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房地產市場又出現了熱鬧景象。今年一季度,北京住宅市場成交量出現回昇,二手房市場回暖尤其明顯。
今年以來,全國一線城市住宅市場交易量均開始有了起色,回暖跡象明顯。數據顯示,上海整個3月成交量約140萬平方米,接近2007年11月樓市頂點時的成交量。南京3月商品房日均銷售量超過250套,同比增長近10%。廣州、福州、杭州、成都、長沙、哈爾濱、重慶等地房產交易量同比都有明顯增加。
調查顯示,近3個月北京單套二手房平均交易面積已經從兩年前的110平方米下降到85平方米,首次置業的購房人佔據了整體交易量的68%。一手房市場上,能更多享受政策優惠的90平方米以下住房也更受歡迎。不難發現,經過長達一年多的僵持和觀望,剛性需求逐漸釋放,成為本輪成交量回暖的最大動力。但業界認為,這部分需求經過一段時間釋放後,會逐漸回歸到一個相對低點。
在11000元/平方米的特價房迅速售罄後,北京市西四環的某樓盤直接將價格上調到13500元/平方米,同樣的情況並不鮮見。交易量的反彈,是否意味著房價也將隨之重拾漲勢?
對此,金地集團總裁張華綱認為,目前一些樓盤的漲價幅度並不大,更多的是一種『技術性漲價』。『春節期間幾乎所有樓盤都打出了最低價,有的甚至已經低於成本。現在很多項目都取消了當時的優惠幅度,折扣少了,但依然在打折。個別項目漲價並不能代表整體房價的恢復。』
同時,巨大的市場存量客觀上制約了漲價。截至2008年年末,全國商品房空置面積1.64億平方米,達到1998年以來的歷史高點。同時,又不斷有新的項目竣工,市場存量消化進度仍然緩慢。專家認為,在市場供過於求、企業急於消化存量的階段,房價很難出現大幅上漲。
在中國房地產協會、中國指數研究院等機構主辦的『2009中國房地產百強企業研究成果發布會』上,廈門新景祥投資控股有限公司總裁秦剛接受記者采訪時表示:『現在的市場,量比價更重要。大家都希望抓住上半年的形勢,盡可能完成全年的銷售任務。如果大幅漲價,很可能引起新的觀望,反而達不到目的。』
『不能憑交易量的暫時回昇,就簡單認為樓市就此回暖。』秦剛告訴記者,『目前房價仍然在下降,居民的購房意願還不高。市場交易量暴漲暴跌,還沒有進入持續穩定發展的局面。』與秦剛的觀點相似,記者近日采訪的多位業界人士都認為,這波由剛性需求釋放帶來的成交回暖是階段性的。房地產市場回暖時間能持續多長,根本上取決於宏觀經濟的走向。
雖然交易量有所反彈,但今年前兩月,房地產企業開發投資意願仍然低迷。國家統計局數據顯示,1—2月,全國完成房地產開發投資2398億元,同比增長1.0%,增幅比去年同期大幅回落31.9個百分點。房屋新開工面積1.08億平方米,同比下降14.8%。企業完成土地購置面積2288萬平方米,同比下降30%。完成土地開發面積2647萬平方米,同比下降15.5%。
交通銀行研究部的一份研究報告也認為,受房地產空置面積增加的影響,未來房價將繼續下跌。而目前出臺的穩定市場的措施在短期內能刺激需求,並減輕房價大幅下降的風險,但並不會改變房地產行業景氣繼續下行的趨勢。
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