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若是從住房舒適度的角度來說,大多數『上歲數』的老公房目前的狀況實在令人沮喪。
但是,由於這些公房的位置現在幾乎都處於上海的黃金地段,這些房屋又可以讓發現它們魅力的買房者獲得包括房價上漲、豐厚租金以及拆遷帶來的高額安置補償等三重回報,甚至有人一夜暴富,從窮光蛋變成千萬富翁。但是工薪階層的小森(化名)憑借多年摸索出的投資理念,購買此類房子,不用做一個『炒家』,就做一個『房東』,也可以獲得穩定的回報。而他的購房經歷在現今的上海絕不是個案。
『20歲』地鐵公房的『變廢為寶』2002年買進的一套公房成為小森比較引以為自豪的一次投資經歷。在每個月『月光』之後,他的兜裡僅剩下幾萬元的年底分紅,他能動用的資金也只有這些。
那是一套已經『20歲』的老公房,35平方米的螺螄殼裡,被精打細算為『一室半』的戶型,還包括一個開放式的廚房和微縮版的衛生間。若是從外表看,那房子已經與周邊已經蓋起的幾棟高檔寫字樓格格不入,沒有小區,只有破爛不堪的外牆和房屋內部還停留在上世紀80年代的裝修。
唯一的優點,那套『35平方米』距離上海市中心城區江蘇路地鐵站出口僅有1分鍾的步行距離,也就是一街之隔。
看房之後,小森隨即拍板定了這套房子。按照當年該區域大概5000元/平方米的房價,最終加上契稅的價格約16萬元,5萬元的首付,他每個月的還款需要800多元。
若是把這套『老古董』直接出租,小森認為很難租一個好價錢。他用1.2萬元重新裝修了這套公房並配齊了電器。簡單的裝修加上地鐵的區位優勢讓這套房子輕而易舉便租出了2000元/月。
『空關期幾乎為零。如果上一個租戶滿約,只需要在網上發布一條簡單的租房廣告,當天便可以接到30到40個電話,由於白領對於地鐵房的迫切需求,尋找租戶根本不成問題。在幾年間,房屋的月租金一直是月供的一倍。根本不存在「房奴」一說。』小森對《第一財經日報》稱。
這套『20歲』地鐵房之後還給小森帶來了意外的收獲。由於所處位置太優越,而這一處多層的老房子又年久失修,不久被政府劃到了拆遷改造的圈裡。如果按照去年的『行價』,江蘇路一帶的二手舊房售價也不過在2萬多元/平方米。但是小森最後到手的拆遷安置的房屋和現金相加,價值將近100萬元。
『一開始我並不是熱衷買舊房子,只是因為讓我這種普通的工薪階層買房,一次性拿出幾十萬不現實。退而求其次,只能買老房子,可是這並不代表買老房子就一定沒得賺或是賺得少。』小森說。例如他買入的這套破舊得不能再破舊的老房子,全部投資只有6萬餘元,但是3年的租金就有7.2萬元,除去每月月供,最終餘額4萬多元。3年後該棟房屋面臨拆遷,又淨收益超過百萬元。
小森並不是一個個案。在上海房價上漲的前夜,將老公房『變廢為寶』一夜暴富的例子屢見不鮮。在小森的記憶中,一個極端的案例就是一個朋友就完全以『零首付』的形式,先後買入了40餘套二手公房,幾年後,那個之前一無所有的單身漢成了千萬富翁。『當年有銀行為了快速放出房貸,在房屋評估中還可以將5000元/平方米的住房評估出7000元/平方米的價值,從而達到「零首付」的效果,每個月還可以獲得高昂的租金回報。而對於買房者來說,如果房價下跌,不過是將房屋抵債,沒有任何損失。『但是小森並不認可這種過於極端的做法,在他看來,樓市的瘋狂總是會過去,但是只要善於經營,老公房本身投資風險小,而且回報穩定並可觀。
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