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中房指數系統數據顯示,4月份,30個重點城市中,有22個城市住宅成交面積環比上昇。上海、廣州、深圳等地住宅價格指數繼續回昇。
樓市回暖,本來愁賣的開發商卻開始『逆市』捂盤惜售,把部分房源押後上市以『賭未來』。對此,專家提醒,開發商不要『好了傷疤忘了痛』,樓市走向尚未明朗,盲目樂觀很可能『搬起石頭砸自己的腳』。
綜合新華社電中房指數系統對全國30個重點城市的監測數據顯示,今年4月份,30個城市商品住宅總成交面積繼續攀昇,環比增長11.42%。上海等城市的存量被快速消化,後市供應不足的問題較為明顯。
中房指數系統的數據顯示,30個城市中,有22個城市住宅成交面積環比上昇,環比漲幅最大的是溫州,達到171.56%,其次是蘇州、杭州。重點城市北京、廣州、上海的環比增幅均在30%以內。8個成交面積環比下降的城市中,有5個環比降幅在10%以內。盡管4月份成交環比漲幅較上月有明顯的減弱,但多數城市依然保持良好的上昇勢頭。
價格方面,4月份上海、廣州、深圳價格綜合指數繼續回昇,住宅價格指數環比增幅分別為0.32%、0.25%、1.39%。北京住宅價格指數延續了上個月的小幅下跌態勢,但整體趨於平穩。
土地市場 新一輪『放量期』即將到來瀏覽近期京、滬、深等城市國土資源管理部門的網站,可以發現土地招拍掛的信息變得密集,土地市場『回暖』跡象日益明顯,新一輪的放量即將到來。
3月份中原地產監測的12個城市中,北京、上海、天津和南京土地供應面積較前12個月均值均出現上昇。其中上海推出76公頃居住用地,較前12個月均值增長261%,超過2月份供應量的3倍;深圳推出8公頃居住用地,突破5個月以來居住用地的『零供應』。
綜合分析來看,此輪土地市場的『放量』,主要原因有三:一是樓市『暖意』傳導所致。樓市總體轉好明顯,影響了開發商對後市的預期;二是政府降價、『護地』意識明顯;三是『保增長』壓力所致。
今年的土地市場將何去何從?回答這個問題,供需雙方因素都需考慮:
一是不少地方政府增加了土地供應指標。不過,目前的地價已令人望而生畏,這考驗著地方政府的推地策略;二是開發商拿地、投資的熱情相對要低,信貸等相關『激勵』措施也不夠明朗。
城市地價有望趨於平穩中國城市地價動態監測系統最新公布的報告認為,受勞動就業、土地財政、進出口貿易、利用外資等宏觀經濟形勢影響,預計2009年我國土地市場需求仍將低迷。不過,與房價相比,政府這只有形之手對地價的作用力更直接;促進土地市場『理性回歸』,政府也更有主動權。
樓盤銷售 開發商捂盤惜售欲『賭未來』樓市尚處於『回暖』過程,有開發商『見好就漲』,或者『見好就收』。『上漲』的是房價,『收縮』的是房源。而後者就是市場常言的『捂盤』。面對『回暖』,開發商為何逆市惜售?
各地剛結束的『五一』房展會,與以往有一顯著差異:開發商對促銷明顯『懶』了很多,心理上似乎也『牛』了起來。上海等地的售樓處又出現了久違的排隊人群。
上海一家房企老總對記者說:『我們現在放慢了銷售節奏,只要保證現金流相對充裕就可以了。』他的公司目前在售樓盤佔可售總數的50%~60%,『剩下的房源暫不辦理預售證,放到明年再說,我們准備賭一賭未來』。他說,這些房子都是六七年前拿的地,當時的地價比現在房價要低得多,部分銷售就可以保證企業有可觀的利潤,『捂後』再上市,『價格一定比現在上漲一點』。
記者采訪、分析發現,同樣是『惜售』,樓盤可分為兩類:一類是『低進高出』,其房價遠超多年前購置土地的樓板價,少量多批甚至少批都足以帶來足夠利潤,且自身又不存在迫切的資金困難;另一類則大多是近兩三年買的高價地,有些樓板價之高甚至到了『面粉』貴過『面包』的程度;對這些開發商來說,房價的回落是難以忍受的,所以現在只好『扛著』不降價,從而被迫『惜售』。
惜售同時,上述開發商還表示,目前沒有進一步投資、拿地的准備,『我們會考慮跟蹤一些項目,但現在不是拿地的最好時候』。
專家:開發商不能『好了傷疤忘了痛』與一季度相比,二季度的樓市開始顯露出更多『不確定性』,一線城市尤為如此。比如,中原地產研究中心數據顯示,4月份第一周後,北京市住宅成交量連續三周出現環比下跌。其中,第四周(4月20日~4月26日),成交量環比降幅超過20%。退房率也有所上昇。
市場人士認為,京、滬兩個『風向標』城市樓市表現差異,從表面上看跟供求比、政策環境等有關,但根本上則是形勢不夠明朗時市場博弈出現的正常波動,其中不排除存在市場對捂盤、漲價等現象作出反饋等原因。
上海城開集團總經理倪建達認為,樓市回暖使開發商的日子剛有起色,但這一過程可能導致市場調整過程被迫中斷,並為二季度以後的樓市增加了很多不確定因素。五月份上海等樓市的推盤量依然較大,但全年走向如何還要看六月份以後。
戴德梁行在新近的報告中提醒,隨著政府適度寬松的貨幣政策的持續實施,整體市場流動性較為充裕,預期通脹將重新恢復。但購房者的需求價格彈性也逐步增大,略微的價格變化對需求方的影響將較為明顯。
欲『賭未來』的開發商認為:『明年此時,房價肯定更高。』而易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭提醒:『如果企業在日子剛好過的時候,便「好了傷疤忘了痛」,危害可能就大了。眼下中國的房地產開發企業,就有些盲目樂觀情緒。』
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