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商品房因質量問題引起的糾紛在商品房買賣糾紛中佔很大的比例,商品房糾紛依舊是投訴的熱點。根據省消費者協會的統計數據,2007年我省關於房產的投訴案例有780例,其中房屋質量問題最多,為386例;而杭州市消費者協會的數據顯示,2007年共受理房屋投訴155件,其中房屋質量問題、延期交付、交付結果與商品房合同不符、周邊環境發生變化等都是投訴的熱點。
在商品房建築施工工程中,不法商家、建築商為了節省成本,采用不符合規定的建築材料,或者由沒有建築施工項目資質的施工隊伍進行建築,這些因素都直接導致部分商品房質量低劣。商品房的質量影響到使用者的人身財產安全,如有差錯,後果將不堪設想。
相關案例王先生一年前在某小區認購了一套商品房,在開發商如期交房之後,王先生委托裝修公司在對自己新房進行裝修的過程中,發現主臥室頂部牆角有一小段不起眼的裂縫,同樣,在緊貼著主臥室隔壁的衛生間頂部也有一小段裂縫。三個月後,樓上住戶在裝修使用衛生間的時候,王先生發現新裝修的衛生間頂部裂縫有明顯受潮現象,並且裂縫存在長度增加的趨勢。王先生認為自己房子質量有嚴重問題,要求開發商給個說法。焦點寧波房地產網
律師點評此案例中,開發商應針對商品房質量問題的嚴重性分情況承擔保修或退房以及賠償損失的責任。
一、開發商應該對商品房的普通質量問題承擔保修責任。為維護消費者的合法權益,我國政府先後頒布了《城市房地產開發企業經營管理條例》和《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》。這些房地產法規規定:房地產開發企業應當在商品房交付使用時,向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》是房地產開發企業對所售的商品住宅承擔質量責任的法律文件,應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定,承擔保修責任。商品住宅售出後,委托物業管理等單位維修的,應在《住宅質量保證書》中明示委托單位。
依照法律規定,商品房保修期是從房產商將竣工驗收的住宅交付使用之日起計算。正常使用情況下,各部位、部件的保修內容和保修期為:屋面防水3年;牆面、廚房、衛生間地面、地下室、管道滲漏1年;牆面、頂棚抹灰層脫落1年;地面空鼓開裂、大面積起砂1年;門窗翹裂、五金件損壞及衛生潔具1年;管道堵塞兩個月;燈具、電器開關6個月;供熱、供冷系統和設備的保修期為一個采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限由供需雙方自行約定,房產商可以延長上述保修期。
二、如果商品房主體結構質量不合格,後因質量問題嚴重影響居住,開發商應當承擔退房並賠償損失的責任。《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題解釋》第12條和第13條都有所規定。
如果該商品房主體結構質量不合格,購房者有權要求退房。不過,購房者首先應該向工程質量監督單位申請重新核驗,如果確屬主體結構質量不合格,房地產開發公司應當辦理退房手續,返還購房款,並應當就房屋主體結構質量不合格給購房者造成的損失進行賠償。
如果該商品房因質量問題嚴重影響正常居住使用的,購房者也有權要求退房並要求賠償損失。
如果該商品房是主體結構以外的部分存在質量問題,未嚴重影響正常居住的,那麼購房者只能要求開發商負責進行維修,而無權要求退房。當然,因維修致使房屋原使用功能受到影響而造成損失的,開發商應當負責賠償損失。
因此,在本案例中,王先生可以先申請《住宅質量保證書》中注明的工程質量監督單位申請重新核驗,如屬於房屋主體結構不合格,王先生有權要求退房並要求開發商賠償損失,如不屬於房屋主體結構不合格,王先生有權要求開發商維修並要求開發商賠償損失。
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