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2005年某開發商在售樓廣告中宣稱所售商品房采用集中供熱,熱水直接供應至每一單元,張先生據此購買了一套商品房。但時至今日,出賣人並沒有提供集中供熱,熱水也沒有直接供應到每一個單元。在該小區購房的業主張先生撥打樓宇熱線88762259諮詢如何維權?
山東華政律師事務所的楊志民律師認為:按照《中華人民共和國合同法》第十四條規定,要約是希望和他人訂立合同的意思表示。第十五條規定:要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。商業廣告為要約邀請,只有在商業廣告的內容具體確定的情況下,商業廣告纔構成要約。在法律上只有要約纔對合同雙方具約束力,而要約邀請僅是開發商希望有意購買商品房的業主與自己就商品房的有關實質性條款達成一致。
近年來開發商與業主因售樓廣告中描述與實際交付不一至而發生爭議逐漸增多,為此《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第三條規定:商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容。開發商是否應當承擔法律責任:關鍵是要看廣告對該商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施的描述是否具體確定及對訂立合同、此樓房價是否產生重大影響。如果張先生選購的商品房已具有上述因素,應當認定開發商的售樓廣告上有關其購買商品房的描述做為合同的組成部分,開發商應就自己的不實的描述承擔賠償責任。
在這種情況下,買受人可以采取如下措施維護自身利益:
一、依據《商品房買賣合同》的約定,拒絕接收不符合約定的商品房。根據《商品房買賣合同》的相關規定:出賣人應當將符合本合同約定的商品房交付買受人。因此,如果買受人有充足的理由認定出賣人在廣告中的表述『具體確定』同時對其訂立合同和商品房價格有重大影響,在出賣人交付的商品房不符合該表述和合同約定時,買受人有權拒絕接收。由此導致的逾期交房的違約責任由出賣人依據《商品房買賣合同》的約定承擔。
二、買受人對於商品房交付的瑕疵可以追究出賣人的違約責任。出賣人應當承擔什麼樣違約責任屬於《商品房買賣合同》約定不明的條款,雙方當事人可以根據《合同法》第61條的規定,進行補充約定;經過協商仍然達不成補充協議的,由人民法院遵照《商品房買賣合同》有關條款或者交易習慣自由裁量。
三、買受人也可以在購買商品房時與開發商就一些情況進行特殊約定,如未按期提供集中供熱如何賠償等。
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