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一季度放貸量增長就超過4萬億元,很多人認為所謂的小陽春都是銀行信貸托起來的。但是,這與房地產的關系不大。目前並未公布在一季度新增的貸款中,房地產貸款佔了多少比重。每年房地產貸款連20%佔比都不到,我估計今年4萬億裡投資不超過3000億元用於房地產。
房地產除了用物業抵押可以獲得貸款外,其餘都很難拿到貸款。授信是沒有任何意義的,授信的惟一好處是可以在全國使用。比如我們的西安項目在北京拿到授信後,可以直接在當地拿到貸款,少了一個中間審批環節,其餘什麼意義都沒有。總行沒有授信的話,就需要多一次審批。授信額度只表現企業實力的一個方面,銀監會不是傻瓜。
我預計,今年一年開發貸款規模大概會在5000億元左右,往年也不超過6000億元,一般都是在4000億元~6000億元之間。
只要貨幣量供應大時就一定會出現通脹。但和房地產市場回暖沒有關系,更多的資產昇值表現在商業地產和寫字樓市場,這個市場的交易量沒有回昇就不代表房地產市場在回暖。目前就市場分析,80後和結婚一族佔據的比重很大。1~3月交易戶型大多是90平方米以下,我們認為目前連改善性需求都沒真正啟動起來,改善性需求佔據比例很低,還不到30%。
房地產與外貿肯定是最後復蘇的兩個行業近來多個上市公司提出了再融資的方案,這讓很多人聯想到房地產是否已經先於宏觀經濟復蘇了。我不認為是這樣,房地產肯定是宏觀經濟的先行指標,但是在中國經濟現狀下,房地產和外貿經濟肯定是最後復蘇的行業。
現在看到的只是房地產行業的一部分,只是住宅部分,還有30%以上的投資是非住宅業務,到目前為止,那些業務基本上是零啟動。而且,到目前為止,針對非住宅產業,從信貸、土地、個人按揭貸款都沒有任何優惠政策。商業貸款依然是首付40%,利率依然是高利率,很多地方還加了租金稅。商業貸款和寫字樓個貸基本上是竣工時或入住時纔發放。這三分之一的市場被啟動後,纔叫做行業被啟動。如果最後商業市場和寫字樓市場不起來的話,不能代表行業回暖。
16到30個城市的去庫存化已經差不多了一二月份全國土地的成交量按宗數與米數計算同期下降了70%,最高達80%,但是,3月份土地的成交量已經開始回昇,全國至少有16到30個城市的土地價格開始回昇。這說明一個問題,就是這些城市的去庫存化已經差不多了。雖然還沒有反映到全國,但是在部分城市已經顯露出這樣的跡象。不過,這只是一個月的數據,而且是局部城市,中國也太大,到目前為止,我們監測的70個城市裡還沒有出現房價同時漲和同時跌的情況。這還要再看幾個月的數據再說。目前而言,應該說交易量的上昇是普遍的,價格是不平衡的。
宏觀指標若不太差,住宅目前的成交局面還會維持兩到三個月從目前的數據來看,應該說是住宅市場基本恢復,或者是好於歷史預期。3月份的交易量是歷史最好水平,比2007年還好得多。從銷售套數來說,大約30個城市是最好水平。北京3月份是2萬套,很不得了,去年全年纔15萬套。如果按照這個速度,北京的庫存8個月就沒有了。我們現在最嚴重的問題是沒有人買地,有錢的人與公司不敢買地,因為對宏觀經濟前景不看好,和有錢沒錢沒有太大關系。所以我認為目前住宅市場基本恢復,但是持續性不敢說。
如果4月份、6月份公布的宏觀指標很差,房地產情況就不可能很好,因為商業和寫字樓市場主要是靠第三產業和服務業來拉動的。宏觀指標不好,第三產業與服務業是不可能好起來的。在宏觀經濟指標不太差的情況下,住宅市場目前高成交量的局面還會維持兩到三個月的時間。如果很差的話,則很難說目前的局面還能維持幾個月。現在沒有辦法預測,從現在的情況看,一季度是好壞參半,壞的佔多數。我們的信息不透明,因此很難做一個長期預測。
今年地產公司破產概率很低,基本上看不到了地產公司今年破產的概率很低,從二三月份的銷售來看,很低,或者說是基本上看不到。極少數的可能會被並購貸款兼並。如果不是上市公司的話,可能沒有人關注這個事情,上市公司如果出了問題頂多是賣殼。
在2007年,一些地產公司參與了對賭協議,但是數量很少。代表性的事件纔可以拿出來做樣本,比如說,很多地產公司都發行了公司債或者外幣債券,其中有一個或幾個到期還不上,出了問題,這就很可能是一個普遍的問題。但是,在這麼多的上市公司裡,有資格有能力發債的非常少,幾十家而已。
目前,解決高價地入市難題最普遍的做法是,地方政府允許提高容積率2007年地產公司拿的高價地基本上還沒有入市,在今年1~2月已經出現了退還高價地的事情,總體數量還不大。退地畢竟不是一個普遍的解決辦法。從目前的情況看,地方政府不願意看到高價地被退還的事情發生。因此都會在容積率上開口子,適度地提高容積率,提高後土地的單價事實上就往下降了。政府有權力修改容積率,如果你看土地合同,最後是以規劃批准為准,假如你蓋的面積多了一些,政府允許開發商補地價。一般而言,最後不可能完全與規劃的一樣,土地部門都會有一些適度的調整。這只不過對別的人不公平,但是並不違法。
在經濟形勢緊張的時候,其他人理解就過去了,沒有人會有什麼意見。但是,萬科上次就很有意見,政府說可以緩繳土地出讓金,他說自己就沒有緩繳。我覺得大家沒有意見就過去了。地方政府總是與中央政府博弈的。長沙的地王,北辰可以調高容積率,別人是沒有辦法指責的,地方政府總是能夠找到一個解決辦法,開發商也能找到一個解決辦法,但像萬科這樣有能力一次性繳清土地出讓金的公司就會有意見。
處理高價地還有其他辦法。新的政策已經允許緩繳土地出讓金,這樣高價地的成本就不會很高。另外,政府也會考慮在地王附近再出讓給你一塊價格低的地塊,這樣兩幅地塊的價格平均後,成本也降低了。但是不好說這個做法是否普遍,因為缺乏明確的數據。目前,大量的高價地還沒有進入市場,如果開工了,明年纔會進入銷售階段,這還有一個過渡期。
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