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房地產政策『鍾情』住房保障
編者按
在黨的十七大報告中,有一個章節的內容格外引人注目,這一章節的題目是『加快推進以改善民生為重點的社會建設』,『學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居』5大民生問題被寫進其中。民生問題寫進黨的十七大報告,意味著黨和政府工作的重點向民生領域轉移,折射出黨和政府越來越重視民生問題,體現出強烈的善治意願。
回首2007年,在民生問題上,國家出臺了許許多多政策、法規和文件,其目的就是要解決、調整好那些與每個公民都息息相關的問題。那麼,在2007年,這些政策、法規和規范性文件對解決民生問題起到了哪些作用?法制網記者從住房、教育、就業、醫療和社會保障5個方面對全年情況進行了盤點。法制網從今天起陸續推出相關報道,敬請關注。
12月18日,家住北京大紅門地區的64歲老人李文纔在眾多記者面前流下了眼淚。這一天是北京市豐臺區廉租房實物配租搖號的日子,老人搖中了第24位,他在月底前就可以到三環新城和曉月新城選一套50平方米以上的兩居室。
李文纔一家4口在一間18平方米的房子裡住了幾十年,即將搬進的新居每月租金僅86.73元。『沒想到這輩子我還能住上這樣的房子。』老人慨嘆。
可能將有1000萬戶低收入家庭會陸續體會到李文纔老人的這種心情。正如此前一周建設部政策研究中心主任陳淮在一個公開場合上所說,2007年中國房地產市場宏觀調控的一個顯著特點,就是把政策重心和資源主要放在了住房保障的公共政策上。國務院《關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》(24號文)可謂是2007年最大的房地產政策,它的主旨恰恰不在房價,而在保障。
不過,對於老百姓而言,『高燒』的房價始終是繞不開的心結。圍繞著保障、房價以及市場秩序的監管,2007年,中國房地產市場在爭議、揣測與期盼中,又走過宏觀調控的一年。
2007房地產主題之一:保障
早在年初『兩會』上,溫家寶總理在政府工作報告中就指出,房地產業對發展經濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用,必須促進房地產業持續健康發展。敏感的市場人士從中嗅出,2007年房地產調控的總體思路必與『改善人民群眾住房條件』密切相關,如何為低收入家庭提供住房保障的問題被放在了突出位置上。
【關鍵詞】24號文轉變調控思路
8月7日,國務院出臺《關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》(24號文)。
業界普遍認為,24號文的出臺標志著政府住宅調控思路的轉變,其關鍵在於要建立多層次住房保障體系,加快住房分類供應體制的實施,並且首次明確提出,把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能。此後的事實表明,這種判斷符合實際。
24號文有5個要點:新建廉租住房套型建築面積控制在50平方米以內;經濟適用住房套型建築面積控制在60平方米左右;購買經濟適用住房不滿5年,不得直接上市交易;『十一五』期末全國廉租住房制度保障范圍覆蓋低收入住房困難家庭;城市新審批、新開工的住房建設,套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。
其中,『90平方米』和『70%』的具體認定曾一度引起社會爭論,但相比之下,『十一五』期末全國廉租住房制度保障范圍要覆蓋全部低收入住房困難家庭的目標得到了更廣泛的重視。
按照建設部的數據,截至2006年底,全國共有26.8萬戶家庭通過租金補貼和實物配租等方式解決了住房困難。然而,全國人均住房面積在10平方米以下的低保家庭有400萬戶,如果擴大到低收入家庭,總共有近1000萬戶,佔城鎮家庭總戶數的5.5%。到2006年底時,全國還有145個城市沒有建立廉租房制度。
也就是說,24號文不僅將廉租住房保障的范圍從低保家庭擴大到所有低收入家庭,並且提出了『十一五』期末完成的時間要求,這意味著要為1000萬個家庭實現『居者有其屋』的夢想。
9月30日,國土資源部下發《關於認真貫徹〈國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見〉進一步加強土地供應調控的通知》
