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物業換主人後新業主告租戶,加租、解約均沒有獲得法院的支持。日前,天河法院駁回了原告狀告中國銀行天河支行要求加租、解約的訴訟請求。
原業主簽下10年租約2001年3月21日,廣州某房地產有限公司(甲方)與中國銀行廣州天河支行(下簡稱『天河中行』)(乙方)簽訂租賃合同,約定:甲方同意將坐落於廣州市天河區駿景路駿逸軒一處房地產出租給乙方作銀行營業用途使用,租賃期限為2001年3月31日至2011年5月30日,月租金14392.5元;租賃期間,乙方因使用需要對房屋進行擴、加、改建(含改變間隔)、室內裝修或增加設備,必須經甲方書面同意並訂立書面協議,並按規定重新議定租金,甲方有權對工程進行監督;合同租賃期為10年;等等。
合同簽訂後,某房地產公司將房屋交付廣州中行使用,天河中行也向該公司一次性支付了10年租金1727100元。後天河中行於2001年5月17日向物業管理處遞交了《駿景花園室內裝修申請表》,其中裝修項目一欄內容為:地面、天花、牆身、營業櫃臺、電器工程、衛生間、空調機安裝。經批准,被告從2001年5月至7月對訟爭房屋進行了裝修。某房地產公司在一次性收取被告全部租金後至出售訟爭房屋前,從未向天河中行提出過重議租金的問題。
2004年5月22日,某房地產公司將訟爭房屋出售給許某、張某,並在買賣合同的洽談過程中,告知許某、張某:訟爭房屋已出租給天河中行,並向其出示了某公司與被告簽訂的《廣州市房地產租賃合同》。許某、張某發現天河中行經同意曾於2001年5月至7月期間對訟爭房屋進行裝修。租賃合同中雖有關於重新議定租金的條款,但某房地產公司當時沒有及時處理該問題。
『買賣不破租賃』許某、張某遂於2006年1月4日訴至天河法院,要求判決被告從2005年6月10日起至租賃期限屆滿時止,按每個月250元/平方米(暫計)的租金價格向原告交納租金;被告補交2005年6月10日至2005年12月10日少交納的租金319513.50元元/平方米-65元/平方米)×287.85平方米×6個月;被告從2005年12月11日起按月支付少交納的租金每月53252.25元元/平方米-65元/平方米)×287.85平方米直至租賃期限屆滿。天河法院於2006年8月31日出具(2006)天法民四初字第216號民事判決書,判決駁回許某、張某的訴訟請求。該判決書已經發生法律效力。
後許某、張某委托律師於2006年10月17日向天河中行發出《關於盡快重新議定租金的函》,要求天河中行在收到此函後10天內與其聯系,盡快就變更租金事宜達成一致。但天河中行沒有接受原告要求。
於是許某、張某於2007年6月12日再以天河中行違約為由,向天河法院起訴,請求法院判令解除天河中行與某房地產公司2001年3月21日簽訂的《廣州市房地產租賃合同》,並且天河中行於合同解除之日交還場地給許某、張某。
天河法院審理認為:某房地產公司與被告簽訂的《廣州市房地產租賃合同》屬合法有效合同,雙方已全面履行了合同的對價。某房地產公司在收取被告全部10年租金後,在其將訟爭房屋出售給原告之前的幾年內從沒向被告提出過重議租金的問題,應視為該公司已完全同意被告按一次性支付10年租金1727100元的交租方式履行合同。由於某房地產公司於2004年5月22日纔將訟爭房屋出售給兩原告,並辦理了過戶手續,依據買賣不破租賃的原則,兩原告作為訟爭房屋現在的所有權人,應承受上述《廣州市房地產租賃合同》中出租人的全部權利義務,因此,原告訴請要求解除《廣州市房地產租賃合同》,缺乏事實及法律依據,法院不予支持。
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