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2007年的房地產市場經歷了前所未有的變化和調整。在市場層面上,一度漲勢瘋狂的房價和頻頻出現的『天價地』,都注釋著2007中國房地產市場的不同尋常。加之政府宏觀調控主導方向的重大轉變,更使得人們對新一年的市場表現充滿了猜測和期望。
不難預見,2008年政府將繼續完善住房保障體系建設,著重解決低收入人群的住房問題,同時還將加大緊縮銀根、抑制投資的力度,從緊的貨幣政策勢必會給『高燒』的中國樓市降溫。在政府著力抑制房價高漲,控制投資需求,緊縮銀根地根的大背景下,2008年的中國樓市會如何發展?什麼樣的房子又會最先遭遇降價的挑戰?
從整體出發,2008樓市將面臨結構性調整
回顧2007年的中國樓市,政府調控方向的重大轉變是影響未來樓市走勢的關鍵因素。
首先,『24號文』以及《廉租房保障辦法》、《經適房管理辦法》的相繼出臺標志著住房保障體系建設邁出了具有現實意義的一步,從更深層的意義來看,加強住房保障體系建設等於從需求層面上緩解了市場中緊張的供求關系。其次,從今年頻繁的加息以及准備金率的提高、第二套房貸首付比例的調整等都可以看出政府在加強保障的同時,還在著力抑制過熱的投資需求。從明年起實施的從緊貨幣政策,嚴格控制貨幣信貸總量和投放節奏,也將對房地產市場產生較大影響。不僅開發商將面臨資金短缺的困境,購房消費也將被進一步抑制。
因此從政策層面來看,2008年政府宏觀調控的引導方向一方面是加大中低端自住供應,抑制中高端投資需求,另一方面則試圖改變以往重市場的發展模式,努力引導保障加市場的雙軌進行,希望通過對房地產市場的結構性調整,最終實現房價的理性回歸。
另外,除宏觀政策外,影響2008年樓市走勢的因素還有:市場競爭的白熱化以及政策打壓下市場需求和購買欲望的降低。隨著人們購房選擇趨於理性,以及緊縮貨幣政策的影響,房產企業之間的競爭越來越大,不論是樓盤價格還是物業管理,也不管是樓盤品質還是環境交通,都對地產企業提出了更高的要求。加上政策影響下市場觀望氣氛的日漸濃厚,2008年房價漲幅很有可能隨著總需求量的下降而下降。同時,如果政策執行到位,也不排除部分房價大幅上漲城市出現樓盤絕對價格回落的可能。
『ST』樓盤難逃降價命運
在即將到來的2008年,對於房地產這樣的資金密集型產業而言,緊縮的貨幣政策對未來市場的負面影響是顯而易見的。從對中國樓市產生潛在威脅的美國次貸危機,到中國房地產發展史上罕見密集的宏觀調控政策,2008年的房地產市場出現『回歸』跡象應該是在情理之中的。從2007年第四季度的市場情況看,一路飆昇的房價在政策的打壓下似乎得到了一定程度的抑制,尤其是一線城市房價幾乎都出現了不同程度的回落。
從目前的市場情況分析,貨幣緊縮帶來的不僅是開發環節的難題,還會加大貸款買房的難度,在國家調控力度加強、投資需求減少,購房者日趨理性的過程中,即使二三線城市可能遭遇的影響會相對較小,但對於一線城市的樓市而言,房價的理性回歸似乎在劫難逃。同時在一線城市中,那些地理位置和樓盤品質並不是很好,但卻通過借勢炒作提高了房價,其價格與價值出現較大背離,性價比相對較差或者開發企業資金實力不足,以及某些專門針對投資者銷售的樓盤都有可能成為降價浪潮的先鋒部隊。可以說,在國家緊縮貨幣政策、收緊房貸、打壓投資需求的大背景下,那些存在眾多問題的『ST』樓盤將難逃降價的命運。
總之,不論從宏觀政策層面還是市場預期,也不論從行業發展前景還是切實解決老百姓住房問題的角度分析,經歷了『瘋狂2007』的中國樓市在新的一年裡非常有必要實現結構性調整,真正朝著理性回歸的路上邁進。
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