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2007年二手樓市『量增價昇』已成定局。據廣州市國土房管局數據顯示,2007年1至10月份,全市二手住宅總成交量72741宗,只比去年全年少了兩千餘宗,成交面積為508.64萬平方米,同比增加20.3%,只比去年全年少11.29萬平方米,加上11月、12月數據,2007年廣州二手住宅交易量將創下歷史新高。另外,從二手住宅成交宗數所佔市場份額看,1~10月份二手成交份額已達54.4%,雖然成交面積上二手房與一手房相比還有差距,但二手超越一手的趨勢已相當明顯。
成交量高走低落價格先昇後穩
據中原地產有關專家表示,經歷了2005年、2006年連續兩年中央調控的廣州樓市,2007年在『穗七條』出臺的背景下,廣州二手住宅市場依然一路高走,量價齊昇,再創新高。但2007年9月底出臺的『房貸新政』儼然成為全年樓市的分水嶺,成交量明顯下降,價格也結束了持續快速昇漲,進入穩定期。從全年來看,2007年廣州二手住宅市場依然保持了快速發展,二手住宅的市場成交份額進一步擴大。
二手市場份額進一步擴大
二手住宅市場在2005年、2006年穩健的基礎上,2007年實現成交量、成交份額同步大幅增長,進一步向『半壁江山』邁進。越秀區、番禺區、荔灣區的二手住宅份額已經各自超過50%,二手房交易已經逐漸成為居民安居、投資的主要途徑之一。
價格增速加快高位調整
據房管局統計數據,近年來廣州二手住宅均價上漲速度越來越快。2004年上昇4.9%,2005年上昇8.5%,2006年上昇13.8%,2007年則達到了18.7%的新水平。主要是因為住宅需求持續旺盛,買家不斷追漲,投資型、超前型置業增加,供需矛盾沒有得到根本解決,在土地拍賣價格屢創新高,一手樓價大步前進的帶動下,二手樓價也緊跟其後。從全年逐月來看,二手住宅價格始終保持了上昇的態勢,尤其是進入第3季度,單月增幅明顯加快,為近幾年少有。但第4季度,隨著交易量連續幾個月的低谷,以及一手市場不斷釋放出降價促銷的信息,投資客不斷出貨、業主置業欲望的減弱,價格增幅開始減緩,並有小幅下調的跡象。
『量增價昇』已成定局
10月市場回復理性
滿堂紅統計數據顯示,今年1~11月份廣州總體(不含蘿崗、南沙)二手住宅成交均價為6368元/m2,同比上漲32.7%,漲幅較2006年更為凌厲。綜觀全年二手樓價走勢,在11月份之前一直呈波動上昇的趨勢,其中第三季度的上漲速度最快,但隨著9月底『房貸新政』出臺,二手樓價在依靠慣性衝上10月份高位後立即向下回調,印證了年底二手樓市的低迷。
二手樓市凸現三大特點
滿堂紅研究部肖文曉認為,綜觀2007年,二手樓市主要呈現三大特點:一是市場先揚後抑,從前三季度的狂熱走向第四季度的冷靜,年底旺季不旺進入低谷;二是一、二手樓市的聯動比以往更加緊密,特別是價格聯動;三是二手樓市需求結構發生了明顯變化,一方面樓價上漲抬高了置業門檻,另一方面投資性需求的比例比過往有所提高。2007年廣州二手樓市另一重要特點是與一手的聯動更緊密,由於與一手樓品質相差不大的二手次新房大量出現,幾乎每一次一手樓盤的發售都會帶動周邊地區的二手樓交易,特別是一、二手的價格連動令人注目。
據廣州市國土房管局公布數據,今年1~10月份全市商品住宅成交均價為8326元/m2,同比上漲34.2%,二手樓價的上漲幅度與此相當接近。二手樓價與一手樓價的連動主要體現在,在樓價上昇時期,一手樓盤的提價直接帶動周邊品質差異不大的二手次新房向一手看齊,從而帶動整個區域的二手房價上漲。這一點在2007年的前三個季度表現到了極致,一手樓價動輒上千元、幾千元一平方米的上調幅度使二手房的業主對市場的信心高漲,頻頻反價。相反,到第四季度,由於樓市進入觀望期,一手開發商在資金壓力的作用下,或明或暗地調低銷售價格,對整個二手樓市的價格動向同樣有很大影響。
投資性需求大幅增加
需求結構發生明顯變化是2007年廣州二手樓市另一重要特點,這一變化既體現在購買人群與過往的差異上,也體現在置業需求的購買性質與以往的區別上。
滿堂紅前11個月成交數據顯示,按照單價來看,以5500元/m2為分界線,在此之下的物業成交比例大幅降低,在此之上的物業成交比例明顯提高。其中,7500元/m2以上的成交比例從去年5%上昇到今年22.3%。從總價看,總價在65萬元/套以上物業成交比例從去年9.1%上昇到今年19.9%。置業門檻的提高還表現在套均總價上,以11月份為例,全市二手住宅套均成交總價為54.6萬元,而去年同期僅39.7萬元,提高了37.5%。
此外,在購買群體發生變化的同時,二手樓市需求的購買性質也發生了明顯的變化,純粹地解決居住的自住需求比例減少,帶有保值、增值目的的投資性買房需求大幅增加。
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