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『452號文件對房地產市場的影響是十分巨大的,它用規則從根本上來區分房地產市場的投資與消費,來改變中國房地產市場的發展模式,改變整個房地產的市場預期。而房地產市場預期的改變,也就決定未來房地產市場的方向。這就是452號文件的重大意義所在』,中國社會科學院金融研究所研究員易憲容在接受《中國產經新聞》記者采訪時說。為進一步貫徹落實《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(簡稱359號文件),央行與銀監會在充分聽取有關部門和部分商業銀行意見的基礎上,近日聯合下發了《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(簡稱為452號文件)。
對於452號文件,其重點是對銀行信貸第二套住房作了詳細清楚的規定。如一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數。二是已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭,在借款人家庭人均住房面積低於當地平均水平,再次向商業銀行申請住房貸款的,可比照首套自住房貸款政策執行,否則其餘已利用銀行貸款購買住房的家庭,再次向商業銀行申請貸款時,均應按第二套房貸政策執行。三是已利用住房公積金貸款購房的家庭,向商業銀行申請住房貸款時,也以第二套房貸政策執行。452號文件同時強調,凡發現填報虛假信息、提供虛假證明的,所有商業銀行都不得受理其信貸申請。
易憲容表示:央行和銀監會的452號文件的出臺,從而讓早些時候對第二套住房解釋與爭論告一段落。早些時候,359號文件出臺之後,各個部門、各家企業、各個個人、各家金融機構及各家商業銀行都以自己的利益來理解和界定第二套住房,來制定有利於個人及銀行自身的第二套住房政策。
對第二套住房界定的重要性,易憲容說:『並非僅是誰購買第一套住房、誰購買二套住房的問題,而是預示著中國的房地產市場將發生巨大的變化,中國的房地產市場發展模式也將發生巨大的變化。從452號文件可以看到,對房地產的個人自住需求,政府仍然會一如既往地采取鼓勵幫助的政策,以便讓更多的居民能夠便利地進入房地產市場。也就是說,未來中國的房地產將是一個居民自住消費、民生的市場。這也是政府房地產市場的基本宗旨。而對於房地產市場的投資,央行的銀行信貸政策既不鼓勵也不阻止,而是要求房地產市場的投資者以市場的價格機制來應對。房地產市場的投資者收益率高,也得付出相應的融資成本。而且,這些政策也表明,投資者進入的房地產市場,是一個高風險的市場。投資者進入這個市場就得把相應風險考慮進去。在這樣條件下,如果把房地產市場區分為消費與投資有分別的市場,那麼,房地產市場的任何波動,央行都能夠應付自如地采用不同的貨幣政策了』。
易憲容還表示,452號文件對第二套住房的界定,無論是從內涵還是從外延上來看,都比早些時候不少人對第二套住房解釋時所要求的要深刻與廣泛得多。也僅是從這一點來看,政府對調整目前中國的房地產發展模式下定了決心。
比如,文件不僅把第二套住房界定以家庭為主,而且把家庭相關的成員也清楚地界定在第二套住房范圍內。特別重要的,以家庭來界定第二套住房,不僅僅在於已貸銀行的錢沒有還清者,而且把借過銀行貸款已經歸還了再貸款的也界定在第二套住房之內。這一條比以往不少人所要消解第二套住房政策想象的要求內涵要深。盡管這一條也附加了住房面積限制,但是這只是相對於改善住房條件的家庭纔適用,而對於投資的家庭是不適用的。同時,用公積金貸款購買住房也要比照商業銀行貸款購房的市場准入。這些規定都看出了政府限制房地產市場投資炒作的決心。還有,452號文件對申請商業銀行的貸款重申了其嚴肅性,申請貸款購買住房者,任何虛假信息都會受到嚴厲處罰。這樣,早些時候凡是購買住房的人都能夠通過銀行貸款進入房地產的情況就會得到完全改觀。如果這樣做,不僅會改變國內購房者的消費觀念,也會讓房地產市場的投資者增加進入房地產市場的門檻。
易憲容認為,452號文件,盡管是一個十分普通的補充規定,但是它對房地產需求市場的影響將是十分巨大的。因為,它從根本上要求來區分房地產市場的投資與消費。住房的自住消費,政府采取鼓勵幫助的辦法,而且對房地產市場的投資則采取市場的辦法,按照市場價格機制來做。如果這樣,房地產市場的投資不僅增加其投資融資之成本,而且會改變房地產市場基本預期。因為,當國內房地產市場的投資者(無論是已經進入者還是准備進入者)預期到政府對房地產市場的投資采取市場價格機制來調節時,他們也就會意識到房地產投資的風險增加,收益減少。投資者進入房地產市場也自然會減少。
在這種情況下,已經進入的房地產投資者並不在於第二套住房政策對其進入的影響,而是會考慮到他們已經購買過的住房由誰來接手。可以說,早幾年的房地產市場投資是無風險投資,在低成本及便利的金融杠杆下,大量投資者湧入是十分正常的。但是,當房地產市場的投資風險增加,再加上房地產的交易成本高、流動性高的特性,那麼,後來的投資者是否會在高位按盤可是十分不確定的。只要把房地產市場的投資及炒作遏制住,那麼,國內房地產市場回歸理性也就是不可避免了。
有人說,政府關於第二套住房的政策容易造成更多的人單身、造成更多人離婚,我想這是一些人的臆想。一個很簡單的道理,如果一個人為了選擇一種不同投資渠道或機會就單身及離婚,那麼,這種人的人生有多少意義也是十分令人質疑的。在國內房地產市場沒有出現之前,中國並沒有出現這種現象,易憲容表示。
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