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成交放量緣於房價回調
今年1月,上海新建商品住宅成交還顯現環比下跌的態勢。據滬上多家研究機構監測,1月份上海市場化新建商品住宅成交面積約為50萬平方米,環比下降四成左右。從春節過後的2月份開始,成交面積便有所上昇,2月份全月,全市新建住宅成交量已攀昇至80萬平方米左右。進入3月,更有放量增長之勢,前22天商品住宅成交量已接近100萬平方米,預計整月將接近樓市熱銷的2007年11月成交量。
『近期樓市成交回暖的一個重要特征,是房價的實質性下調。』在上海社科院上周舉行的『新智庫論壇』上,華東師范大學東方房地產學院院長張永岳認為,隨著國際金融危機的進一步加劇,2008年下半年起,我國房地產市場低迷程度顯化。在此背景下,中央陸續出臺相應政策,地方政府積極貫徹落實,從目前房地產市場的運行情況來看,宏觀調控已出現積極效果。在本輪全國性的房地產市場調整中,華南、中西部、華東、華北從四大區域市場由南向北逐漸傳導,逐次進入調整期。
此間,開發商的定價策略也切合實際,除了知名開發商采取旗下全國多盤聯動促銷,小開發商也采取行動,通過同一區域內多個樓盤的聯動進行營銷,拉動區域價格整體向下調整。在房價的下調以及一系列促進樓市消費的政策雙重作用下,部分前期觀望的消費需求近期集中釋放,使得市場成交量出現明顯回昇。
值得一提的是,一方面是市場成交上昇;另一方面,投資者最為青睞的高端產品成交萎縮,說明目前市場消費的主力是自住需求。
統計數據顯示,今年2月,上海新建商品住宅成交出現明顯增長,但中房上海住宅指數依然小幅下挫,為1856點,較上月下降12點。佑威·樓市通昨天公布的數據顯示:盡管成交增多,但全市商品房上周成交均價相比前周仍略微下跌。
『排隊買房』有真有假
伴隨市場成交的回昇,有關排隊買房的消息近來又攪得一些購房者心神不寧:這樓盤真這麼走俏?不買會不會錯過?要不要也去排隊?
據了解,當前樓市的排隊現象,有部分是開發商有意為之的『假排隊』。在新盤開盤前幾天,花錢僱些人在售樓處起起『篷頭』,同時通知已經達成意向的購房者:要買房,快排隊。開發商希望由此造勢,激發潛在客戶的購房欲,有的『假排隊』到後來還變成了『真排隊』。
但的確也有真排隊的樓盤。部分性價比較高的樓盤不僅熱銷還出現了久違的爭購現象。這些樓盤一般具備以下要素:以自住為主;價位比較合理;房型設計及小區環境總體較好。它們的熱銷,說明當前樓市仍然存在供求結構不均衡現象。根據易居(中國)研究中心對上海消費者需求分析,目前上海購房者對90至144平方米房型的需求水平在56%左右,而市場上此類房型的供應比例約為48.7%,如果未來供應狀況不改變,預計會出現供需缺口。
上海易居房地產研究院在日前完成的一份研究分析報告中認為,除了供求結構不均,當前房地產市場中還存在一些需要關注的問題。如,部分區域房價尚未調整到位,房地產企業還面臨存貨及現金流的雙重壓力等。由於房地產市場的發展還受到國內外經濟形勢等一系列因素影響,因此,當前房地產市場成交的回昇,並不能代表市場真正的回暖,市場回暖將是一個緩慢恢復、發展的過程。
『抄底』並非理性購房心態
盡管業界尚對樓市回暖持審慎態度,不過,面對眼下的成交放量,一些開發商似乎已經有點按捺不住了。在本月的『上海之春』房展會上,一些前期價格有所回調樓盤推出的新房源,價格又有所回昇;部分售樓人員開始向購房者放出風聲:我們的價格很快就要調整到某某時候的水平……
對此,有關專家表示,當前,上海除了培育一個誠信、規范、透明、法治的房地產市場體系,還正加快啟動具有現實購買需求的保障性住房建設,特別是舊區改造動拆遷用房、經濟適用房、軌道交通沿線大型住宅小區的建設,滿足不同群體的住房需求。開發商應保持冷靜的心態,將房價控制在合理范圍內,以使市場保持比較活躍的狀態,實現與消費者的共贏。
上海社科院城市與房地產研究中心主任張泓銘認為,本輪房地產調控的目的,不是樓市的火熱甚至火爆,而是穩定。房地產市場有兩個特性:一是供應的滯後性。房地產供應變動一般滯後於消費變動2至3年,容易引起幾年一個波動,或供大於求,或供不應求;二是不動產的投資品屬性,可以吸附也可以甩出甚至蒸發大量的貨幣,對金融穩定有重大的影響。因此,房地產業需要平穩發展。開發商應該珍惜前一階段宏觀調控的結果,切勿錯判大局猛漲價格,催生投機。
對於購房者而言,現在是合適的買房時機嗎?張泓銘認為,如果調控得當,下一步房價應當有緩慢下降的空間,但不可能大降,更不可能快降。從購房者角度,不能把整個上海樓市看成一幢房,等待大勢的底部,而應該結合自身需求,關注具體個案的走勢。
上海財經大學教授印?華認為,下一步樓市整體趨勢是繼續回調,但個案表現將是漲跌互現,購房者不能簡單地抱著『抄底』的想法,對於具有剛性需求和改善型需求購房者來說,如果遇到合適的房源,可以考慮購買,但如果沒有合適的,也不要勉強買。(張奕)
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