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眼下,正是沈陽房地產市場銷售旺季。通常,開發商在與認購人簽訂購房合同前都要收取1至2萬元的『定金』。5月21日,記者從有關部門了解到,開發商在未取得《商品房預售許可證》之前,嚴禁向認購人收取購房定金;開發商在取得《商品房預售許可證》之後,如果收取了購房定金,但因其單方面原因或過錯而導致不能簽訂《商品房買賣合同》的,應雙倍返還認購人的定金。
從沈陽市消費者協會目前接到的有關購買商品房的投訴來看,因定金引發的糾紛比較多。其中一個重要原因,就是在一些購房條款上寫有:『認購人簽訂本認購書時,即交付定金2萬元,本認購書簽訂後,定金不退還』的字樣。據了解,一般開發商都承諾,只要交納定金,便可享有優先選房權和享受一定購房折扣等優惠。事實上,開發商收取購房定金很容易造成民事糾紛。如果消費者一旦對選中的房屋不滿意或相中別的樓盤想退房時,開發商就會以其違約為名而扣留購房定金。
記者從遼寧省建設廳了解到,國家《商品房銷售管理辦法》第22條規定,不符合商品房銷售條件的房地產開發企業不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預訂款性質費用。因此,開發商在未取得《商品房預售許可證》之前向認購人收取購房定金,屬違規行為。
據市消費者協會介紹,購房條款中所稱『本認購書簽訂後,定金不退還』屬於典型的不平等格式的霸王條款,嚴重違反了《擔保法》及最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)的有關規定。
《解釋》第四條規定:『出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買賣人。』同時,《擔保法》第八十九條規定:『當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不屬於約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。』
因此,有關專家認為,《商品認購合同》中的定金一般是為了保障簽訂《商品房買賣合同》而支付的,性質是立約定金,在防范交易風險中起著重要的作用。當《商品房買賣合同》簽訂後,定金一般抵作房款。當認購人因自身過錯,不能簽訂《商品房買賣合同》時,則無權要求開發商返還定金。但是,定金同時也應當是對開發商的約束,如果因開發商過錯導致雙方不能簽訂《商品房買賣合同》時,開發商應當向認購人雙倍返還定金。
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