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2007年是出臺了眾多行業政策的一年,新的調控政策已經完全擺脫了過於針對開發商的趨向,開始全面鋪建綜合住宅保障體系。盡管新政效果還沒有完全在市場上體現出來,但相信在未來的發展歷程中,越來越多的人將會越來越回憶起2007年的政策,在漫天狂亂的樓市風雲中,一條理性的調控、保障大道正在成形。
金融政策主打流動性
今年一年之內,控制流動性泛濫是金融政策的一個主要戰線,多次加息、提昇存款准備金率,大量的資金在金融政策的導向下,在銀行、股市、樓市中游走。
臨近年底,中國人民銀行網站發布《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》,通知明確,購買第二套房以『家庭』為單位認定房貸次數。
9月27日發布的《中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》中規定,對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以下的,貸款首付款比例不得低於20%;對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的,貸款首付款比例不得低於30%;對已利用貸款購買住房,又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍。央行發布的《補充通知》對『第二套房』做出明確說明,是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位來認定房貸次數。
此前幾天,央行剛大幅度地提高了存款准備金,將存款准備金率提高了14.5%,創出20多年來的新高。
央行的調控藝術是高妙的,在新一輪貸款炒房潮來臨之前,在放貸衝動到來之前,提前防微杜漸,提存款准備金率以收攏貨幣。
稅收政策加大管理力度
2007年,房地產行業依然是稅收監管的重點,此前,房地產行業已經連續多年被列為稅收稽查的重點行業,2005年,財政部組織駐各地財政監察專員辦事處選取39戶房地產開發企業進行了檢查,涉及133個房地產開發項目。2006年,根據國家有關政策規定,國家稅務部門加強了房地產行業的稅收征管。
開發商層面也明顯感覺到了稅收方面的壓力。10月29日,在萬科舉辦的活動中,萬科董事長王石表示,今年1到9月,萬科銷售產品的均價上漲了27%,但萬科的毛利率只增加了1.7%,萬科的利潤率增幅之所以沒有跟上產品價格增幅,主要是因為萬科開始增加精裝項目,已經繳納的稅費大幅增加所致。王石表示,萬科產品每平方米所包含的稅金為1100元左右,而去年的時候這一數字僅為400元左右。
此外,今年10月1日起執行的物權法引發了各界的高度關注,有人士評論這已經為物業稅的開征創造了法律條件,尤其是2007年10月之後國家稅務總局和財政部批准物業稅空轉試點從原先的6個城市擴大到10個城市,這已經說明政府正在加快步伐來推進物業稅政策的出臺。
土地政策保障性用地加大供應
2007年年初,國土資源部就正式印發了《2007年國土資源工作要點》,指出在2007年國家將繼續嚴格落實土地管理和耕地保護責任制、嚴格實行問責制等。加強遙感監測和動態巡查,及時掌握重點地區和重點城市土地違法情況,將違法行為的發現率、制止率列為重要考核指標。
2007年的兩會奠定了今年住房保障成為樓市關鍵詞的主基調。8月,《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》即24號文的頒布,被稱為『中國住房體制第三次變革』,房改十年回歸保障。
此外,在北京,兩個1000萬工程、配建令、經濟適用房家庭收入標准調整、廉租房再度動工等等,所有消息無不使得今年成為名副其實的住房保障年。
在2007年12月,國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合頒布《土地儲備管理辦法》,進一步加強及完善了土地管理,這對於加大打擊開發商的囤地行為有了更強的法律支橕,可以進一步釋放閑置土地,增加商品房的供應。因此,2008年,進一步清理整頓閑置土地,從源頭上增加土地供給,必將成為政策調控的一個主要方向,開發商的囤地成本必將大大增加,這樣有助於縮短從土地到商品房的時間周期,起到增加房產供應的效果。
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