著偏貴,和中介說再看看別的房,結果這些房子都在一周內被人搶走。三月底時,在基本挑無可挑的情況下,初步選擇了一套樓層低的內環次新房,結果房東接二連三的跳價,導致我們只得與之拜拜。
最後,終於趕巧遇到另一位急需換房的房東,我沒有再過多的猶豫,雙方一拍即合簽了合同。等一個月後,同樣樓層位置的房子掛牌的賣出價已經又漲了10%。
房子不像股市,漲跌10%會影響很多買房人的決定。比較幸運的是,我等於在房市的第一個漲停前追進去了,後面的高開高走讓我感到了一些欣慰,盡管為此付出的債務壓力也很大,但畢竟有了一份昇值保值的固定資產墊底,以後的投資之路也會更加游刃有餘。
講 述租房:實惠享受好房產
□九歌
2009年3月19日一早,聽說美聯儲公布了購買美債的計劃,我第一個反應就是通貨膨脹將來臨,資產價格將上漲。
房產具有保值增值作用,這下必漲無疑。我2年前結婚時,在浦東買了一套小房子,本來已有改善的意願,聞此消息,決定趕緊行動,買一套大點兒的房子。
找房子是很累人的,我滿意了太太看不上;她看上了我又覺得不合適。從浦東到浦西,從公寓房到復式房,從總價200萬元到300萬元,不知道看了多少套房子,到現在還是沒買到。
3月末,我們看中浦東某樓盤的一套2房2廳2衛房子,小區環境很好,位置也不錯,中介報價200萬元。我當時表示可以交訂金。沒想到第二天中介就說,房東跳價了,而且一下子跳到220萬元。這也太狠了!我自然不樂意,賣家也是寸步不讓。過了一周,我同意多付2萬元,賣家只同意少收2萬元。就這樣爭來爭去的,到最後也沒談妥。
3月拖到4月,房產市場的成交量大幅增長。有媒體分析說成交量大漲是剛性需求集中釋放,我認為可能大多數人都意識到了房產的保值作用吧。雖然我也意識到買房的必要性和迫切性,但是買房畢竟是一筆不小的消費,和太太達成共識更重要。總之,在來來回回的選擇和侃價中,時間悄然而逝,拖到4月末,也沒找到合適的房子。
到了5月,房價已經長了一大截,我就是不明白,正常的房價收入比為6:1,我國現在的房價收入比水平已將近20:1,按照這個水平,大多數人都已經買不起房子;即使買了,也將用一輩子的工作去還債。這又何必呢?
從租售比來看(即月租金與房價的比值),國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1:300—1:200。如果租售比低於1:300,意味著房產投資價值相對變小,房產泡沫已經顯現。而我所看到的大多數房子的租售比至少達到1:500左右。就拿上面提到的那個小區,3房2廳豪華裝修的房子月租金5000元左右,但是賣價卻至少300萬元,租售比為1:600。想來想去,我還是決定租房,等房價合理了再買。至少近期租金不會明顯上漲,因為,只有租房人的平均收入提高,房租纔會上漲。
惜售:學區房緊俏□傅明
今年孩子要進中學了,我們想讓他進徐匯區的重點中學;老公原來就在那一片上班,現在每天從城市的東北角趕到西南方,也是真累;正好我單位也計劃明年要搬往閔行地區。
幾個因素交織在一起,於是,我們想著索性乘機買套新房,改換門庭。
今年年初,老公開始留意報上的房產廣告信息,也實地考察了好幾處樓盤。剛開盤的新房往往靠近外環,我們便去看浦西近徐浦大橋的一個新盤。乖乖,在我看來如此偏遠的地方,房價居然1.7-1.8萬元/平方米,想想至少花100多萬元在那個不熟悉的地段置業,就為了陪孩子讀完初中高中的七年,實在心有不甘。
後來偶然得知,莘莊地鐵南廣場附近有一新樓盤,均價在1.2萬元左右。雖然價格頗有吸引力,但再問下去纔知道,該盤小房型已售盡,剩下的都是120平方米以上的大房型,一時間我們猶豫著沒有行動。不久便聽說那些尾盤已被掃空,房價已漲到1.5萬元以上,我們『踏空』了。
買房的事還沒著落,讓人哭笑不得的事發生了。我家另有一套二居室房,用於出租,租期已到,5月1日房客搬走後一周時間內就有七八撥人前來看房,追著我們要買。5月10日中介打電話來說,買家加價了。這個價已經比房產市場調整前的價位還高了。我不禁啞然:新房子還沒著落,老房子怎麼能出手?再說,現在新樓盤都很偏遠,我們這套老房子的地段很好,又是學區房,將來還有昇值潛力。於是決定收回鑰匙,先空關一陣再說。沒想到中介告訴我們:那位買主是准備買下給兒子結婚用的,盯得很緊,他喜歡這裡的地段,環境;喜歡我們的大客廳、房齡較新,他願意再加價來買我的房……
我卻猶豫了:學區房,如此緊俏,行情看漲,我又何必要賣掉?中介說,你先趁現在房價走高時賣掉老房,等房價回落後再換新房。可誰能告訴我,房價啥時回落呢?
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