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自央行『第二套房貸』標准出臺後,一些正在辦理貸款的買家慌了神:如果按照第二套房進行貸款,不僅首付增加了一成,而且要承擔比優惠利率上浮25%的利息。於是一些買家在『第二套房貸』標准出臺之後,有了『打退堂鼓』的想法。
張小姐就是一個這樣的買家。她告訴記者,她本來有一套房子,但還沒想賣掉,房子是老公的名字,她想用自己的名字再買一套二手房。結果與業主、中介的三方合約已經簽好了,就等銀行貸款,可是等著等著,卻等來了新的房貸標准。『如果是按第二套房計算,高昂的利息我們負擔不起,就連首付多出的一成,我們也拿不出來。』張小姐直言,如果是按第二套房計算貸款,她就一定不買了。
記者從億達按揭、競宇按揭等幾大按揭機構了解到,在『第二套房貸』標准出臺之後,部分買家剛好被『卡』在中間,『購房合約已經簽了,申請貸款的資料也已經交給銀行,就等銀行批復。』一位不願透露姓名的按揭專業人士告訴記者,出臺『第二套房』的認定標准之後,大約有5%的買家打起了退堂鼓,這部分買家都是按第一套房向銀行申請貸款的。
對於像張小姐一樣的買家『中途退場』,是否需要支付違約金?內地買家是否可以到香港貸款?記者就一些買家比較關心的問題,采訪了億達按揭公司個人擔保業務五部經理賴劭忠以及部分銀行業內人士。
是否需要支付違約金?賴劭忠表示,如果是購買二手房,主要看三方合約上是怎麼規定的。『如果三方合約上約定,只有在首付3成、按第一套房進行貸款的前提下纔進行購買,那麼現在不能按第一套房貸款,買家決定不買房,可以不支付違約金。如果合約上沒有這個規定,就屬於買方違約,買方要按照合約支付違約金。』
第二種情況,如果是購買一手房,已經簽訂了購房意向書,也是要看購房意向書是怎麼規定的,道理和購買二手房一樣。賴劭忠提醒買家,如果發生這種情況,買家可以采取商量的姿態,爭得發展商或者中介公司、業主的諒解協商解決,這樣也可不必支付違約金。
是否需要支付傭金?賴劭忠說,這主要是看合約上對『成交』的意義如何約定。如果是以簽訂三方合約為成交標准,那麼即使後來的交易沒做成,買家仍然要支付傭金給中介;如果合約上約定『成交』是以『完成過戶』為標准,那麼買家『中途退場』就不用支付傭金。
廣州買房可否到香港貸款?賴劭忠表示:目前還不可以。因為要到香港貸款,首先必須是香港的銀行承認廣州的物業可以抵押,但現在香港的銀行還沒有相關規定。同時,還要廣州市的國土房管部門承認香港的銀行資質,而現在同樣沒有相關的規定。所以,現在內地買家還不能到香港貸款。
是否可到外資銀行貸款?可以。但是央行規定,所有的商業銀行,包括外資銀行,衡量第二套房貸的標准是統一的,也就是說,如果是達到了第二次購房的核定標准,在外資銀行貸款,同樣要執行『首付最少4成,利息在基准利率的基礎上上浮10%』的規定。所以對於購房者來說,在外資銀行貸款和在國內的商業銀行貸款,並沒有不同。
是否可以用外匯貸款?東亞銀行和花旗銀行的工作人員答復稱:貸款人必須有境外的抵押物或是外國身份,纔可以用外幣貸款。從中可見,對於絕大多數的普通內地居民而言,想用外匯貸款則不太現實。
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