國土資源部下發的通知,則就進一步加大土地供應結構調整力度,保證用於解決城市低收入家庭住房困難的住房用地作出了部署。通知中明確指出,廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地,其年度供應總量不得低於住宅供應總量的70%;依法報國務院和省級人民政府批准的城市建設用地中涉及的住宅用地,必須單獨列出,其中廉租住房等的建設用地也不得低於70%。
【關鍵詞】廉租房仍以補貼為主
11月14日,財政部出臺《廉租住房保障資金管理辦法》。
財政部規定廉租住房保障資金實行專項管理、分賬核算、專款專用,明確了廉租住房保障資金來源的8大渠道,包括公積金收益、市縣財政預算安排用於廉租住房保障的資金等。廉租住房保障資金專項用於廉租住房保障開支並實行項目預決算管理制度,實行國庫集中支付。
11月27日,建設部、國家發改委、監察部、民政部、財政部、國土資源部、人民銀行、國家稅務總局、國家統計局九部門聯合發布《廉租住房保障辦法》
九部門聯合發布的辦法明確,廉租房保障仍以補貼為主,實行貨幣補貼和實物配租等相結合。實施廉租房保障,主要通過發放租賃補貼,增強城市低收入住房困難家庭承租住房的能力。其中,貨幣補貼指政府部門向申請廉租房保障的城市低收入住房困難家庭發放租賃住房補貼,由其自行承租住房;實物配租則是政府部門向申請廉租房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房,並按照規定標准收取租金。
【關鍵詞】經濟適用房『有限產權』
11月30日,建設部等七部門發布《經濟適用住房管理辦法》。
《經濟適用住房管理辦法》明確了經濟適用住房購房人僅擁有『有限產權』。購買經濟適用住房不滿5年,購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的,由政府按照原價格並考慮折舊和物價水平等因素進行回購。政府回購的經濟適用住房,仍應用於解決低收入家庭的住房困難。
購買經濟適用住房滿5年,購房人也可以按照政府所定的標准向政府交納土地收益等相關價款後,取得完全產權。個人購買的經濟適用住房在取得完全產權以前不得用於出租經營。
辦法出臺後一周之內,北京我愛我家房地產經紀公司接待的二手經濟適用房諮詢者就增加了四成多,二手經濟適用房的成交量也明顯回昇。經紀公司分析認為,辦法明確了經濟適用房的有限產權,打消了部分消費者一直以來的觀望態度。
2007房地產主題之二:房價
『開門七件事』不如『兩市』更牽動人的神經。房市和股市的高低浮動,直接意味著老百姓錢袋的厚薄。面對『高燒不退』的房價,誰都怕接過高房價接力棒的最後一棒,擔心自己今天買了房,明天房價就遭遇到拐點。影響2007年房價的各種利好和利空因素也輪番上演,首當其衝的就是金融與稅收政策。
【關鍵詞】土地增值稅清算
1月16日,國家稅務總局發布《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》。
年初,房地產市場首先迎來的就是土地增值稅清算,對土地增值稅執行四級超率累進稅率,項目開發的速度越慢、土地囤積的時間越長,房地產企業就要支付越多的土地增值稅。雖然『清算』一詞多少有點『秋風掃落葉』的味道,通知發布當天地產股也應聲下跌,但此後市場並未因此大幅震動。
受土地增值稅清算影響最大的是房地產企業,在一定程度上降低房地產公司的主營利潤率,影響房地產公司項目並購以及企業現金流。而老百姓最關心的是,清算導致開發商成本增加,這些增加的成本是否又會轉嫁到房價中。
業界普遍認為,土地增值稅清算對房價的影響因市場而異。因為買方市場由成本決定價格,賣方市場由供求決定價格,而我國目前基本以賣方市場為主,也就是說總體上房價已經不由成本來決定。比如北京就是典型的賣方市場,所以房產商成本的略微增加,並不會對房價產生多大影響。但在一些偏遠地區或者更接近買方市場的二線城市等,清算土地增值稅對房價的影響可能會更直接一些。
有一點可以肯定的是,新年伊始的土地增值稅清算,體現了政府從嚴調控房地產的態度和決心。
【關鍵詞】物業稅擴大試點范圍
10月15日,國家稅務總局新聞發言人表示,今年物業稅試點增加至10個地區。
雖然物業稅還只是個討論之中的稅種,但有關部門將『擇機出臺物業稅』的表態和物業稅立法過程中的每個步驟,都能引起人們對房價走勢的更多猜測。國家稅務總局新聞發言人在10月15日的例行新聞發布會上表示,物業稅開征的試點工作已取得初步成果,符合我國國情的評稅工作模式已經創建,今年又增加了河南、安徽、福建和大連4個地區部分區域作為房地產模擬評稅的擴大試點范圍。
此言一出立刻引起了強烈的社會反響,不少人將此作為物業稅可能很快會正式征收的信號。
