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對於那些焦急等待上市融資的房地產企業來說,又一條雪上加霜的消息將會降臨。有消息稱,證監會已經暗地裡關上了地產企業IPO的大門,並暫停受理房地產上市公司包括增發、發行企業債等再融資方案,房地產企業直接融資道路阻礙重重。同時,央行的從緊貨幣政策收緊企業貸款,企業間接融資渠道進一步收窄,而央行『第二套房政策』遏制投資購房也影響了開發商銷售回款的速度。至此,直接融資、間接融資以及個人房貸全面收緊,地產開發商三條資金來源之路都被卡住,成為捆綁著房地產行業發展的三大枷鎖。
房地產企業進入寒冬
房地產市場的政策風,一陣緊似一陣。
今年12月初舉行的中央經濟工作會議,宣布了明年將采取從緊的貨幣政策。而會議結束的當周末,央行立即上調了存款准備金率1個百分點,凍結資金將近4000億元。而當時就有業內人士表示,要采取從緊貨幣政策的一個重要方面,就是嚴格控制貸款。一方面是總體流通貨幣量的進一步收縮,另一方面貸款本身就受到更為嚴格的限制,這對於對銀行貸款依賴性十分強的地產行業來說,不啻是個壞消息。一直以來,國內多數房地產企業主要依靠銀行貸款這一間接融資渠道籌資,但是隨著准備金率上調,加之銀行貸存比已經較高,考慮到商業銀行風險,以及可放貸總量的下降,企業從銀行處獲得貸款的門檻勢必越來越高,地產企業間接融資收緊與央行的計劃一脈相承。
但是,對於一些有上市打算的企業而言,或許間接融資的收緊只是讓他們加強了直接融資的決心。而至於已經上市的企業而言,自然也就不會放在心上——股市火熱,無論是發行企業債券還是增發,上市公司都可以通過再融資解決資金問題。而『財大氣粗』的上市公司借著資本市場的紅火,所向披靡四處『掠奪』,只消看看多少個地王應運而生,看看城市的樓板價慢慢走向新高,就可以知道對於上市公司而言,缺的並不是錢,而是有沒有好土地可以讓資金投向值得之處,如果有,那麼高地價或許就變得可以理解了。
可是現在,這種好日子似乎要到頭了。近期有消息傳聞,證監會已經暫停對房地產企業的IPO審批,同時暫停受理房地產上市公司包括增發、發行企業債等再融資方案。這陣風真的將地產企業提前送入了寒冬——即使是業績最好的上市公司,也無法面對不能再融資的痛楚,一旦項目資金吃緊,一旦發生周轉不靈的狀況,不能增發,那麼上市公司這一殼資源也就失去了一大存在意義。雖然這種做法看似太武斷,但其中可以清晰地品出管理層的意思——地產類的再融資可能會受到限制,如果不是暫停,那審批的門檻肯定會變得嚴格,甚至嚴格於一般其他行業。
二套房政策抑制成交
少了銀行貸款的間接融資、斷了直接融資,本來『多條腿』走路的房地產企業還有一條最根本的道路——依靠銷售回款,事實上,中國的資本市場還遠不及海外發達,而一些小型非上市房企大部分都依靠銷售回款和銀行貸款來周轉資金,其中銷售回款更是佔了很大比重。但是,『第二套房』政策無疑又凍結了樓市進行的腳步,也凍結了源源不斷的銷售回款。
事實上,目前大部分家庭屬於『置換型』購房需求,家庭手中已有一套住房的大有人在,而之前雖有『第二套房』政策,但是在認定方式上或以個人為單位,或言還清第一套貸款再次購房依舊算第一套,各家銀行態度不一,購房者也就可以選擇對自己最有利的銀行貸款,並不受到很大限制。但是,很快這種『鑽空子』的心態就被判刑——上周央行明確要嚴格執行『第二套房』政策,以家庭為認定單位,並且無論之前房貸是否還清,再次購房均算作第二套房。
一錘定音。所有之前的猜測演變成了最嚴厲的實施辦法。購房者進入等待,上海二手房降價——上海二手房的樓市行情往往比新房更准確、更敏銳地反映購房者的心態。『中心區沒有量,房東不肯降價,這個市場太可怕了。』新房的成交自然也受衝擊——上海樓市11月的商品住宅僅成交135.39萬平方米,降幅達19.76%。這一成交水平僅高於春節期間的2月份,基本跌落至年初至今的最低點。
樓市重新冷卻、銀行貸款收緊,這兩條消息已經不再新鮮,正因此,明年已經有不少房產企業對IPO翹首以待,以作最後一搏,而現在,這條路也是道路崎嶇,為三大枷鎖所縛的房地產行業,真的面臨四面楚歌了麼?
