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臨近歲末,南京樓市『寒風颼颼』,多家樓盤出現了滯銷狀況,有的開盤一個月纔賣出20多套,各種打折優惠的促銷手段也頻頻出現。與此同時,土地市場也遭遇『寒流』,南京年終的最後一拍竟有10幅地塊以底價出讓,樓市是否已經到了『拐點』成為人們關心的話題。昨日,建設部原副部長、中國房地產業協會名譽會長楊慎在寧明確指出,樓市『拐點』已經出現,今年央行提高准備金率、提高二套房首付等一系列宏觀調控已經初見成效。
現象:房價已出現由高到低轉折
今年11月份以來,國內不少房產一線城市紛紛出現房價回落的趨勢,北京市住宅期房的每周成交量呈現出連續下滑;上海11月份新建商品住宅的成交量比10月份下降10%,二手房市場也相應回落,與此同時,成交均價應聲下跌;廣州和深圳的住宅交易量自9月份以來便持續走低,個別地段的房價甚至回落1000元。根據國家發改委、國家統計局的調查還顯示,11月份南京二手住宅的價格相對於10月份回調了0.2%,這也是年內首次出現回調。
『所謂的「拐點」,教科書上並沒有這種說法,它本質上指的就是今年年末這段時間,各地房價從居高不下的局面,開始出現了由高向低的轉折。從這個意義上講,我是贊成這種判斷的。』楊慎認為,出現拐點是符合經濟周期活動規律的一種表現,樓市價格有起就有落,並不奇怪。
反思:前兩年調控越調越高
楊慎認為,樓市『拐點』的出現,無外乎三大原因,首先是今年的宏觀調控見了成效。『2005年、2006年連續兩年進行的宏觀調控,只是從嚴控土地、增加稅收等方面入手,缺乏針對性,特別是政府部門綜合運用經濟、行政、法律等手段進行調控的經驗不夠,因此出現了房價越調越高的反常現象。而今年央行提高了准備金率,還提高了二套房首付的比例,從供需方面調整了樓市的運行。』其次,楊慎認為,過去窮人『買不起、住不進』的狀況,在今年也得到了改善。『初步統計,我們國家的低收入群體約有1000萬戶,到目前為止只解決了38萬戶,缺口很大』,楊慎表示,今年國務院出臺的24號文明確要將低收入人群納入住房保障中來,著力解決這部分群體的住房困難,同時增加小戶型的比例,也為房地產市場減了壓。
楊慎還告訴記者,出現拐點的第三個原因是由於國內住房的總量在逐步增加,房產嚴重短缺的局面已經有了明顯改善。
對策:治本必須改革財稅制度
楊慎還認為,中國房地產業要想真正走向成熟,治理之本必須從宏觀體制入手,其中很大程度上和財稅政策有關。他介紹說,我國從1994年實行了分稅制改革,中央、地方稅制分設,地方政府的稅收收入主要來源於所得稅、營業稅、契稅三大稅種,而房地產業佔了其中的大部分。一些地方政府因此患上了『土地依賴癥』,城市要搞建設,只有通過出讓土地來增加收入。楊慎認為,這樣的財稅制度必須改革,應該減輕地方政府對土地收入的依賴性,以適當的方式拓展財源。
至於應該何時出手買房,楊慎並沒有給出明確答案。不過,一位地產專家認為,在當前的市場環境下,打算投資房產的人不太適宜現在買房,而自住需求的購房者只要覺得價格合理,自己也有經濟實力,就可以出手。
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