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中國社科院城市發展與環境研究中心近日發布的《房地產藍皮書》指出,今年中國房價上漲幅度將大大低於去年,但出現房價拐點的可能性不大。從基本面看,中國房地產市場還不具有整體『走熊』的條件。
對於『拐點』,現在有兩個不統一的認識。在生活中,很多人認為拐點多用來說明某種情形持續上昇或下降一段時
間後開始下降或上昇。但事實上,在經濟學上,『拐點』一詞應該是判斷一個較長時間內的總體趨勢,從較長趨勢來看,房價上昇過程中也有可能出現下降,下降過程中也有可能上昇,兩種情況都是存在的,但關鍵是看總體趨勢,而不能就細節判斷細節。『今年中國房價上漲幅度將大大低於去年,但出現房價拐點的可能性不大』,此處『拐點』顯然是延續民間認識,即,拐點代表下跌。其實,這也正是自去年底以來一些樓盤出現降價銷售時,人們討論房價拐點是否出現的原因。但事實上,個別樓盤降價不過是一種銷售手段而已,所謂房價整體下跌的拐點,並沒有出現。就連《房地產藍皮書》也認為『從基本面看,中國房地產市場還不具有整體走熊的條件』——此處『走熊』是房價下跌。
退一步說,房價下跌真是消費者喜、開發商懮的拐點嗎?並不見得。2007年房價漲幅大大超過人們的預料,到了2007年11月低,全國房價的上漲幅度已經達到10.5%,北京平均房價從2006年的7000多元一個平方米,一下子就漲到12000元、13000元。就像一件東西,真實價格是10000元,賣方要價15000元,最後以12000元成交,價格下跌了,下跌拐點也出現了,但賣方還是有利可圖,買方仍是暴利受害者。同樣,對於房價,也是如此。因此,看到一些樓盤價格下降,就歡呼是房價拐點,預測樓市走熊,並不符合實際。
國家統計數據顯示,2008年一季度,七十個大中城市新房價格環比漲幅明顯低於2007年,其中三月份負增長的城市達到十三個。房價加速增長變成緩慢增長,顯然是經濟學上的拐點。但這一『拐點』同樣不值得高興。因為在2007年房價火箭式增長的大背景下,2008年,甚至更長一段時間,房價增幅減速,哪怕是經濟學意義上的『拐點』,也無助於緩解老百姓的居住壓力。只有當房價回歸真實水平,能在人們的承受范圍,纔是根本。
關於房價,在我看來:一是應該把目前對房價拐點的兩種理解統一起來,『房價到底拐了沒有』之所以成為爭論話題,其中一個重要的原因是理解上的偏差,加速漲是漲,減速漲也是漲,認為『拐點』是下跌的人就會覺得,房價既然『拐』了,怎麼還在漲呢?二是房價是高是低,別看拐點,看房價收入比,目前中國的房價收入比世界最高,國家應該加大有關房價調控政策的執行力度,進一步采取從緊政策,只有老百姓『住有所居』不再承受那麼大的壓力,纔是房價調控的最終目的,至於房價拐與不拐,都是這一目的的反映而已。
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