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2009年第一季度的銷售回暖,令萬科企業股份有限公司(深圳交易所代碼:000002,下稱萬科)在今年3月,調高了銷售價格。中原地產研究中心根據萬科公開數據統計,萬科今年3月銷售均價為8528元/平米,環比上漲13%。不過,萬科並未在一季報中公布銷售均價,僅表示在經營上『將繼續堅持「應對重於預測」』的原則,繼續遵循市場化的定價策略,積極促進銷售。』
作為房地產標杆企業,萬科就像市場的風向標。2007年10月,萬科首次降價,是房地產市場進入深度調整期的標志性事件。
在4月26日晚間公布的一季報中,萬科管理層表示,其重點關注的14個城市,2009年第一季度銷售量均大幅提昇。市場回暖是萬科一季度銷售大增的原因。不過,面對突如其來的『小陽春』,萬科管理層仍對後市表示謹慎。
一季報稱,『考慮到宏觀環境方面仍然存在的諸多不確定性,斷言住宅市場調整已經結束還為時尚早。』
萬科一季報顯示,其在報告期內,累計實現銷售面積152.5萬平方米,銷售金額122.2億元,分別比2008年同期增長33.2%和21.0%。實現結算面積106.1萬平方米,結算收入80.3億元,同比分別增長32.1%和27.7%。實現營業收入81.6億元,淨利潤7.7億元,同比分別增長27.6%和7.1%。
2009年春節後,房地產市場突現『小陽春』,銷售量大幅回昇,令多家大型房地產公司,創出銷售佳績,快速回籠資金。萬科銷售大幅提昇,亦屬市場意料之內。
不過,萬科在2008年年報中公布可能出現虧損的13個項目,並未能隨市場回暖而扭虧。一季報顯示,南京金域緹香項目實際銷售情況好於預期,根據評估結果,萬科將該項目跌價准備金額由6359萬元調整到4957萬元,但其餘12個項目計提金額仍維持不變。
萬科年報顯示,13個可能出現虧損的項目計提減值准備達12.3億元。所謂計提減值,即由項目成本價對比當前市價,計算出可能出現虧損的金額。
萬科沒有大幅調整計提減值准備,說明一季度銷售量的大幅回昇,並不能促成這些項目周邊的房價出現明顯回漲。預期出現的巨額虧損,仍是萬科的經營業績的一大壓力。
另一方面,存貨仍在考驗著萬科的資金流轉。不過,萬科近一年來,大幅縮減開竣面積,並積極推動銷售,令現房存貨比例下降。一季報顯示,截至報告期末,已完工開發產品(現房)66.7億元,較2008年底下降15.5%,佔比7.9%;擬開發產品(對應公司規劃中項目)317.4億元,佔比37.7%;在建開發產品457.8億元,佔比54.3%。在建項目中,已有379.9萬平方米已預售,合同金額達307.1億元,尚未結算。
這說明,萬科的存貨結構已有所優化。短期內的存貨壓力正在減小。這一輪地產『小陽春』已為這家原本存貨壓力巨大的房地產龍頭企業,迎來喘息之機。
另據一季報顯示,萬科目前持有現金269.2億元,各類短期借款和一年內到期的長期借款187.3億元。資金狀況尚屬穩健。
盡管,萬科在銷售回暖的同時,進行提價。但在一季報中,萬科並未表示要重新調整開竣工進度。萬科稱,仍將繼續堅持『量出為入』的原則,確保項目的開發節奏和銷售節奏相匹配。這顯示,萬科對後市仍持觀望態度。
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