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2008年,在政府宏觀調控和美國金融危機的雙重影響下,國內房地產業遭遇了嚴寒。而過去一年中究竟業績如何,冷暖自知的房地產商們交出了各自的答卷。
隨著中國海外發展有限公司2008年12月業績的公布,其全年業績也得以展現。公司全年實現銷售收入266.11億港元,同比增長19.3%。簽約面積同比增長25.4%至270萬平方米。這一成績意味著公司剛好實現了2008年合同銷售面積目標,並再創新高。
2009年1月中海地產實現房地產銷售額12.02億元人民幣及銷售面積16萬平方米,同比分別增長60%和149.7%。
2003年起,中海地產從港澳轉戰內地,業績逐年提高,迅速成長為內地最大的房地產開發商之一。截至2月17日,中海地產市值為873.43億港幣,萬科市值為888.8億元人民幣。
面對2008年的成績,中海地產認為,相對於價格策略,企業自身的基本面是渡過難關的最主要原因。
保證業績
從1992年17.73億港元銷售業績到現今的266.11億港元,中海地產的業績增長有目共睹,其2008年業績的取得在同業內可謂鶴立雞群,但也顯得來之不易。
『去年上半年影響房地產的兩大因素是調控,以及部分地區房價增長過快、過高;而去年下半年主要受美國經濟和國內經濟影響,所以國內觀望程度更重。』中海地產投資者關系部主管姜永進對《投資者報》記者表示。
此觀點也在中海地產的去年業績變化中得到印證。
去年1~6月,中海地產銷售額為158.14億港元,每平方米均價為10763.68港元,同比增長84.9%。而在下半年實現的業績僅為上半年的68%左右,中海地產的銷售均價也從7月份的11165.89港元/平方米逐漸降至12月份的6994.98港元/平方米,上半年一直穩定在10000港元的均價在下半年受到明顯壓力。
整體看,中海地產去年的均價和2007年均價下降有限,基本在10000港元/平方米,下降了約3%~4%。這與中海地產產品結構和地域分布有關,據介紹,中海地產70%收入來自北京、上海以外的二線城市,當地價格調整的有限也保證了價格的相對穩定。
姜永進表示,中海地產要求的是價量的平衡,公司的商業模式是追求利潤的最大化,這也是為投資者創造價值,在追求利潤的同時兼顧量的增長。他還表示,中海地產不會主動做減價銷售,但會把利潤放在第一位,同時順應市場,以靈活的策略迎接市場的挑戰。
雖然低調,但中海地產對於市場價格的應變速度和決心並不亞於大張旗鼓的萬科。2008年上半年,中海地產位於深圳的中海康城就打出了『4988元/平方米起』的驚人廣告。
而與行業的『量價齊跌』的情況不同,中海地產樓盤銷售呈現『價跌量昇』的局面,價格的有限下跌,有效促進了銷量的上昇。
2007年,中海地產銷售額達到223億港元,增長57.2%,售出物業216萬平方米,增長25.3%,折合均價在10324港元/平方米。簡單分析可知,銷售額的增速快於面積增速,顯示其物業單價增長的貢獻較大。
而這一情況在2008年發生了變化,銷售額增速為19.34%,而面積增速反超達到25.38%,銷售面積的增長保證了中海地產全年業績的達標。
專業化
『中海地產的基本面與其他公司有很大不同,這也是我們為什麼能比別人做得好的原因。』姜永進表示。中海地產2008年業績的取得是多方面的。而專業化、全國性布局、財務穩健等是主要因素。
根據中銀國際分析師田世欣的觀點,由於一線城市價格壓力,中海地產越來越依賴於二級城市的銷售。而實際上,全國性布局也被中海地產方面認為是應對市場價格調整的重要因素。
目前,中海地產主要在珠三角、長三角、環渤海地區、中西部、港澳地區,20多個重點城市布局,2008年除了珠三角下降11.22%以外,其他四個區域業績都獲得增長,特別是環渤海區域增長176.80%。
『我們的策略是一貫的,一是全國性布局,一定要做到各地的貢獻相對均衡,這樣即使在一個地區調整的時候,各地調整情況也是不一樣的,非常好的規避了風險,也得到了好市場機會。』中海地產在西安市場的樓盤價格在去年就較為穩定,業績達到18億~19億元。
而作為中國建築工程總公司旗下的上市公司,中海地產從建築起家,追求產品品質以適應買方市場,在成本控制方面也更為優秀。
『不能買貴地!』姜永進對記者強調。據介紹,中海地產主要在內地城市的核心區域拿地,中並且尋求價格合理的地塊,2007年,中海在內地拿的地面積都比較大,因此均價較為合理。位於廣州和佛山交接的金沙灣,均價在6000~7000元,性價比較好。『在這樣位置的樓盤,性價比好,價格下跌有限。』
『財務穩健對於企業安全度過調整期也是非常重要的。』前述人士如是表示。中海地產的淨資產負債率的目標位置在40%,特別是2008年完成25億港元的配股後,中海財務狀況達到了『非常舒服的水平』。標准普爾認為,通過此次配股,中海地產的資產負債率將下降到28.4%。這樣水平的負債率在內地房地產上市公司中可謂絕無僅有。
收放之間
公司主席孔慶平於2月6日在香港表示,今年的樓市會好轉,隨著有利樓市政策的出臺,預期整個地產市場形勢不會如去年般差。
為迎接行業回暖,中海地產做了准備,也做了調整。根據半年報(專題解讀)的公司預期,銷售目標定在400萬平方米,計劃新增土地450萬平方米。但隨著環境的變換,這些目標都做了調整以順應形勢。
而自從上半年在環渤海地區等地拿了230萬平方米的土地之後,中海地產的土地儲備達到2478萬平方米,可以滿足未來4~5年的發展需要。但此後,公司再沒有大的動作。
姜永進表示,對於中海這樣的大地產商來說,土地資源尤為重要。公司追求持續發展,土地儲備非常重要。市場的調整會增加低價優質的土地資源,中海一定不會放過這樣好的機會,包括來自公開市場的機會,來自並購的機會。
公司一直維持總資產10%的現金持有率,而且在去年12月份配股獲得25億港元,以及銀行授信額度等,簡單計算其可動用的資金約達150億港元。
據了解,目前中國有數萬家房地產商,過去門檻比較低,毛利較高,吸引了大量非專業開發商。
從長遠來說,很多非專業開發商注定會退出,專業開發商市場份額會得到增加,而前期市場的調整加速了這一過程。
『我們有在香港的周期性經驗,所以我們知道在高點的時候一定要謹慎,在低點時,一定是買土地、投資的機會。』對於這家在香港有27年歷史,親身經歷了香港房地產幾輪周期的內資房地產企業,中海地產對於內地房地產的調整顯得處變不驚。
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