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預測房價是升或降,好像變成了“多此一舉”的事情。
儘管國家一再出臺相關政策,呼籲調控“發燒期”的房價。但隨着中國經濟的發展,人們對改善居住環境的剛性需求不斷增強,投資者對中國經濟長期看好,房價只漲不降,房源供不應求。自上世紀90年代中期以來,伴隨着經濟的持續繁榮,世界上一些主要國家的房價開始大幅上漲。近5年多來,美國房價的累計漲幅更是達到了50%以上;在房價瘋漲的俄羅斯,房產專家預測2006年全俄各地平均房價將上漲25%-30%,莫斯科甚至超過50%。此外,在一些房價漲幅“還算正常”的歐洲城市,比如比利時的布魯塞爾,從2001年至2005年,房價的年均漲幅也在10%上下。
對照國際上的房產熱,或許我們可以用十個中國代表性城市房地產的個性化上漲作爲對這一現象的註釋。
有效土地供應不足儘管房飛漲,人們報怨“房奴”身份,但來自市場的信息顯示,目前的供給速度仍遠遠趕不上需求。根據北京統計局的最新統計:1月—5月,房屋銷售價格指數累計爲109.2%,比去年同期提高1個百分點。自年初以來,各月房屋銷售價格指數呈逐漸上揚趨勢,5月份達到109.6%。其中,普通住宅價格增長最快。在新建商品房中,住宅銷售價格指數累計爲110.1%,在新建商品住宅中,普通住宅價格指數累計爲111.4%,高檔住宅價格指數累計爲108.3%。
鏈家地產市場部認爲,造成北京房價上漲的根源是北京市有效土地供應不足。中科院研究員劉維新在接受《小康》採訪時指出:“目前土地上市速度慢而導致的供應持續減少,是造成當前房地產供應不足的根源性因素。而且我們必須注意:土地是有限資源,不可能無限供給。”
由於土地資源的有限性,決定了供應上的緊張。另外,北京作爲全國的政治文化中心,每年流入的人口衆多,這些流入人口成爲購房的主力之一;同時北京作爲全國高校聚集度最高的城市,每年有許多畢業生留京,買房成爲他們的必然的目標。“大量的需求,加上供應不足,這就造成了北京房價的上漲。”劉維新指出。
也有人曾提出,2008年奧運會將成爲北京房價的分水嶺,但劉維新研究員並不認同,他說:“在奧運前,可能房子作爲商品有一定的炒作價值,但是2008年之後,北京的首都身份並未改變,外來人口的流入局面也不可能改變,北京的土地資源還是供不應求,這就支撐了北京的房價不可能下降。”
專家觀點:趙曉(經濟學博士,北京科技大學經濟管理學院教授):住房問題不能單靠市場化“政策不能單單停留在房價問題上,還要深入到收入分配層面上,深入到住房供應制度上。從住房供應制度上,很明顯,解決窮人住房問題不能單靠市場化,同時也要靠政府的住房保障。”
房價太高,有可能是房價背離了價值,有泡沫,不合理;但也有另一種可能,即房價其實是合理的或者基本合理,房價的上漲中並沒有很大的泡沫,但老百姓還是買不起房子。這就意味着老百姓的收入太低,就算房價下降,可能還是買不起。
其實,反映出房價不合理的背後是國民經濟的一個更深層次的問題:國民經濟分配結構可能出現了畸形。
衆所周知,我國過去幾年已經形成了相當嚴重的收入分配兩極分化格局。在這樣的情況下,你能指望房地產消費有一個健康格局嗎?你能指望通過房價穩定讓一般人買得起房嗎?很難。如果收入分配格局出現問題,那麼,整個住房購買肯定也是畸形的,而住房供應也必定是畸形的。所以政府的政策卻不能單單停留在房價問題上,還要深入到收入分配層面上,深入到住房供應制度上。
從住房供應制度上,很明顯,解決窮人住房問題不能單靠市場化,同時也要靠政府的住房保障。老百姓收入低,不僅買不起房,也享受不起高等教育,甚至看不起病。如果所有這些問題都同時發生在今天的中國,那麼背後除了收入分配問題,政府的公共服務和社會保障也出了問題。
1997年以來,政府只想通過住房發展來拉動經濟增長,所以整個方向就是住房市場化,完全忽視了住房的社會保障(也忽視了政府在其他領域的公共產品和服務的供應)。儘管2006年是一個重大的轉折點,政府終於開始重視住房保障體系的建設了,但直到今日,住房保障體系的建立仍不樂觀,這裏面又牽涉到更加複雜的中央和地方關係,特別是財權與事權對稱的問題了。
我相信,政府對住房供應結構的管制、想讓市場來買單的思路在這個階段有一定合理性。但政府必須從每年兩位數增長的財政收入中拿出錢來,去下決心構建一個社會住房保障體系纔是真正的解決之道。
左小蕾(銀河證券首席經濟學家):政策應更多滿足實際需求判斷房地產市場的時候,不能只看到對房地產投資需求的“錢勢洶洶”,就以爲需求旺盛,大力推動“高檔”房屋的發展,也要看到短期逐利資本的潛在風險。還要注意實際需求是否得到滿足和改善。
實際需求是不可能用巨大的金錢的流向來宣示自己的存在的,充其量只能對着“空置”的高樓大廈興嘆“我買不起”而讓其閒置的方式來爭取社會的關注,我們畢竟存在收入的差距。
房子是要建的,房地產業在中國相當長的時期內會有很大的發展空間。但是政策應該更多地關注中低檔房屋的建設。開發商追求利潤要發展高檔房無可厚非,但是應該主要利用自有資金去發展。
爭論“房地產業有沒有泡沫,應不應該發展”、“房地產價格應不應該大幅下降”這些問題,需要先把利益格局搞清楚,然後把利弊搞清楚,否則似是而非誤導市場、誤導政策取向,也破壞和諧。
因此,鏈家地產分析師提醒大家:真正要解決房價問題,須從整個國民經濟出發,而不是片面的依賴房地產行業自身。房地產行業乃至整個國民經濟,都值得國人去深思。