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四川地震,震驚世界,不僅國人舉哀,國際友人亦掬同情之淚。痛未定,卻該思痛了。這次受災嚴重的地震涉及面甚廣,既有社會層面,又有經濟層面,既有區域性,又兼全國性。鑒於房地產業與之關系甚密,確有必要稍作剖析。
近期各種把房地產跟地震址到一塊的文章、博客林林總總,有討論房企捐贈排名的,有高論地震將致使房價大跌35%的,還有探討樓塌了該如何解決房貸問題的。簡而言之,筆者認為地震對房地產業的影響可歸納為五個方面:宏觀經濟、房屋質量、房地產市場、房地產企業、房地產金融。
首先,地震對宏觀經濟的影響並不比年初的冰雪災害更嚴重,涉及區域不大且位於西部,但由於破壞力度大、受災民眾多,災後重建任務艱,無疑將使當前原本已復雜的宏觀經濟又添變數。主要表現為兩點,緊縮性貨幣政策將在災區放松,擴張性財政政策也將重現,從而在一定程度上影響到全國金融和財政政策;地震導致的局部農業生產和運輸中斷,短期增加國內通脹壓力。宏觀經濟的變化會傳遞到房地產經濟,利弊共存。
其次,地震造成大量房屋倒坍、損壞,對於房屋建築質量與抗震性能的討論遍及媒體。尤其是學校、醫院等公共建築的受災情況非常嚴重,由此造成大量學生傷亡,是值得反思的。毋庸置疑,將來政府必定進一步提高建築質量標准與抗震指數,醫院學校的建築標准也會超過普通住宅,而全國各地的相關標准也應根據地震風險等級的不同而有所差異。
再次,房地產市場也會受地震波及。首當其衝是災區,部分房屋已完全破壞,更多的房屋因受損而不再具備居住條件。面對巨大的住房需求,國家會多路徑解決,住房和城市建設部已表示要建設相當數量的半永久、可以居住兩三年的房子供災民棲身,另外部分願意接受補貼的受災戶也可投親靠友,或者利用補貼購買商品房。從供應上分析,由於災後重建需要一個過程,而且部分已立項的項目也會因此改變規劃或取消或延滯,由此導致市場中短期內出現供不應求格局。對於全國樓市而言,地震的巨大負面影響(包括心理)將使部分購房者暫緩入市,從而使原本就低迷的市場更加下滑,全國房價盤整甚至下跌的可能性增大。
還有,地震對於房地產企業的影響也很明顯。突出表現社會輿論對企業道義感的評判上,在公眾心目中,房地產業是暴利行業,在全國各行各業的捐贈當潮中,房企就應充當『弄潮兒』。但房企的表現卻遭到指摘,先是被認為不夠踴躍,後被質疑捐贈額不夠大。公平的評判,房企表現總體不錯,捐贈千萬以上者為數不少等。尤其是萬科經歷一次信任危機,在強大的輿論壓力下,萬科開展危機公關,宣布投入不超1億元展開災後重建。亡羊補牢,總比不補要好。
最後,地震引發個人房貸和財產保險的爭議。災難中,大量房屋(包括商品房)毀壞,對於那些仍存有按揭貸款的房屋,貸款須繼續還,還是可以『放羊『?如果要還,很多房子根本沒有參保房貸險,即使少數參保,地震這種特殊災害理賠起來也是困難重重。如果不還,則大量的壞帳銀行又如何承擔得起。看來銀行界得盡快謀劃權宜之計,外加長遠之策。另外,以前從不被關注的房屋財產險,亦是剪不斷、理還亂。
地震如一面照妖鏡,讓社會肌體的許多陰暗面和不足之處暴露於陽光下,自然災害是件讓人痛苦卻又無奈的事,但如果能從中反思、總結、調整、完善,則新生肌體將更加健廉。在地震面前,房地產業亦遠非『完人』,這也讓政府、企業、行業、消費者明白一個道理:必須從大道義、大道理、大道德上,重新審視這個事關乎億萬民眾生活的大行業。
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