物業稅是房地產稅或不動產稅的通俗稱法,它的征稅對象主要是土地、房屋等不動產,要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款,通常應繳納的稅額也會隨其市值的昇高而提高。我國開征物業稅的改革研究工作從2003年起正式啟動,以計稅依據的調整為重點研究內容。社會普遍認為,作為一種財產稅稅種,物業稅的開征會直接增加持有房地產的成本,對房地產投資和投資性需求能有較大的抑制作用,從而能給高房價『降溫』。
不過,不少學者也提醒說,物業稅的歷史使命絕不僅限於調控房價的范圍之內,它更是我國房地產稅制改革的重要一環,我國的房地產稅制已長期滯後於房地產業的飛速發展。人們通常理解的『買得起住不起』並非物業稅的本意。從普遍的國際經驗來看,各國的物業稅稅負都是以不影響人們擁有房產的願望為標准的。
【關鍵詞】二套房首付提至四成
9月27日,央行和銀監會聯合發布《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》。
市場傳言已久的『提高第二套房首付比例』的消息,終於在這個通知中找到答案。
根據通知規定,商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。其中,對購買首套自住房且套型建築面積90平方米以下的借款人,仍執行20%的貸款最低首付款比例規定;對購買首套自住房且套型建築面積90平方米以上的借款人,繼續執行30%的貸款最低首付款比例規定。
但是,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的借款人,通知提出了較為嚴格的限制措施,明確要求貸款最低首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍。
通知同時要求商業銀行隨套數增加而大幅度提高貸款最低首付款比例和利率,並且強調,借款人償還住房貸款的月支出不得高於其月收入的50%,隨著借款人購房套數的增加,最低首付款比例和利率的上調幅度將進一步增大。
一些業內人士分析認為,面對各地飛速上漲的房價以及深圳、重慶等地近期房貸發放量的直線上昇,央行、銀監會一直有意對房貸政策進行調整。尤其美國爆發出次級抵押貸款危機後,更堅定了監管層利用信貸政策調控樓市,防范房貸風險的決心。投資投機性質明顯的第二套房和商業用房也因此成為重點調控對象。
【關鍵詞】 6次加息10次提高銀行存款准備金率
3月18日,央行年內首度加息,上調金融機構人民幣存貸款基准利率0.27個百分點
5月19日,央行年內第二次加息,上調一年期存款基准利率0.27個百分點;一年期貸款基准利率上調0.18個百分點
7月20日,央行年內第三次加息,上調金融機構人民幣存貸款基准利率0.27個百分點
8月22日,央行年內第四次加息,上調金融機構人民幣存貸款基准利率0.27個百分點
9月15日,央行年內第五次加息,上調金融機構人民幣存貸款基准利率0.27個百分點
12月21日,央行年內第六次加息,一年期貸款基准利率由現行的7.29%提高到7.47%,上調0.18個百分點
央行宣布從12月25日起,上調存款類金融機構人民幣存款准備金率1個百分點,這是央行年內第十次提高存款准備金率
央行加息,衝著股市還是衝著房市?每次加息之後,公眾總不免要討論一番。無論如何,『房奴』們最不願意聽到加息的消息了,何況還是罕見的一年之內6次加息。
一種比較普遍的觀點認為,在扭轉我國經濟增長過分依賴投資的背景下,今年的6次加息,以及10次提高銀行存款准備金率,都是十分強烈的房地產銀根緊縮的信號。貸款利率提高會降低企業融資意願,同時利差的減小將降低銀行的放貸願望,而准備金率的上調將能降低銀行放貸規模,從而可能使銀行體系內的資金在短期內呈現趨緊狀態。也就是說,對於房地產開發商而言,從銀行獲得資金的難度增大了。這可能將進一步加大房地產開發投資不足的程度,使得供需博弈中的供應量繼續居於下風。換句話說,加息可能壓縮商品房的供應量。
如果這樣,持續加息可能會增大房地產開發成本,從而達到壓縮投資和緊縮信貸的結果,實現緩解宏觀經濟過熱的目的。從調控角度來看,這無疑對整體經濟健康發展有相當的作用。但是另一方面,在商品房供需緊張的市場上,供應量持續下降很可能導致開發商成本轉嫁,給房價火上澆油。
從12月25日起,央行將再上調存款類金融機構人民幣存款准備金率1個百分點。此次調整後,我國普通存款類金融機構將執行14.5%的存款准備金率標准,這是該標准20多年來的歷史新高。這次加幅也是4年多以來最大的,之前9次均為上調0.5個百分點。
