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首先我們看看,地震後,業主的房地產權利還有多少,這樣就可以算出地震後的房地產價格。地震後,地上建築物,如果倒了,那房地產的權利人,理論上對該房地產還擁有的權利,就是土地,或是說,一定年限的土地使用權,如果以後該地要繼續建樓,那開發商必須從所有業主手中購買土地。
這樣,我們就可以知道地震對房價的影響度。
如果是最大的地震,那麼地震後房地產的價格,就相當於土地價格,以上海中心城區而言,約為現有房地產價格的50%左右,但據估計,大地震後土地價格一般將會下降90%,這樣算來,如果發生大的地震,上海中心城區的房地產價格只相當於現在的5%,即價格將下跌95%.如果是中等的地震,並且持續一段時間(像1976年那樣,時不時震一下),有些建築物倒塌,對麼,對房價的影響(如果該房還沒倒塌),主要是心理的影響加上土地價格的下跌,則房地產價格的下跌應在60%左右。
如果就震這一次,四川的房價將會受到巨大的影響,這也會對全國的房地產市場產生一定的影響,起碼是投資客,就會盡快從房市撤退,這也會改變房地產的供求關系,從而影響房價,再加上現在剛好處於宏觀調控期,則預期全國的房價將在現有基礎上加快下跌的速度,下降幅度將在35%左右。
汶川地震,震動的不僅僅是西南工農業,可能還有眾多開發商的身家。
去年,萬科成都公司銷售額近20億元,同比增加超過50%,位列萬科集團銷售地區公司第五名,其銷售額與萬科的第四名地區公司杭州僅相差不到8000元。
成都:萬科重鎮在《萬科周刊》5月初的一篇研究中,成都被視為萬科未來開發的重鎮。
研究指出,萬科在深圳的市場份額在2007年達到25%。而在上海,萬科的市場份額在2007年幾乎下降了30%,隨著上海城市化接近完成,整個市場逐漸萎縮,萬科在上海的份額減少是正常而無法避免的。關鍵的問題在於,萬科會培養那個城市作為上海市場的替代者?
從排名第三的廣州來看,由於這裡巨頭雲集,而且城市擴容需要過程,所以萬科在這個城市超速擴張市場份額的機會不大。
至於排名第四和第五的杭州和成都,可謂勢均力敵。
研究認為,相比於其他城市,杭州本地房產企業比較弱勢,因此萬科在杭州有著比較大的市場份額,而作為全國宜居城市,杭州也存在著城市范圍擴大的動因。
成都作為萬科在西部地區唯一部署的城市,隨著去年歲末萬科在成都大規模的降價行為,成都在萬科戰略中的日漸重要。2007年成都市場份額佔到5.73%,這表明了這個市場的巨大潛力。由於成都本地開發商資金實力以及開發能力的薄弱,萬科在成都幾乎沒有遇到本地強勁的競爭對手。
從這個方面來看,成都似乎更適宜萬科以進取的姿態進一步攻城略地。
今年伊始,萬科在成都通過合作方式取得武侯區高攀生活區項目,合計總建築面積28.47萬平方米,總地價3.93億元。萬科擁有該項目49%的權益。僅這一個項目的總建面積就相當於萬科2006年在成都的全部銷售面積。而且年初成都萬科通過小戶型降價拉開推貨序幕,年內5盤齊推,3個新盤一起動工,也顯示了萬科希望在成都進一步擴張。
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