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北方網消息:對於天津08年二手房市場的發展前景,記者近日采訪了天津中原地產三級市場部總監曹海濱先生,據介紹:作為天津中介行業的專業人士,曹總『很看好天津二手房市場的發展潛力,一方面市場會越來越規范,一些小中介的違規操作如收購、吃差價等現象會逐漸較少最後在整個市場上杜絕;另一方面,中介之間的競爭會更加激烈,洗牌會繼續進行,成交量將主要集中在幾個比較大的經紀公司。』從而促進整個行業的進一步規范,為客戶提供更好的服務。
2007年市場兩大特點
1、交易量有漲有跌 交易價格一直保持上昇態勢
07年的二手房市場尤其是買賣市場整體呈現上昇趨勢,其中以前三個季度表現的比較明顯,在9月份達到了頂峰,月均成交量達到了7000多套。但進入10月份後,國家出臺了對第二套住房的相關政策,利率和首付的上調,對整個市場的需求起到了抑制作用,從而導致成交量有所下滑。從數據顯示看,10月份與9月份相比,同比下降了2-3成,進入11月份,又下降了2成,環比9月份,下降了4成。但從全年的整個市場來看,07年的天津二手房與06年相比,無論是從成交量還是成交價格都邁上了一個大的臺階,主要集中在前三個季度,而第三季度則成為全年的亮點。往年的『金九銀十』的市場局面在今年沒有明顯的市場表現,反而是往年的淡季7、8月份成交量比較突出。在第三季度,二手房交易價格較前兩個季度環比上漲了20%左右,達到了一個較高的點位。進入第四個季度,本是一年四季中的淡季,再加上宏觀調控政策的影響,二手房交易量有所下滑,但相對比較平穩。縱觀07年的二手房市場,從成交量上來看是有漲有跌,從成交價格來看,全年一直處於上昇趨勢,交易價格較06年環比上漲25-35%左右,所以07年的二手房市場可以用一個詞來形容『價漲量跌』。
2、租賃市場差異顯著 租金回報率降低
相比較出售市場,二手房租賃市場也呈現出了許多特點。盡管租金價格整體呈現上昇趨勢,但隨著整個二手房市場價格的走高,房價增幅高於租金的漲幅,從而租金回報率在逐漸降低。07年同比06年有所下降,06年租金回報率整體在6-8%左右,而07年下降到5-6%左右。但隨著10月份國家宏觀調控的實施,一部分可售房源轉入租賃市場,無論是供應量還是需求量都有所增長,租賃市場出現比較火爆的局面,租金價格有所上調,但房源供應量也比較充足,客戶可以淘到令自己滿意的好房子。從整個市場來看,月租金在3000元以下的房源受到市場的青睞,主要針對人群有學生、白領、還有一部分拆遷戶;月租金在1萬元以上的高端租賃市場也比較火爆,主要人群為外企的高管,而月租金在5000元左右的房源因配套等方面的原因在市場上形成一種『高不成,低不就』的尷尬局面,再加上市場上的客戶群還不是很充足,因此這部分房源出租不是很活躍。整個租賃市場呈現出了『兩頭熱,中間冷』的特點。
08年二手房市場預測分析
1、供應量
外環周邊成為房源重點供應區
一手房即新建商品房市場是二手房市場的『晴雨表』,兩者之間是相互影響的。通過07年一手房的整體供應量來看,城市中心的供應量較小,供應量主要集中在郊區,如北辰的瑞景、西青的中北鎮、楊柳青、東麗的東麗湖、空港等區域,主要分布在外環周邊。根據07年一手房市場的供應特點,外環周邊將成為二手房的供應主力,成為整個市場的一個亮點,房源主要為5年內的次新房,而市中心的供應量會相對較少,尤其是優質房源的供應量會相對匱乏。房源供應量增多 選擇空間加大
幾年前由於商品房的供應量不多,開發商的土地信息不准確,產證不齊全,爛尾等問題的出現,直接影響了二手房市場。所以,二手房市場自03年起步至今,發展速度比較緩慢,市場相對不成熟。08年以後,天津市政府對於產證的下發將會有一個明確的規定,這使得遺留問題將會得到妥善的解決,另外近幾年的期房都將在明年交房,因此自08年起,市場將會形成新建商品房供應量比較小,選擇空間比較窄的局面。到那時,和商品房相比二手房可供選擇的空間會更大,預計08年的二手房,從供應量上將會有一個大的提昇,給購房者提供更多的選擇空間。
次新房逐步成為市場主流
05年後的期房基本可以進入二手房市場的上市交易階段,在08年這類房源將在市場上相應增多,這些期房的房型大多是120—150平米左右的兩室、三室。雖然市場對於小戶型的需求仍會較大,但供應量上還是以大兩居和大三居為主。從房齡上看,5年內的二手房會成為交易主流,10—20年房齡的二手房其次。
2、成交量
成交量小幅攀昇
從成交量上看,08年的市場成交量較07年應該會有小幅度上昇,與07年相比不會出現質的突破,更不會出現大的『拋離』,如成交量翻一番等這樣的市場情況是不會出現的。但因為天津目前需求市場還不是很飽和,改善性購房者所佔比例較大,因此08年的二手房市場還會繼續保持活躍的市場態勢。
3、價格
從價格來看,08年二手房的價格會有小幅度的攀昇,但上漲幅度不會像07年有這麼大的一個幅度。主要原因:一是08年是奧運年,一些重大工程會停工;二是國家宏觀調控政策的效果在市場上得到顯現,國家政策緊縮會進一步繼續,宏觀調控力度會進一步加大;三是從天津市場發展空間來看, 06年、07年兩年內房價的增幅已經佔據了整個市場的較大空間,到08年還會出現小幅上揚,但不會像07年有這樣一個較大的幅度。四是購房者的接受能力、購買力等還存在一定空間。
4、需求
08年中小戶型仍是市場需求的主力,但因天津改善性需求比例較高,大戶型在市場上也存在一定空間,也將成為08年市場的一個亮點和賣點。
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