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昨日,中國社會科學院城市發展與環境研究中心和社會科學文獻出版社在京發布了《房地產藍皮書》。藍皮書指出:2008年住宅市場交易清淡,成交量持續低迷,投資意願下降;下半年開始房價出現下跌;預計2009年將繼續加大保障性住房建設;商品住宅空置面積將會較快增加;在宏觀經濟回暖的形勢下,下半年住宅價格將會止跌企穩。藍皮書認為,2008年全國樓市成交量大幅下降,是市場向開發商發出的下調價格的明確信號,但許多開發商為繼續維持高利潤,不願意下調房價、期望政府出手救市,是形成全年總體『量跌價漲』局面的主要原因之一。藍皮書建議,應該開征房地資產持有稅,同時減少流轉環節稅費。
在藍皮書發布之際,本報記者采訪了專家及本市房地產業內人士,詳解房地產市場的當前形勢以及津城房價的未來走勢。記者許佳姚華
經濟專家 回暖信心源於宏觀經濟南開大學經濟學博士劉玉錄再次重申了其去年年底向本報表述的觀點:2009年房價會下調,但不會大幅度下調。『藍皮書預測,在宏觀經濟回暖的形勢下,下半年住宅價格將會止跌企穩。我認為,房地產市場信心恢復的原因和社科院預測的一樣,都是源於宏觀經濟的回暖,而並非房地產本身。目前,中國經濟相關數據下滑幅度越來越窄,無論是國外還是國內的研究機構或個人,都表示中國經濟在趨穩回昇,從一季度的數據也能看出宏觀經濟形勢比預計的要好。』
盡管房地產市場在今年出現大波動的可能性不大,但劉玉錄仍認為,現在就判斷房地產市場進入上行周期為時尚早。『去年商品住宅成交低迷,銷售面積同比下降。再加上2007年大量新開工住宅項目將會在2009年陸續竣工,因此商品住宅空置面積將會較快增加。盡管空置面積的增加並不一定會帶來價格的下降,但這給買房人一種砍價的底氣,估計在買房人和賣房人之間會形成一種博弈。』
藍皮書中預測:『初步估算,商品住宅空置面積總量將會達到往年數量的2至3倍,且不排除部分項目由於開發企業資金鏈斷裂而成為爛尾樓。在大量空置住宅被消化之前,企業購地欲望不會加強,住宅用地成交量可能繼續下降,土地價格小幅波動。』
樓市調價空間依然存在劉玉錄表示:『目前國內部分城市房價調整還遠遠沒有到位,調價空間依然存在。不過,並不是所有開發商都有降價的資本。由於拿地成本不同、企業本身的抗跌能力不同,有一些開發商確實無價可降。』
談到本市房地產市場,劉玉錄說,天津樓市『政策驅動型』需求明顯,例如藍印戶口、拆遷需求等。『雖然空置面積加大,但是如果沒有更大的政策出臺,未來房價走勢應該是取決於買房人、賣房人的博弈結果。今年可買的房子很多,不少房地產企業資金方面非常困難,甚至一些大企業也面臨此類問題。之前交易量的短暫回昇並不能挽救那些困難企業,本市4月上旬成交量已經萎縮。』
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業內人士 本市房價短期內不看漲中原地產(天津)投資分析部經理郭小娟分析,天津房地產市場與其他城市不同,有自己的特征。雖然在2008年之前,本市房地產市場呈現出持續上漲的勢頭,但是增速並不像部分南方城市那樣猛烈。『本市房地產市場主要靠剛性需求支橕,投機性需求比較少。2008年全國房地產市場低迷,本市新建商品住宅成交量大幅下降,但全年的成交均價和2007年相比還是有所上漲,這更加驗證了本市的房地產市場泡沫較少。因此,今年天津樓市回暖的速度比其他地區快。』
對於未來的房價走勢,郭小娟預計,半年內本市房地產市場價格會比較平穩,上漲的可能性不大。『雖然今年第一季度,本市新建商品住宅的成交量不斷上昇,但成交價格卻是持續下降(幅度在5%之內)。如果成交量持續上昇,有可能會帶動房價上漲,但是截至目前,4月份新建商品住宅成交量是78萬平方米,相比3月份的120萬平方米相差很多。如果未來沒有拆遷等因素拉動市場的話,半年內本市房地產市場價格會比較平穩。』
買賣雙方仍處於觀望期中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峰分析,一季度本市房地產市場價格下降,主要是因為房地產商和消費者都持觀望態度,市場投資驟減。而交易量大幅上昇是因為一手房中保障性、政策性住房銷售增幅很大,二手房方面則是由於中央相關政策減少了購房成本,刺激了消費市場。『從總體情況看,目前還處在一個調整的觀望期,房地產價格會表現出或昇或降的態勢。』
潘石屹 救樓市不能只依賴政府潘石屹在接受本報記者采訪時表示:『解決危機的根本辦法既不是一批又一批優惠政策的出臺,也不是讓銀行再大量放貸。根本的出路在於市場,市場恢復了,經濟就恢復了。』
他告訴記者:『去年11月份有開發商朋友受到危機的衝擊,來找我尋找突圍的辦法。我告訴他只有一條,就是董事長從現在起應該成為銷售部經理,把百分之一百的精力放在市場上。只有市場的突圍纔是真正的突圍。銀行貸款只能解決眼前的困難,況且還要付出更多的利息。今年以來,政府的政策扶持出乎我們的預料。可是,我們必須看到,只有那些落後、沒有市場的行業,纔會不去生產先進的產品、開拓市場,而是千方百計地尋求政府的保護。』
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