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『從去年2月開始,金地集團與瑞銀合作的地產投資基金就開始運作,但是一年多來並沒有什麼進展。中海外從去年就籌備創設地產基金,直到今年纔高調宣布。其中最主要的原因就是,基金在募集資金上遇到了很大的困難。』4月1日深夜,香港投行界一位資深人士對本報透露。
4月2日,金地集團董事會秘書徐家俊在電話中對本報記者坦承:『公司與瑞銀合作的基金還在募集資金的階段,尚未對目標項目進行投資開發。』
這只是眾多壯志未酬的地產基金命運中兩個例子而已。它們的命運背後均有一個共同的背景:去年以來多米諾骨牌式的金融危機迅速消滅了市場上的流動性。
『當任何一個資產價格在短期內下調50%左右(查看地圖)的時候,都會讓人聯想到它是否會反彈,然後扣動扳機。』方源資本合伙人胡勇敏對本報記者說。在此番言論背後,這個由四位淡馬錫前任高管搭建的私募基金已經籌備了10億美元,它們的狩獵目標之一便是內地正動蕩不安的房地產市場。
然而,觀望情緒仍然大面積存在。在整個私募基金的圈子裡,對內地地產走勢最主流的看法是,政策層面『形勢一片大好』,但是調整還是有餘地的。在事情變得更好之前,還有可能變得更壞。
『今年地產界或許會有大事發生,大事發生了纔是調整接近尾聲的表現。』那位香港投行人士警告說。
買進良機?3月31日,據路透社消息,摩根士丹利為旗下一只全球房產基金融資60億美元的計劃即將完成,中國投資有限責任公司(CIC)承諾將向其注資8億美元。次日,又一家私募巨頭凱雷集團已經開始進行第二只亞洲房地產基金的募資活動,該基金總規模為10億美元。
消息一經曝光,立刻引起相當關注。但是,幾乎與此同時,這兩家機構在市場上拋售資產的消息也此起彼伏。市場到底怎麼了?
之所以出現矛盾的印象,是由於這些基金雖然是在同一個管理公司旗下運作,但是,大多屬於不同類型的基金,每只基金的投資策略、目標市場與贖回壓力都有差別,處於不同的運作階段而已。所以,有的拋售,有的買進,有的則同時在買進和賣出。
『目前資產價格比2007年的高點下跌了50%,與此同時,競爭對手與以往相比也在退出和減少。』但是,前述投行人士提醒說,私募基金成規模買進地產公司股權和項目的時機還沒有到來。
寰宇萬銀資本集團執行董事俞揚對本報記者說,這些基金在募集資金上仍然面臨不小的難度。
總資產達2000億美元的中投此次出現在摩根士丹利新募基金的出資人行列,格外令人關注。在針對地產的股權投資市場中,是否會出現一個更具資金優勢的競爭對手呢?
『中投的進入主要是出於分散投資的考量,那點錢對於它們並不是很大,至於他們進入是否會對市場產生很大的影響,我想現在市場上已經是項目多、錢少的局面,與以往並不一樣。』俞揚評價。
胡勇敏認為,目前資產價格的確比以往要下降很多,這起碼會讓很多人考慮目前的行情是不是一個低位。
『目前不是一個有共識的階段,人們見仁見智。從我們基金的角度看,中國的城市化仍然在快速進行,剛性需求仍然大量存在,我們是否進入,主要看價格是否有泡沫,企業是否有長期的生命力與投資價值,假如這個企業的心態是賺取快錢,並不注重公司的品牌與產品,我們就不會考慮投資。』胡勇敏補充說,『我們不會去關注流動性陷入危局的地產公司,我們主要投資那些更有投資價值、成長更穩定的地產公司。』在采訪中,他表達了對萬科這類商業模式清晰的地產公司的欽佩之情。
在此之前幾周,方源資本首席執行官唐葵在路透私人直接投資和對衝基金峰會上表示,未來4到5年,將向中國的消費主導領域(查看地圖)投資10億美元,他的團隊目前正尋求投資地產公司的機遇。
根據公開資料,方源資本的主要管理團隊是新加坡國有投資機構淡馬錫的四位前任高管,其於去年11月成立了第一個10億美元的基金,該只基金的主要投資人來自於淡馬錫、加拿大退休基金計劃投資局和安大略省教師退休基金。
觀望的理由在新創建的地產基金頻頻示愛的同時,更多的私募基金也在謹慎地觀望,他們的傾向是多看看,多思考。
香港那位投行人士表示,私募基金目前的要務是,把2006年、2007年高點買進的資產『清理門戶』。他認為,在2007年躺在鈔票上睡大覺的基金並不多,但是經過2008年的折騰,日子好過的地產基金也不多。在形勢依然糟糕的背景下,很多2007年購入地產公司股權的基金,現在在做的事情就是和這些公司一起共渡難關。
『持幣待購是最令人羡慕的、最舒服的處境,在整個房地產的存貨達到一個健康的水平之前,在宏觀經濟形勢沒有顯著改善的前提下,房屋價格的上調缺乏基本面的支橕,既然如此,為什麼不再看一看,等一等呢?』他反問說。
今年1~3月,內地樓市成交量回昇明顯,這一度激起了資本市場強烈的回暖憧憬,但是,包括王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)、潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)、易小迪(易小迪博客,易小迪新聞,易小迪說吧)在內的多名地產大佬對回暖的持續性公開表示懷疑,這也加重了人們在後市走勢上的分歧與不確定感。
其中,房地產的巨大庫存量是最令私募基金界人士擔懮的因素。《華爾街日報》近日報道稱,據花旗集團分析師預計,中國大多數主要城市的房地產市場需要一年多的時間纔能消化現有庫存,一些城市可能需要20個月。
而整體經濟的下滑前景也令部分外資地產基金本就謹慎的態度更趨保守。4月2日,裡昂證券亞太區市場公布,3月份裡昂證券中國采購經理人指數(PMI)為44.8,低於上個月,且為連續第八個月低於50,這個指標變化顯示中國的經濟刺激計劃未能在近期幫助制造業走出困境。
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