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重組、借殼不在暫禁之列
有消息稱,目前中國證券監督管理委員會(簡稱證監會)已經開始通過『窗口指導』的方式,對今後一段時間內房地產企業IPO(首次公開發行股票)以及其他再融資方式加以限制,內容包括暫停受理房地產企業IPO的申請材料、對已上報IPO申請的暫緩審核(排除接近上市的企業),暫停受理房地產企業包括增發、配股、發債等再融資方案。但借殼上市、資產重組等不在暫禁之列。
優質房企借殼放行
有消息人士表示,目前證監會已經暫停受理房地產企業IPO的申請材料,而對已上報材料的企業也將暫緩審核。而國泰君安證券一位行業分析師也承認, 『暫停受理房企IPO已成為事實』。
其實,這一消息並非第一次傳出。在今年10月底,就有報道稱證監會叫停房企IPO,但是,當時證監會新聞處曾就此消息出面闢謠,稱監管部門從未暫停房地產企業在內地A股市場的IPO申請受理和審批工作。
但是,這次看來,當時的傳聞並非空穴來風,證監會的確有這樣的念頭,並且動了真格。
問題是,如果IPO全面叫停,一些優質房企將會融資無門,這無疑頗為不妥。
一位房地產分析師透露,據他了解,中信地產的計劃就是通過IPO的方式實現上市計劃,而且他們已經完成了內部的資產評估。
其實早在今年年初,作為中央直屬企業的中信集團就曾表示,將陸續整合旗下地產業務,力爭在今明兩年內完成中信地產的上市,中信地產也一直在為上市做著相關的准備工作。
『按照現在的情況推斷,除非能夠獲得特批,否則中信地產只能轉向借殼上市,或者通過其他方式進行融資。』上述房地產分析師稱。
借殼上市也是今年以來房企實施上市計劃的主要方式之一,由於大多數『殼』公司業務規模較小或已處於停業甚至瀕臨破產的狀態,為了能夠有效地拯救這些殼公司,避免殼資源的浪費,按照目前證監會的窗口指導思路,優質房企以借殼的方式上市將被放行。但證監會同時要求,借殼的房企必須具備持續的盈利能力和經營業績,並且擁有一定的品牌和知名度。
多家房企增發未批
不僅僅是IPO的叫停,據悉,暫停受理A股再融資方案的申報材料也是證監會『窗口指導』的重要內容,其中包括增發、配股、發債等。
其實證監會此前已經有意收緊房企再融資,有消息稱,目前有10多家已經提出定向增發方案的地產公司,至今尚未獲得證監會批准。
上周,泛海建設發布公告,打算通過定向增發模式將四個未完成項目注入上市公司,增發3.8億股,而原本的方案是,泛海建設增發5億股,還將向機構投資者募集現金,但是新方案只是向大股東增發股票以獲得資產注入,現金募集資金失敗。而當日,泛海建設董秘辦人士公開表示,由於監管當局暫停了地產類公司的現金融資,所以他們這次非公開發行放棄了原定的向機構投資者募集現金的計劃,『這樣的方案更能獲得監管層的認同。』
現在看來,或許證監會叫停再融資在當時已能找到些蛛絲馬跡。
監管機構此次對再融資的叫停源於整個宏觀調控的形勢,以及對房企今年再融資的警覺。據不完全統計,今年以來共有25家房地產上市公司通過增發、配股等融資方式,募集資金超過千億元。
其中萬科地產(000002.SZ)通過今年8月啟動的增發計劃,募集資金100億元。另一地產巨頭保利地產(600048.SH)也通過增發A股,募集資金接近70億元。而作為今年增發最大贏家的金地集團(600383.SH),不僅已經於今年6月以定向增發的方式募集資金45億元,還將通過增發不超過3.6億股A股募集資金180億元。通過兩度增發,金地集團募集資金額高達225億元。
根據這次證監會的窗口指導,未來像以?ST廣廈這樣股票價格已經跌破增發價格的企業來說,實施定向增發的可能性極小。而發債方面,除了像金地集團等個別公司的發債計劃已經獲得證監會的審核通過外,其他像北辰實業、中糧地產等,由於其發債計劃還停留在董事會通過階段,估計會被暫時擱置。
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