調整存款准備金率是傳統的三大貨幣政策工具之一,通常是指中央銀行強制要求商業銀行按照存款的一定比率保留流動性,主要還是為了收縮過剩流動性。央行指出,此次上調旨在貫徹12月5日閉幕的中央經濟工作會議確定的從緊貨幣政策要求,加強銀行體系流動性管理,抑制貨幣信貸過快增長。
央行從今年年底開始調控,給金融系統發出明確信號,要收縮信貸規模,實行從緊的貨幣政策。分析人士普遍認為,央行這次提高存款准備金率主要還是預防性的政策手段,防止局部通脹發展為全局通脹,此舉將對股市和房市有深遠影響。
【關鍵詞】限制外資炒房
5月23日,商務部、國家外匯管理局聯合發布《關於進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》。
繼2006年國務院六部門聯合下發《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》(171號文)後,商務部和國家外匯管理局再次發出通知,要求各地商務和外匯管理部門依法加強對外商投資房地產業的審批和監管。其中規定,外商投資內地房地產項目必須通過審批;所有由地方部門審批的外資房地產公司也必須上報商務部備案。
通知規定,外商投資從事房地產開發、經營,應遵循『項目公司』原則,即申請設立房地產公司,應先取得土地使用權、房地產建築物所有權,或已與土地管理部門、土地開發商或房地產建築物所有人簽訂土地使用權或房產權的預約出讓、購買協議。未達到上述要求的,審批部門不予批准。
對於已設立外商投資企業新增地產開發或經營業務,以及外商投資房地產企業從事新的房地產項目開發經營,應按照外商投資有關法律法規向審批部門申請辦理增加經營范圍或擴大經營規模的相關手續。
通知明確對於虛假設立外資房地產企業的行為予以重點打擊,包括:嚴格控制以返程投資方式(包括同一實際控制人)並購或投資境內房地產企業;境外投資者不得以變更境內房地產企業實際控制人的方式,規避外商投資房地產審批。外匯管理部門一經發現以采取蓄意規避、虛假陳述等手段違規設立的外商投資房地產企業,將對其擅自匯出資本及附生收益的行為追究逃騙匯責任。
此外,外商投資房地產企業的中外投資各方,不得以任何形式訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。分析人士指出,通知是對2006年171號文的補充,更加具有操作性,提高了外資進出國內房地產市場的難度。 2007房地產主題之三:市場秩序
無論是集中財力物力優先保障低收入家庭的住房還是多管齊下調控高居不下的房價,這一過程中如果再遭遇權錢交易、黑心開發商、不法房產中介等等讓人『撓頭』的違法違規行為,房地產市場就更加無法給老百姓安全感了。實際上,打擊房地產市場違法違規行為、整頓房地產市場交易秩序的行動幾年來一直在進行中。
【關鍵詞】八部門聯合打擊不法行為
4月6日,建設部、國土資源部、財政部、審計署、監察部、稅務總局、國家發改委、工商總局八部門聯合發布《房地產市場秩序專項整治工作方案》。
11月21日,八部門在山東省青島市召開全國房地產市場秩序專項整治城市經驗交流現場會,對4月份以來聯合專項整治房地產市場秩序的工作進行總結。隨後,八部門的大隊人馬分散到全國各地,開始年底前的集中檢查。
檢查的內容包括,房地產領域涉及的有關部門及其工作人員在項目立項、規劃審批、施工許可、預售許可等環節的違規審批、濫用權力等行為和房地產稅收政策執行情況;檢查房地產企業發布違法廣告、囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐、偷稅漏稅以及違規強制拆遷等行為。有關部門對在檢查中發現問題的房地產開發企業將依法進行審計和檢查。
今年八部門聯合專項整治的一大亮點是,將房地產市場秩序整治與反腐倡廉相結合,緊緊圍繞房地產開發建設和交易中容易發生違法違規、權錢交易問題的關鍵環節和重點部位,對在建並已進入商品房預售環節的房地產開發項目進行全面清理,對有投訴舉報的項目進行重點調查。
按照工作方案的部署,今年八部門暢通了舉報投訴案件線索渠道,並建立了案件線索移送制度。對在排查和群眾投訴舉報中發現的案件線索進行梳理,與監察機關、檢察機關配合,集中查辦房地產領域涉及的有關部門及其工作人員利用職權索賄受賄的違法違紀行為,依法懲處房地產企業、中介服務機構及其從業人員的行賄行為。
據了解,八部門在今年年底還將召開新聞發布會,選擇部分違法違規典型案例予以曝光,剖析成因和環節,開展警示教育,以充分發揮查辦案件的治本功能。
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