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昨日,關於住宅70年大限到期後可能要有償續期的消息引起了不少市民的關注。一些樓齡較長的住房業主擔心,如果消息確鑿,可能會影響他們房產的行情。不過業內人士稱,無論是有償續期還是無償續期,目前大部分住宅樓齡都在30年以內,離70年尚遠,因此對二手市場的影響非常有限。
二手樓買家感覺『吃了虧』
據了解,《中國經營報》報道,《土地管理法》的修訂將在年內審議。有關人士稱,一份名為《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》(下稱『征求意見稿』)的文件,已在全國國土系統『征求意見』。49條新規當中,最受關注的住宅70年大限到期後『按照國家有關規定自動續期』替換了原來表述明確的『無償自動續期』。
在此之前,《土地管理法》的修改在十屆人大期間就已經被列入『一類立法』范疇。2008年,國土資源部內部曾起草了《土地管理法》的『草案』,明確住宅用地70年使用權到期之後無償自動續期。但在此次的『征求意見稿』中,關於如何續期的表述發生了『調整』。
記者了解到,在2008年傳出『無償自動續期』的消息以前,不少人在購買二手房時都對樓齡非常看重,一些樓齡長的二手樓行情也不好。但此後因為可以『無償自動續期』,很多購房者便不太在意樓齡因素了。廣州一位呂姓購房者介紹,他在去年買了一套樓齡超過15年的房子,雖然自己在這套房子住50多年的可能性不大,但現在仍然感覺『吃了虧』。『本來想著房子可以世世代代傳下去,但現在如果要有償續期,那就又是一大筆錢了。』
中國建築平均使用年限只有30年
據了解,我國真正的房地產發展始於上世紀70年代末,因此大部分的住宅樓齡都在30年以內,到70年大限至少有整整40年,目前還幾乎沒有70年到期的續期的案例。滿堂紅研究部沈銳培認為,對於大部分住宅來說,在這40年的時間裡,政策變化誰也說不准,所以目前討論這一問題意義並不大,對於大部分的業主和購房者,房價、地段及配套纔是首要關心的內容。
此外,一般鋼筋混凝土建築的使用壽命是80年左右,房產證有效期是70年。但有專家指出,目前中國建築平均使用年限只有30年。隨著中國房地產市場的發展,一套住宅投入使用後會進入二手市場流通,業主可能是三個、四個甚至更多,除了最後一位業主,大部分的物業持有人不需要考慮住宅70年到期的問題。而隨著城市化的發展加快,城市土地日益緊張,舊城重建將是解決城市土地不足的重要途徑,以現在中國城市化進度來看,大部分住宅在70年大限到來之前就會被拆除重建,因此需要面對住宅70年大限問題的業主非常有限。
合富輝煌首席市場分析師黎文江表示,目前樓齡比較長的房子很多是房改房,而房改房在轉讓時,需要補交房價的1%作為地價。因此購買房改房的業主,其使用期限仍是70年,就不受該『調整』的影響。
不過沈銳培仍表示,雖然『有償續期』對大部分住宅影響不大,但對於樓齡太長的住宅,特別是混合結構的住宅還是會有一定影響。『樓齡越長,受政策的影響越大,買家的購買度越低,物業出售越困難,物業的價值也越低。因此建議買家盡量不要買太舊的住宅。』
■專家建言
改革方向應是將地價並入物業稅
關於70年大限後如何續期的問題,此前在《物權法》、物業稅的相關討論中,其實就已經有所涉及。目前來看,我國在商品房買賣中一次性征收70年的地價,佔到了房價的30%—40%,對購房者來說負擔很重。而在歐美,房價中地價的比例通常都不高,因此房價相對收入水平來說,也比我國低。但買了房子之後,購房者每年還需交納一筆不小的稅費,也就是通常我們所說的物業稅。
在我國,關於是否及何時開征物業稅已是一個討論的熱點。而當前物業稅改革的基本方向,也是將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合並,轉化為房產保有階段統一收取的物業稅,並使物業稅的總體規模與之保持基本相當。
黎文江對『按照國家有關規定自動續期』表示了肯定。他認為,到底是有償還是無償現在不下定論,這就給以後的政策出臺預留了空間,把這個問題交給物業稅改革去定調。他對土地出讓金通過物業稅來交納表示認同,『至於70年後是再一次性交費還是每年交納一次,這都有可能』。但他強調,應該明確一個概念,按照我國國情,商品房是租用國家土地,因此沒理由無償使用。
一位長期從事土地制度研究的專家認為,即便政府采用住宅用地有償續期的方式,也會由各地根據自身的不同的地價設定不同的『收費標准』。而對一些樓齡較長的住房業主,黎文江認為大可不必擔懮,『我相信以後的地價肯定會比現在更合理更便宜,因此即使到了70年大限要繳費續期,所需繳納的稅費也一定不會比現在重』。『此次關於續期的「調整」至少明確了一點,那就是住宅用地70年使用權到期之後國家不會收回,業主可以繼續使用,這對我們來說,是一個好消息』。
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