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現在有消息說,《土地管理法》的修訂將在年內審議。在該法的征求意見稿中,最受人關注的住宅70年大限到期後『按照國家有關規定自動續期』替換了原來表述明確的『無償自動續期』。其預留操作空間的用意明顯。專家表示:『是有償續期還是無償續期,現在還說不准。』(見今日本報6版)
吾生也有涯,權利應同涯。即便是在今天,誰也都希望看到未來的權利是可實現的。然而,《土地管理法》的修訂意見,無疑意味著『住宅70年大限後可能有償續期』。這將在公眾內心落下一片權利的暗影,甚至讓人擔心在垂垂老矣的時候,可能會被『掃地出門』。
在權利意識深入人心的年代,即便是對未來的權利,公眾也應有著極大的現實訴求。我們今天無數的權利實現,就是過去長期為之博弈的結果。不要說現在有些商品房的土地使用權本身規定就遠遠低於70年,即便是擁有70年土地使用權的住宅,在商品房開發銷售周期相對漫久的語境下,業主的土地使用年限也大大縮水了。也就是說,住宅70年使用權的續期問題,並不是一個遙不可及的權利實現問題。
一提到住宅用地70年使用權問題,人們自然而然會想到《物權法》。因為這部確認、利用和保護財產的基本法律,曾有明確規定,即『住宅用地使用權期間屆滿後自動續期』。但是,這樣的規定並沒有真正給公眾吃下一顆定心丸。因為這樣的規定,太過原則籠統,對到底如何續期的程序、費用等問題,都缺乏明確的可操作的規定。以往太多教訓都說明,正是某些制度文本當初的規定太過原則籠統,纔給以後的執行留下了後遺癥,最終損害到公眾的相關權利實現。
及時通過相關配套制度的建設,來彌合此前法律制度存在的缺陷,這是法制建設無法繞行的選擇。《土地管理法》的修訂,其最大的價值指歸,也就在於對那些土地管理中目前尚不明晰的地方,進行制度補充與完善。這實際要求,對於住宅用地70年使用權的續期,不能再留下太多的空白,讓老百姓在無法預期的想象中去耗費精神。遺憾的是,以『按照國家有關規定自動續期』替換了原來表述明確的『無償自動續期』,實際上就是在把清晰明確的規定轉化為模糊空泛的表達。很顯然,這種『模糊對模糊』的制度文本,無法起到法制完善的功能,只能說明立法精神品質的倒退。
這樣的立法,只能讓無數捧著房產證和土地證的業主,想不明白在房屋土地使用權到期後,到底是否需要重新掏錢買地。而這些年,有關地方政府『以地生財』造成房價高企的現實,更容易讓公眾擔懮,即便是在未來把房屋保養得百年不腐,也未必能夠承受再次使用住宅土地的成本。畢竟,誰知道這樣的規定背後,是否會出現套利和尋租的空間呢?這樣的擔懮,說到底,就是對權利的無法預期,就是對公權在私權問題上態度缺乏信任。
權利的實現是靠法律制度保證的。然而,太多的立法滯後不前,太多的法律彈性空間過大,太多的法律不具備可操作性,都讓無數公眾失去太多原本屬於他們的權利。這實際要求,未來的權利,必須是在現在就能『看得見的可實現的權利』。所以,對於住宅用地70年使用權如何續期,我們絕不應在法律的那些模糊空泛的『預留空間』裡漫漫無期等待,那樣的話,保不准一覺醒來,你就會發現,自己真的因為續繳不起土地使用費用,從那間原本屬於自己的屋子裡被『掃地出門』了。
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